（一）常見的房屋抵押

1．正常抵押

（1）賣方原來購買房屋時，通過辦理商業貸款或公積金貸款或組合貸款方式完成，且交易時貸款尚未結清；

（2）賣方以要出售的房屋為債務或貸款提供擔保，房屋交易時，債務未結清或擔保未結束。上述情況通常辦理了抵押登記，可通過不動產登記中心官網進行查詢。

2．多重抵押

賣方交易的房屋被設定了多個抵押權，可能有貸款機構的抵押、金融公司的抵押、擔保公司的抵押甚至個人的抵押，要特別留意抵押的總金額，以及這些抵押是否辦理了登記以及辦理抵押登記的時間。

同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照以下規定清償：抵押合同登記生效的，按照抵押物登記時間的先后順序清償；登記時間相同的，按照債權比例清償。

3．隱性抵押

這種抵押通常不辦理抵押登記，不能直接識別，該類抵押通常基于不好公開的情形而產生，例如抵債等。債權方通常的做法是控制不動產權證書的原件，進而對該房屋的交易產生實質影響。在交易時，若賣方到場，但是不動產權證書被他人控制，賣方本人無話語權，應考慮是否存在隱性抵押。

（二）買賣已抵押房屋需要注意的若干問題

在房屋交易前，一定要查詢房屋的權屬，確認是否有抵押、抵押權人、抵押金額、是否為多重抵押、是否有隱性抵押等。

對于有抵押的房屋，買賣雙方簽署的房屋買賣合同是有效的，但是不解除抵押不能辦理不動產轉移登記手續（即過戶）。

對于有抵押的房屋，需要賣方明確還清該房屋剩余貸款的具體時間，以及辦理解除抵押登記手續的具體時間。

賣方解押所需的資金，可以是自籌，也可以是買方提供的首付款。對于買方提供首付款用于解押的，其首付款資金應專款專用或者擔保支付。

若買方直接把錢給賣方，可能會面臨兩種風險：（1）賣方不止有一筆貸款，首付已交付，但房子的貸款仍未還清，陷入兩難境地。（2）賣方挪用首付款：賣方并沒有如約去辦理解抵押手續，而是把錢用作他處，甚至會提出再給一筆房款去解抵押的無理要求。

對于已抵押房屋剩余貸款金額超過房屋成交價80%的，要特別防范交易風險，對于大額首付款應進行資金監管。

（三）已抵押房屋簽署買賣合同的注意事項

（1）抵押權人為銀行的，應具體到某銀行某分行某支行，例如中國工商銀行濟南分行歷城支行；

（2）抵押權人為個人的，應填寫姓名與身份證號，且不能同時是買受人；

（3）通過公積金辦理貸款的，抵押權人按照不動產登記證明記載的名稱填寫；

（4）抵押權人為擔保公司的，應寫擔保公司全稱。