第七條 【應堅持的原則】

農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款應當堅持依法合規、惠農利民、平等自愿、公平誠信、風險可控、商業可持續原則。

第八條 【對銀行的管理要求】

銀行業金融機構應當實行貸款全流程管理，全面了解客戶信息，綜合考慮借款人和抵押財產的實際情況，合理確定貸款期限和額度等。

第九條 【合同約定貸款用途】

銀行業金融機構應當與借款人在合同中約定明確、合法的貸款用途，并按約定檢查監督貸款的使用情況，防止挪用貸款。

第十條 【申請貸款應滿足的條件】

以農村集體經營性建設用地使用權作抵押申請貸款的，應當同時滿足以下條件：

（一） 依法進行不動產登記并取得縣級以上人民政府或政府相關主管部門頒發的農村集體經營性建設用地權屬證書并可辦理抵押登記；

（二）用于抵押的農村集體經營性建設用地符合土地利用總體規劃及城鄉規劃；

（三）用于抵押的農村集體經營性建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物未設定影響處置變現和銀行業金融機構優先受償的其他權利；

（四）具備入市條件的，應具備所有權主體履行集體土地資產決策程序同意抵押，試點縣（市、區）政府同意抵押的證明材料等；

（五）法律、行政法規和中國銀監會規定的其他條件。

第十一條 【銀行盡職調查】

銀行業金融機構受理借款人貸款申請后，應當履行盡職調查職責，并對貸款申請內容和相關情況的真實性、準確性、完整性進行調查核實，形成調查評價意見。重點包括以下內容：

（一）借款人具有完全民事行為能力，信用記錄良好；

（二）借款人所在行業狀況、持續經營能力以及合法的還款來源；

（三）抵押財產是否真實有效、產權清晰并取得合法權證，相應手續是否合法齊備，是否存在權屬爭議；

（四）抵押財產價值評估是否合理；

（五）抵押財產是否符合土地利用總體規劃、城鄉規劃及用途管制；

（六）抵押財產是否符合當地流轉交易政策規定，是否容易處置變現，是否存在影響抵押財產處置和銀行業金融機構優先受償的權利瑕疵或權利負擔。

第十二條 【價值評估】

銀行業金融機構應當建立農村集體經營性建設用地使用權價值評估制度。可采用外部評估或內部評估的方式對用于抵押的農村集體經營性建設用地使用權進行價值評估。

第十三條 【抵押率】

銀行業金融機構應當綜合考慮借款人的資信狀況、償債能力、貸款期限以及抵押土地的使用年限、地理位置、規劃和用途等因素，確定農村集體經營性建設用地使用權抵押率。

第十四條 【利率標準】

銀行業金融機構應當參考同期同檔次基準利率，綜合考慮借款人的實際情況，合理自主確定農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款的利率。

第十五條 【風險評價】

銀行業金融機構應當建立農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款業務風險評價機制，全面審查農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款的風險因素，合理作出信貸決策。

第十六條 【風險評估】

銀行業金融機構應當進行全面、動態的風險評估，有效跟蹤檢查和監控分析信貸資金使用、借款人信用及擔保變化等情況。

第十七條 【動態管理和價值重估】

銀行業金融機構應當按照抵押合同的約定，加強押品的動態管理和價值重估，保證抵押權利的真實、合法、足值、有效。

第十八條 【抵押人限制轉讓】

抵押權存續期間，未經銀行業金融機構同意，抵押人不得擅自轉讓或處分已抵押的農村集體經營性建設用地使用權及其上的建筑物、其他附著物，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

第十九條 【抵押物價值減少時】

抵押財產價值減少時，銀行業金融機構有權要求恢復抵押財產的價值，或者要求借款人提供與減少的價值相應的擔保。借款人不恢復財產的價值也不提供其他擔保的，銀行業金融機構有權要求借款人提前清償債務。

第二十條 【合同約定征收情形】

銀行業金融機構應當在合同中明確，在抵押權存續期間，如國家依法征收該宗土地，抵押人應當以所得補償費用優先償還借款人債務，或另行提供其他足值有效擔保。

第二十一條 【核心條款：處置權利，以及優先貨購買權】

貸款到期后，借款人未清償債務或出現當事人約定的實現抵押權的情形，銀行業金融機構可以通過折價、拍賣、變賣抵押財產等合法途徑處置已抵押的農村集體經營性建設用地使用權。所得價款由銀行業金融機構優先受償。

土地所有權人在同等條件下享有使用權優先購買權。

第二十二條 【風險預警和重大風險報告】

銀行業金融機構應當建立風險預警制度和重大風險報告制度。發生以下情形時，銀行業金融機構應當按規定及時預警、采取相應的風險控制和化解措施，并向試點地區銀行業監督管理機構和國土資源行政主管部門報告。

