21世紀經濟報道記者孔海麗 北京報道 監管層對房地產行業的支持在延續。

7月10日晚間，央行、國家金融監管總局發文，將“金融16條”中“房企存量融資展期”、“保交樓配套融資支持”兩項條款的適用期限，統一延長至2024年12月31日。

業內分析人士認為，延長“金融16條”支持政策的期限，為房企債務處置增加了政策空間，對于金融機構保持房地產融資平穩有序、促進風險市場化出清具有重要意義，進而有助于“保交樓”工作和房地產市場平穩健康發展。

“明確政策延期，非常及時，給了大家一定的轉圜余地。”一位不愿具名的上市房企人士向21世紀經濟報道記者表示，“金融16條”發布后，對推動房企風險化解發揮了積極作用，但今年5月相關政策已面臨到期，房企和金融機構普遍“心里沒譜”，如今終于確定了延緩期限。

實際上，在房地產市場復蘇遇阻、下行風險仍較大的當下，金融監管部門此舉被認為是結合市場形勢做出的有益安排和合理選擇。

但房地產行業要想真正改善，治本之策仍在于銷售端的明確回暖。多家機構指出，后續更多更豐富的支持政策有望加快出臺，高能級城市的政策空間或將打開。有房企人士告訴21世紀經濟報道，下一步最盼望市場“回血”，銷售好起來才能“為有源頭活水來”。

值得注意的是，參照遇險房企恢復流動性所需時長，以及海外成熟市場救助房企的做法，分析人士表示，不排除“金融16條”相關政策屆時視情況進一步延期的可能性。

行業嚴峻背景下的合理選擇

去年11月，監管部門發布了《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，這份通知共有16方面的內容，也被稱為“金融16條”，該政策對保持房地產融資合理適度、推動化解房地產企業風險發揮了積極作用。

“金融16條”出臺后，房企在融資端得到一定支持，如授信額度的提升、中債增支持民企發債、股權融資持續落地等。

16條政策中，兩項設置了適用期限的政策已于今年5月到期，本次對延期的明確，正是針對這兩條內容。

一是對于房地產企業開發貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業基于商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統的貸款分類與之保持一致。

二是對于商業銀行按照《通知》要求，2024年12月31日前向專項借款支持項目發放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類；對債務新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對于新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。

除上述兩條政策外，其他不涉及適用期限的政策長期有效。

兩部門表示，綜合考慮當前房地產市場形勢，為引導金融機構繼續對房地產企業存量融資展期，加大保交樓金融支持，決定延長有關政策適用期限。

多家機構認為，兩項政策延期是當前房地產銷售仍偏弱情況下的合理選擇。

今年二季度以來，房地產銷售持續下滑。克而瑞數據顯示，2023年6月，逾7成百強房企單月業績同比降低，近6成百強房企單月業績同比降幅大于30%，其中27家企業業績降幅大于50%。

“市場走弱超出預期是不爭的事實。” 廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，今年房企債務集中到期，房企資金鏈非常緊張，疊加市場下行，流動性更加緊張，預計保交樓的壓力會更大。

據他分析，銷售回款占房企資金來源的50%以上，市場銷售下行，開發商資金緊張，無力推進保交樓；另一方面，市場銷售下行，后續貨值得不到盤活，金融機構、承接交付的企業風險擔憂加大，影響他們在保交樓上投入更多資金。

另一方面，房企融資不樂觀，償債壓力仍較大，“保交樓”工作的推進也面臨阻力。

據中指研究院監測，上半年，房地產企業非銀融資總額約4041.7 億元，同比下降16.2%。其中，信用債同比下降7.0%，海外債下降34.6%，信托下降69.6%，ABS下降4.5%。房企融資環境沒有發生實質性改善，需要加大融資支持力度。

房企債務方面，中指數據顯示，當前房企債券存量余額約2.9萬億元，海外債占比38.1%。三季度為償債高峰，一年內到期余額為9277.4億元，其中海外債占比35.7%，今年7月、9月到期債券余額均超九百億，為償債高峰。

在此情況下，金融機構適度加大支持是十分有必要的。

“房企融資是否有所改善以及金融機構是否能夠積極落實金融十六條，和房地產市場銷售修復是相輔相成的關系。”浙商證券分析師楊凡表示，在銷售修復勢能走弱的情形下，房企融資改善難度提升，而延長存量貸款是房企銷售和資金回籠走弱時的必要支持，有助于化解房企短期風險和推進保交樓進度。

