01全款再抵押背景

在2018年之前比較流行的產品還是消費抵押產品，但是消費抵押受制于額度問題、用途合理性問題，在18年的時候消費抵押一刀切，基本上大額的消費貸產品開始退出市場，大部分銀行也開始紛紛轉型經營貸。但到了19年的時候，大部分經營貸產品又面臨了一次大洗牌流程，抵押貸款發放前后六個月內，有過按揭記錄會被默認為資金流入樓市，如果不能提供經營性佐證和合理的用途，一般都會給三個月時間要求轉貸到另外銀行，通俗說銀行抽貸。有一些客戶由于名下有經營貸銀行按揭不放款，不得已選擇墊資全款再抵押，一時間這種情況購房者都被貼上了CF的標簽。也有一些前期朋友借錢買房，由于有按揭情況，但需要抵押還款的情況。不得已將房屋貸款轉入小貸公司，等持證時間滿6個月之后重新將貸款轉入銀行。最慘的是一些賣了房準備新買房的購房者，由于認房認貸的原則，名下有貸首付比例可以高達5成，賣了一套房子想置換結果發現看的房子首付已經不夠了，一時間很多人破口大罵，最終被迫到全款再抵押，一時間風聲鶴唳，所有購房者都失去了方向。

02政策讓步提升信心

干趴了開發商，勸退了購房者。22年開啟了因城施策的松綁運動，信貸政策松綁、限售松綁、稅務松綁，只想給萎靡不振的市場來上一針強心針。但真正能夠面對慘淡的人生的猛士還是比較少，大部分都還沉浸在核武器轟炸的陣痛當中，大部分人還是沒有信心的，畏懼抽貸，畏懼嚴苛的政策。看政策好不好就看有沒有實質性的讓利，政策的持續性到底有多久。按揭方面激活老人票69歲接力貸仍可以貸30年，先息后本加等本寬限期按揭還款法，首付比例，常規按揭審核條件等等都是實質性的寬松，限售也改成備案3年或拿證2年，賣一套再買一套還可以退個稅。對于經營貸產品，還款期限、利率、審核要求、進件條件也是做出實質性的讓利，在22年底的時候更是實質性的掏腰包，在22年做了經營貸基本上都收到了返息。如果說一時的政策是興起，持續到現在的政策可以理解為信心+決心。

03高杠桿風險點

政策打開≠一直打開，我們的特色大家都知道是調控，也有一刀切的事實，也有力挽狂瀾般的吶喊。但所有人都都進場的時候必定會造成涸澤而漁的公地悲劇，信貸的審核機制在于篩選、控制。流通速度太高通過提高審核難度降速，反之流通速度太低降低難度，最終的目的使市場流通性保持合理，貨幣乘數保持相對穩定。如果現在的上班族身份轉變成企業主，一定要注意貸后管理，一旦信貸政策趨緊，一定需要坐實企業經營主的身份，否則將會面臨抽貸的風險。還有一點高杠桿運行的群體，房價在長期以來趨勢上行，但整個過程會產生波動。21年由于嚴苛的環境，一部分人迫不得已選擇了全款再抵押，由于經營貸的特殊性，部分產品可以將杠桿提高到80%，打開購房成數可以繞開高成數首付。但現在按揭情況整體放寬，大部分都可以利用到70%的杠桿，且按揭可以享受到經營貸三年先息后本的還款方式，寬限期到期可自動轉為正常房貸，三年到期如果資產價格發生大幅上漲可以提前還款再抵押，如果沒有發生大幅上漲可以順利過渡到正常房貸，資產價格的漲跌產生的影響較小。但經營貸到期之后的承接問題對于資產價格在短時間的波動會有較大的影響。大部分人對于房價的自信堪比股神，就像某圳一樣，但如果發生踩踏高位接盤市場是不會同情任何一個無辜的人。未來缺少確定的長期的趨勢，保守的投資行為也許會變成了投機行為，一旦發生危機，需要守住底限，才能追求上限。高杠桿屬于一把雙刃劍，資產上升周期翻身利器，資產價格波動較大容易擊穿底限。按揭政策利好，能按揭就不經營貸，高杠桿擊穿的痛苦堪比戴維斯雙殺。