（一）國家法律法規、城鄉建設規劃及土地市場供求等因素發生重大變化，對抵押財產價值穩定性產生不利影響或導致其流轉權能受限的；

（二）抵押財產對應的農村集體經營性建設用地被列入土地征收征用或拆遷范圍的；

（三）抵押人未經有權機關批準，擅自改變土地用途的；

（四）抵押財產被司法機關查封的；

（五）發生其他重大風險變化的情形。

第二十三條 【展期】

需要展期的，銀行業金融機構應當綜合考量貸款用途、貸款期限與額度、借款人經營狀況與還款能力以及抵押財產狀況，決定是否展期。

第二十四條 【地方政府增信】

鼓勵試點地區通過政府性融資擔保公司提供擔保的方式，為農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款提供增信服務。

第二十五條 【地方政府風險補償】

鼓勵有條件的試點縣（市、區）政府建立風險補償機制。

第二十六條 【登記機構義務】

不動產登記機構應當為抵押雙方提供信息查詢、抵押登記等相關服務，協調做好農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款工作。

第二十七條 【登記機構確定】

農村集體經營性建設用地使用權抵押登記參照國有建設用地使用權抵押登記的有關規定，由所在地的不動產登記機構辦理。

第二十八條 【登記手續】

銀行業金融機構和抵押人簽訂抵押合同后，雙方共同持以下資料向不動產登記機構申請辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。

（一）抵押登記申請書；

（二）貸款合同和抵押合同；

（三）集體建設用地權屬證書；

（四）登記機構規定的其他資料。

第二十九條 【抵押權登記憑證及時限】

對符合抵押登記條件的，試點地區不動產登記機構應當及時將抵押合同約定的有關事項在登記簿加以記載，并向銀行業金融機構頒發抵押權登記證明。

經審核符合登記條件的，登記機關應當于受理登記申請材料后10個工作日內辦結登記手續。

第三十條 【主管部門的監管與評估】

試點地區銀行業監督管理機構應當會同國土資源行政主管部門加強對試點地區農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款的監管與評估工作。

第三十一條 【銀監監管】

銀行業監督管理機構要統籌研究，合理確定農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款的風險權重、資本計提、貸款分類等方面的計算規則和激勵政策，支持銀行業金融機構開展農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款業務。

第三十二條 【主管機關報送】

試點縣（市、區）銀行業監督管理機構及國土資源行政主管部門要將農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款情況按季度分別報送至中國銀監會和國土資源部。

第三十三條 【銀行制定細則】

金融機構可以根據本辦法制定農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款實施細則。

第三十四條 【解釋權】

本辦法由中國銀監會、國土資源部負責解釋。

第三十五條【效力期限】

本辦法自發布之日起施行，有效期至2017年12月31日。

附件

農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款試點縣（市、區）名單

序號

省份

試點縣（市、區）

北京市

大興區

山西省

晉城市澤州縣

遼寧省

鞍山市海城市

吉林省

長春市九臺區

黑龍江省

綏化市安達市

上海市

松江區

浙江省

湖州市德清縣

河南省

新鄉市長垣縣

廣東省

佛山市南海區

10

廣西省

玉林市北流市

11

海南省

文昌市

12

重慶市

大足區

13

四川省

成都市郫縣

14

貴州省

遵義市湄潭縣

15

甘肅省

定西市隴西縣

《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》答記者問

一、請問《辦法》出臺的背景及意義是什么？

答：黨中央、國務院高度重視農村土地制度改革工作。十八屆三中全會提出“允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價”。2015年2月，全國人大常務委員會通過《關于授權國務院在北京市大興區等三十三個試點縣（市、區）行政區域暫時調整實施有關法律規定的決定》。根據中央改革精神，2015年3月，國土資源部在全國選取15個市（縣），開展農村集體經營性建設用地入市試點工作。為落實農村集體經營性建設用地與國有建設用地“同權同價”要求，中國銀監會會同國土資源部依據全國人大常委會的決定，按照目標導向與問題導向相統一、農村土地制度改革和金融領域改革相銜接的原則，在對入市試點地區土地抵押融資進行了深入調研和論證的基礎上，制定本辦法。

《辦法》的出臺，是中國銀監會、國土資源部認真貫徹落實黨中央、國務院關于抓好改革落實要求，相關部門共同推進農村集體經營性建設用地入市改革試點工作的重要舉措；是農村土地制度改革和金融領域改革緊密銜接、形成改革合力的重大成果；是適應農村集體經營性建設用地與國有建設用地“同權同價”改革要求，積極提供惠農利民服務做出的重要制度安排,將對建立健全同權同價、流轉順暢、收益共享的農村集體經營性建設用地入市制度和形成可復制、可推廣、利修法的改革成果，提供新的強大動力。

