今天我給大家分享的主題是：“帶押過戶”的法律分析。近日自然資源部，中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布了《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)”帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》。通知要求，要以點帶面推動省會城市、計劃單列市率先實現(xiàn)”帶押過戶”，并逐步向其他市縣拓展，因地制宜確定”帶押過戶”模式；深化協(xié)同，提升便利化服務(wù)水平；加強組織防范各類業(yè)務(wù)風(fēng)險。

什么是”帶押過戶”，其法律依據(jù)是什么？

先就這些問題分析如下：在《民法典》實施前，對于設(shè)定抵押的財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓問題，物權(quán)法》第191條第2款規(guī)定：”抵押。抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受人代為清償債務(wù)，消滅抵押權(quán)的除外。”2021年1月1日實施的《民法典》第406條對此做了如下規(guī)定：”抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)，或者提存。轉(zhuǎn)的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。”在對已設(shè)定抵押的財產(chǎn)是否可以轉(zhuǎn)讓的問題上，法典》作出了與原《物權(quán)法》相反的規(guī)定，除非當(dāng)事人另有約定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。

民法典》第406條的規(guī)定是”帶押過戶”，法律依據(jù)。”帶押過戶”是指在申請辦理已抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記，和抵押貸款的有效銜接。

以按揭貸款購買房屋的購買人。出售房屋為例，在物權(quán)法時代，房屋所有人要出售房屋，需要先還清全部銀行貸款，在銀行解押后才得將房屋進行轉(zhuǎn)讓，再由購買方到銀行辦理抵押按揭貸款，以支付出賣方的房款。這樣會導(dǎo)致二手房的買賣程序和手續(xù)十分繁瑣，有的出賣方不得不借”過橋資金”，歸還銀行貸款，而支出不少的”過橋費”。(在房價上漲的時候，該費用可能由購買方承擔(dān)。)而且還可能出現(xiàn)出賣方拿不到房款，或購買方不能取得房屋的法律風(fēng)險。

《民法典》的上述規(guī)定，可以從立法層面解決這一問題。在這里要提醒大家，《民法典》第406條，雖然從立法層面解決了”帶押過戶”的問題，但在實施過程中，主要存在以下法律風(fēng)險，要盡量防范：

一是目前正在進行試點，各地的做法在一些細節(jié)上可能存在不同，在進行”帶押過戶”時，要了解試點地的具體規(guī)定。

二是根據(jù)《民法典》第406條的規(guī)定，雖然抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但是當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。如果當(dāng)事人約定不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，在未取得抵押權(quán)人同意的情況下，是不得轉(zhuǎn)讓的，因此購買方要了解出賣方與資金出借方簽訂的借款合同中是否有例外約定。

三是出賣方要核實購買方的支付能力及資信情況，從而防范購買方不能支付價款，或者不能申請到按揭貸款。

四是購買方在購買前，要核實所購財產(chǎn)是否有被司法查封情形，從而避免權(quán)利落空。

好今天就分享到這里，感謝您的聆聽！