“及時雨”滴灌房企

兩項政策延期，一是存量融資展期，二是強調對配套融資形成不良的免于追責。

對于房企來說，懸著的心終于落了地。據房企反映，由于存量融資的展期在5月份已經觸及了政策有效期限，金融機構觀望態度濃厚，都在翹首以盼監管機構給出明確答復，如今時間延長至2024年年底，很多工作才能繼續推進。

“相當于‘用時間換空間’，對維持房地產業流動性將起到積極的作用。”李宇嘉分析，具體來看，存量貸款展期、調整還款安排等措施，相當于對到期貸款進一步展期，房企的短期債務壓力也有望得到減輕。而延長對商業銀行的責任兜底期限，也有助于金融機構向房地產“輸血”，并進一步利好“保交樓”。

該政策也傳達出一個信號，支持保交樓，既是兜住民生底線，也是為了修復市場信心。這對穩定銀行信托抵押物價值，從而穩定金融機構貸款資產質量，防范金融風險有重要意義。

對于金融機構來說，此次延期有助于打消金融機構對房企新發放配套融資的部分顧慮，為房企提供適度寬松的融資環境，有利于引導金融機構對房企提供持續穩定的資金支持。

中金公司指出，短期來看，避免了進一步新增房企信用風險事件，有效管控了供給側金融風險，同時避免了金融機構對房企融資的風險偏好再次下行；中長期來看，無論是直接對“保交樓”配套融資的支持，還是通過緩解房企資金壓力而間接推進“保交樓”工作，相關政策均有助于提升實體市場對新房交付的預期，同時維持房地產市場供給能力，多管齊下助力房地產基本面指標緩慢筑底并逐步改善。

但這并不意味著房企的壓力可以大幅度卸下。有房企人士告訴21世紀經濟報道記者，展期談判的流程并不容易，而后續用來恢復信用的展期時間卻不充沛，資金緊張的房企要想恢復到“能活下去”的狀態，需要的時間往往以數年計，行業內期待進一步延長貸款展期的期限。

與此同時，政策的定調依然是“托而不舉”。

中信證券分析師陳聰、張全國等表示，監管層對房企的融資政策維持了此前的態度，即政策不是為了“翻轉”房地產周期，不是在房地產周期向下時試圖推動周期向上，而是適當對沖房地產周期下行所帶來的風險，避免風險持續集聚。

“商業銀行貸款業務都是市場化自主運作的，央行只是給出了鼓勵的政策，但商業銀行是否愿意這樣做，仍基于風險收益平衡，如果算不過帳，債務關系復雜，后續無貨值覆蓋，或未來銷售端繼續疲軟，預計融資投入支持保交樓的力度也不能太樂觀。”李宇嘉補充表示。

治本之策仍待“活水”

銷售與融資是房企的兩條命脈，尤其是銷售回款，一直是房企賴以生存的立足之本，如果銷售疲弱，僅依靠融資資金維持企業運營，勢必無法長久。

一位全國性房企北京公司工作人員告訴21世紀經濟報道記者：“銷售不振，即便房企還有融資額度，也憂心忡忡，畢竟借來的錢都是債，最終都是要還的。”

而對于銷售轉暖的期盼，是所有行業人士共同的心聲，只有源頭活絡起來，后續的運營、投資才有可能進入良性循環。

二季度，房地產銷售情況在筑底。6月單月，重點100城新房成交面積同比下降超20%，其中，百強房企6月單月銷售額同比下降29.4%，環比下降19%。

房價方面，目前70個城市已經有55個二手住宅房價下跌，且二手房掛牌量不斷增長，房地產基本面出現螺旋向下的態勢，市場缺乏基本面的自我修復機制。

分析人士普遍認為，當前行業核心問題在于市場預期，居民對房地產市場信心以及自身購買力均不足，需要供求兩端政策協同支持。

市場層面對一攬子提振樓市、提振經濟政策的期盼也在不斷加強，尤其對核心一、二線城市放開限制性政策、支持改善置換需求的呼聲，愈發高漲。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，下半年，核心一二線城市政策或有望適度糾偏，“一區一策”、結合生育政策等或是重要方向，如信貸端優化“認房又認貸”、降低首付比例、降低房貸利率等。此外，優化限購范圍、降低交易稅費等也存在較大空間，“房票”安置或成為更多城市支持房地產市場發展的舉措之一。

中信證券也認為，當前政策工具箱儲備依然十分豐富，特別是在一些核心城市，限購、限貸、限價和按揭利率還有進一步調整空間。隨著基本面持續下行，尤其是一線核心城市確認房價下跌，2023年四季度，有望是房地產政策進一步放開的季度。