中國又一大型地產商暴雷SOHO中國欠稅2.74億美元

中國的房地產業近年來陷入了前所未有的危機。繼恒大、碧桂園等知名開發商爆出債務違約風險后，又一大型地產商SOHO中國近日公告稱，其旗下望京SOHO項目欠繳土地增值稅19.86億元人民幣（約2.74億美元），可能導致集團42.32億元人民幣（約5.83億美元）的銀行借款出現交叉違約，甚至面臨稅務機關的強制措施和罰款。這一消息引發了市場的震驚和擔憂，也再次暴露了中國房地產業的深層次問題。

SOHO中國是由潘石屹和妻子張欣創辦的知名商業地產開發商，主要在北京和上海城市中心開發高檔寫字樓和商場，其標志性的建筑包括北京三里屯SOHO、上海外灘SOHO等。2007年，SOHO中國在香港上市，成為當時亞洲最大的房地產上市公司之一。潘石屹和張欣也曾被譽為中國房地產界的領軍人物，擁有巨額財富和廣泛影響力。

然而，自2010年以來，SOHO中國的經營業績開始下滑，其銷售收入、凈利潤、資產規模等主要指標均出現了不同程度的下降。原因之一是中國政府為了遏制房價過快上漲和防范金融風險，對房地產市場實施了一系列的調控措施，包括限購、限貸、限價、限售等，使得房地產開發商的融資成本增加、銷售收入減少、庫存積壓等問題日益突出。另一個原因是SOHO中國在2012年推出了“輕資產”戰略，即通過出售自己開發的物業，轉而租賃其他物業進行運營管理，以期提高資金回報率和降低風險。然而，這一戰略并沒有取得預期的效果，反而使得SOHO中國失去了核心競爭力和穩定收入來源。

在此背景下，SOHO中國開始尋求轉型和出路。2019年9月，潘石屹和張欣宣布將以23.66億美元將SOHO中國51%的股份出售給美國黑石集團，并計劃退出房地產業。然而，這一交易因為受到新冠疫情和監管審查等因素的影響而一直未能完成。2020年12月，潘石屹和張欣又宣布將以26.5億美元將其持有的SOHO中國全部股份出售給香港富豪李嘉誠旗下長實集團，并承諾在交易完成后辭去SOHO中國所有職務。然而，這一交易也因為遭到部分股東反對而陷入僵局。

就在SOHO中國試圖撤退的過程中，其卻遭遇了土地增值稅的重拳打擊。土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的單位和個人，以其轉讓房地產所取得的增值額為課稅對象而征收的一種稅。根據《土地增值稅暫行條例》規定，土地增值稅實行四級超率累進稅率，分別為30%、40%、50%和60%。如果納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格或提供扣除項目金額不實等情形，稅務機關將按照房地產評估價格計算征收，并有權采取扣押、查封、拍賣或變賣相關物業等強制措施，以及處以不繳或少繳的稅款50%以上、5倍以下的罰款。

SOHO中國旗下的望京SOHO項目是其在北京的重要資產之一，由三座高達200米的塔樓組成，總建筑面積約為39.2萬平方米，于2014年竣工并投入使用。然而，該項目卻因為涉嫌逃避土地增值稅而陷入糾紛。據媒體報道，2015年，北京望京公司將望京SOHO項目塔1和塔2以低于市場價的價格轉讓給了另一家子公司北京搜候房地產有限公司（簡稱“北京搜候公司”），并將這兩座塔樓作為抵押物向銀行貸款。然而，這一轉讓行為并沒有繳納相應的土地增值稅，而是按照原始成本計算了土地出讓金。2017年，北京市國土資源局發現了這一問題，并要求北京望京公司補繳土地增值稅。2018年，北京市國土資源局又將此案移交給了北京市稅務局。

2022年8月，北京市稅務局向北京望京公司發出了稅項繳納通知書，要求其在9月1日前支付望京SOHO項目塔1和塔2的相關土地增值稅17.33億元人民幣，并自稅款滯納之日起按日加收滯納金。然而，北京望京公司并沒有按時繳納，而是向法院提起訴訟，要求撤銷稅務機關的決定。2023年6月30日，北京望京公司僅支付了3060萬元人民幣的土地增值稅，尚有19.86億元人民幣的土地增值稅和相關滯納金未被償付。

這一情況對SOHO中國造成了巨大的財務壓力和法律風險。首先，由于北京望京公司未能按時繳納土地增值稅，可能導致其與銀行簽訂的借款合同出現違約條款生效的情形，從而觸發交叉違約條款。這意味著SOHO中國可能需要立即償還42.32億元人民幣（約5.83億美元）的銀行借款本金和利息。其次，由于北京望京公司與稅務機關的訴訟尚未結束，如果最終敗訴，那么除了需要繳納欠繳的土地增值稅和滯納金外，還可能面臨不低于9.68億元人民幣（約1.33億美元）、不高于98.6億元人民幣（約13.58億美元）的罰款。此外，如果不能及時償付欠款和罰款，那么還可能面臨稅務機關采取扣押、查封、拍賣或變賣相關物業等強制措施。這一危機對SOHO中國的影響不僅僅是財務和法律上的，還有品牌和聲譽上的。SOHO中國曾經是中國房地產業的佼佼者，其創始人潘石屹和張欣也曾經是中國商界的明星，他們的作品和言論都備受關注和贊譽。然而，如今，SOHO中國卻因為欠繳稅款而被指責為逃稅者，其作品也因為涉嫌違規而被查封或拍賣，他們的聲譽也因此受到了嚴重的損害。這對于一個以創新和品質為核心價值的企業來說，無疑是一個沉重的打擊。

更為嚴峻的是，SOHO中國的危機并不是個案，而是中國房地產業普遍存在的問題的一個縮影。中國房地產業長期以來依賴于高杠桿、高投資、高回報的發展模式，導致了資金鏈緊張、債務風險增加、土地資源浪費等問題。同時，由于房地產業與金融業、建筑業、制造業等多個行業密切相關，其風險也可能引發系統性危機，對中國經濟和社會穩定造成嚴重影響。因此，中國政府近年來加強了對房地產市場的監管和調控，旨在促進房地產業健康可持續發展，防止出現“灰犀牛”和“黑天鵝”事件。

在這樣的大環境下，SOHO中國以及其他房地產開發商都面臨著巨大的挑戰和壓力，需要進行深刻的反思和改革。他們需要調整自己的發展戰略，從過度依賴土地財政和銷售收入轉向提高運營效率和服務質量；從追求規模擴張和速度增長轉向注重質量提升和風險控制；從單一經營模式轉向多元化發展路徑。同時，他們也需要遵守法律法規，誠信納稅，履行社會責任，樹立良好的企業形象和公信力。

總之，SOHO中國欠繳土地增值稅2.74億美元的事件是一個警示，也是一個契機。它警示了中國房地產業存在的深層次問題和潛在風險，也為中國房地產業提供了一個轉型升級和創新發展的契機。我們希望SOHO中國能夠盡快解決自身的困境，重新找回自己的光彩。我們也希望中國房地產業能夠抓住這個契機，實現高質量發展，為中國經濟和社會作出更大貢獻。