二、請問《辦法》的適用范圍有哪些？

答：根據黨中央、國務院農村土地制度改革部署要求，《辦法》對適用地區、適用地類、有效期限進行了明確界定。對適用地區，《辦法》明確允許開展抵押貸款的農村集體經營性建設用地僅限于國家確定的15個入市改革試點縣（市、區）地區。對適用地類，《辦法》明確農村集體經營性建設用地是指存量農村集體建設用地中，土地利用總體規劃和城鄉規劃確定為工礦倉儲、商服等經營性用途的土地,規定以出讓、租賃、作價出資（入股）方式入市的和具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。對有效期限，《辦法》規定有效期至2017年12月31日，與農村集體經營性建設用地入市試點時限保持一致。

三、請問《辦法》的總體要求是什么？

答：按照黨中央、國務院關于入市改革的基本原則，《辦法》規定在堅持土地公有制性質不變，耕地紅線不突破，農民利益不受損的前提下，開展農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款工作，落實農村集體經營性建設用地與國有建設用地同等入市、同權同價。

四、《辦法》的主要內容有哪些？

答：《辦法》共三十五條，涉及銀行業金融機構開展農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款和土地管理的相關環節，體現出系統性、規范性和創新性特點。《辦法》從貸款的目的、依據和總體要求，貸款業務開展的范圍、貸款的全流程管理、貸款的風險保障機制、監管部門的職責等方面對開展農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款業務進行了詳細的規定。

五、關于貸款的基本原則和全流程管理是怎么規定的？

答：《辦法》規定農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款應當堅持依法合規、惠農利民、平等自愿、公平誠信、風險可控、商業可持續原則?！掇k法》明確貸款的全流程管理，從貸款總體要求、貸款用途、貸款條件等方面對農村集體經營性建設用地使用權貸款業務提出要求。同時，對貸前調查、貸中審查、貸后管理等流程都進行了詳細的規定。

六、關于抵押物范圍有哪些規定？

答：按照同權同價原則，參照依法有權處分的國有土地使用權可以抵押的規定，《辦法》允許具備處分權的兩類農村集體經營性建設用地使用權抵押融資。一是以出讓、租賃、作價出資（入股）方式取得的集體經營性建設用地使用權。二是尚未入市但具備入市條件的農村集體經營性建設用地可以入市，對具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權的抵押，進行了范圍和前提界定。其中，一類是尚未入市但已經依法進行不動產登記并持有權屬證書，符合規劃、環保等要求，具備開發利用的基本條件，所有權主體履行集體土地資產決策程序同意抵押，試點縣（市、區）政府同意抵押權實現時土地可以入市的情形；另一類是尚未入市但改革前依法使用的農村集體經營性建設用地，依法進行不動產登記并持有權屬證書，按相關規定辦理入市手續，簽訂土地使用合同，辦理變更登記手續的情形。《辦法》同時規定下列集體經營性建設用地使用權不得抵押：權屬不清或存在爭議的；司法機關依法查封的；被依法納入拆遷征地范圍的；擅自改變用途的；其他不得辦理抵押的情形。

七、關于貸款條件有哪些要求？

答：嚴把貸款條件，是控制貸款風險，順利在試點地區推動集體經營性建設用地使用權抵押貸款業務開展的必要手段?！掇k法》從依法持有土地使用權證書、符合土地總體規劃及城鄉規劃、未設定優先受償的其他他項權利等方面提出了要求，并要求銀行業金融機構在盡職調查時對借款人是否有資質、抵押物權屬是否清晰、價值評估是否合理、是否符合規劃、是否容易處置變現等問題進行詳細的調查，力爭防范貸款風險，提高資產質量。

八、關于抵押物價值評估是如何規定的？

答：《辦法》規定銀行業金融機構應當建立農村集體經營性建設用地使用權價值評估制度?？刹捎猛獠吭u估或內部評估的方式對用于抵押的農村集體經營性建設用地使用權進行價值評估。同時規定，銀行業金融機構應當按照抵押合同的約定，加強押品的動態管理和價值重估，保證抵押權利的真實、合法、足值、有效。

九、關于抵押物處置的規定是什么？

答：《辦法》規定貸款到期后，借款人未清償債務或出現當事人約定的實現抵押權的情形，銀行業金融機構可以通過折價、拍賣、變賣抵押財產等合法途徑處置已抵押的農村集體經營性建設用地使用權。所得價款由銀行業金融機構優先受償。

十、是否有相關貸款保障機制？

答：貸款保障機制的建立，有利于分擔銀行業金融機構風險，推動集體經營性建設用地使用權抵押貸款試點工作的開展?！掇k法》從政府性融資擔保公司擔保、風險補償機制等方面建立了集體經營性建設用地使用權抵押貸款保障機制體系，為貸款試點工作的開展提供保障。

十一、監管部門的職責有哪些？

答：《辦法》規定，試點地區國土資源行政主管部門應當為抵押雙方提供信息查詢、抵押登記等相關服務。銀行業監督管理機構應合理確定風險權重、資本計提、貸款分類等方面的計算規則和激勵政策。銀監會、國土資源部將加強對試點地區農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款工作的指導、監管和評估。