3月30日，自然資源部網站發文顯示，自然資源部、中國銀行保險監督管理委員會日前聯合印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》（簡稱“《通知》”），在地方實踐的基礎上，自然資源部和中國銀行保險監督管理委員會決定深化不動產登記和金融便民利企合作，協同做好不動產“帶押過戶”，進一步提升便利化服務水平，降低制度性交易成本，助力經濟社會發展。

去年8月份以來，多個城市試行“帶押過戶”模式。如今，中央部門發文，將加速“帶押過戶”在各地的推動與落地。在業內人士看來，此次兩大部門聯合發文，是“帶押過戶”模式進一步全國推廣的重要政策導向，首次由中央端提出也展現了對這一模式的認可和全國推行的決心。

城市、金融機構、不動產類型三個層面，以點帶面推進“帶押過戶”

“帶押過戶”是指依據《民法典》第四百零六條“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產，在申請辦理已抵押不動產轉移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接”。“帶押過戶”主要適用于在銀行業金融機構存在未結清的按揭貸款，且按揭貸款當前無逾期。

根據《通知》，各地要在已有工作的基礎上，根據當地“帶押過戶”推行情況、模式及配套措施情況，深入探索，以點帶面，積極做好“帶押過戶”。要推動省會城市、計劃單列市率先實現，并逐步向其他市縣拓展；要推動同一銀行業金融機構率先實現，并逐步向跨銀行業金融機構拓展；要推動住宅類不動產率先實現，并逐步向工業、商業等類型不動產拓展。實現地域范圍、金融機構和不動產類型全覆蓋，常態化開展“帶押過戶”服務。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，從城市、金融機構、不動產類型等三個層面“以點帶面”，積極做好“帶押過戶”，短期將有更多城市跟進落實。

從以往的二手房交易來看，一般都需要上家還清貸款解除抵押后，才能進行過戶交易，下家則需要重新進行貸款申請。在58安居客研究院院長張波看來，這里面產生了兩個主要問題，一是上家往往需要用下家的首付作為還清貸款的金額來源，這本身就存在著一定風險，二是上家解押和下家貸款不能同時進行，無形之中增加交易流程的時長。

“不少地方已經取得了實際落地過程中的經驗，在此經驗的基礎上，自然資源部、銀保監會共同推動全國層面的‘帶押過戶’，將有利于提升房地產交易便利化服務水平，同時對于降低制度性交易成本也會起到積極作用。” 張波說。

諸葛數據研究中心高級分析師陳霄認為，“帶押過戶”模式的實施，提升了二手房交易效率，縮短了交易時間和交易成本，提高了二手房市場的流通性，有利于激發二手房市場的活力，提振房地產市場活躍度。此次兩部門聯合發文，是“帶押過戶”模式進一步全國推廣的重要政策導向，首次由中央端提出也展現了對這一模式的認可和全國推行的決心。

“當前，一些城市提出的‘帶押過戶’，主要是在二手住宅市場推進，而此次新政指出，在住宅市場充分實行‘帶押過戶’后，逐步向工業、商業等領域拓展。”陳霄表示，這是本次政策較為新穎的一點探索，擴大了“帶押過戶”的適用面，更加具有全面性。

地方實踐形成三種模式，預計采取“新舊抵押權組合模式”較多

目前，多地在實踐探索中，主要形成了三種“帶押過戶”模式。其中，模式一是，新舊抵押權組合模式。通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記與舊抵押權注銷登記。

模式二是，新舊抵押權分段模式。通過借新貸、過戶后還舊貸，實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記等，賣方貸款結清后及時辦理舊抵押權注銷登記。

模式三是，抵押權變更模式。通過抵押權變更實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定抵押權變更等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、抵押權轉移登記以及變更登記。

《通知》指出，各地要結合本地實際，確定適宜的辦理模式，并結合實踐不斷豐富發展。

在張波看來，地方探索形成的三種“帶押過戶”模式，本次新政在實際推進中并未明確限定落地模式，而是給到地方更多自主權。在實際推進過程中，預計采取“新舊抵押權組合模式”的方式會更多一些，這種方式對于風險控制力會更強，尤其在不變更貸款金融機構的情況下，更有利于銀行前置性控制風險。

多地已試行“帶押過戶”，應重點防范出現“一房二賣”等風險

事實上，為了盤活二手房市場，打通二手房交易鏈條，簡化交易流程，包括昆明、濟南、南京、蘇州、福州、金華、寧波、無錫、廣州、成都等在內的多個城市于去年已開始試行“帶押過戶”，深入探索二手房交易、過戶等環節的制度創新。

今年以來，推出二手房“帶押過戶”政策的城市數量繼續增多，包括深圳、武漢、洛陽、日照等城市。值得關注的是，“帶押過戶”還由單個城市向全省全面推進。

1月17日，浙江省六部門聯合發布的《關于深化多跨協同推進二手房“帶押過戶”登記服務新模式的通知》明確，各地應積極推動二手房“帶押過戶”落地實施，加快完善相關配套政策，進一步優化二手房過戶的業務流程，提升金融服務質效，保障在押房產依法轉讓，更好地滿足群眾需求。

陳文靜表示，2022年以來，全國已有多個城市出臺二手房“帶押過戶”政策，多個省會城市和計劃單列市在列，如深圳、濟南、大連等。目前，各地“帶押過戶”主要分為個人業務和企業業務，個人業務居多，主要針對二手住宅交易。部分地區如東臺、平頂山，將“帶押過戶”業務擴展至工業項目、商業地產等領域，進一步簡化企業間交易流程，有效解決了在押的不動產交易過戶中“轉貸”辦理時間長、交易風險高、資金負擔重等問題。

不過，在業內人士看來，“帶押過戶”推進過程中，仍要注意風險。

在風險防范方面，《通知》也要求，通過預告登記制度，防止“一房二賣”，防范抵押權懸空等風險，維護各方當事人合法權益，保障金融安全。要建立暢通的溝通協調機制，加強業務指導和監管，梳理各環節風險點，制定應急預案，通過發布三方（四方）協議樣本、風險提示、業務預警等方式切實防范風險。