搖中紅盤(pán)，買(mǎi)了新房，本該是喜事一件，但杭州春知海棠苑的準(zhǔn)業(yè)主管科（化名）卻告訴銀柿財(cái)經(jīng)，“我被‘脅迫’買(mǎi)了個(gè)車位，開(kāi)發(fā)商與銀行打配合，不買(mǎi)車位不給房貸預(yù)審。”而在與管科的對(duì)話中，銀柿財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，像管科這樣的情況并不是個(gè)例，近期在杭州開(kāi)盤(pán)的多個(gè)項(xiàng)目的購(gòu)房者都有同樣的遭遇。

自2017年杭州明令禁止房開(kāi)商捆綁搭售車位后，類似現(xiàn)象的已大幅減少，但近兩年，為了快速回籠資金獲得利潤(rùn)，也有不少開(kāi)發(fā)商采用其他“手段”推動(dòng)購(gòu)房者買(mǎi)車位，但類似管科這樣的情況似乎是從今年下半年開(kāi)始的。

選房現(xiàn)場(chǎng)，車位卻成了“關(guān)鍵因素”

10月22日，搖中房號(hào)的管科來(lái)到了春知海棠苑9幢、11幢、12幢選房現(xiàn)場(chǎng)。輪到他時(shí)，他很快就選到了心儀的房子。認(rèn)購(gòu)出價(jià)、支付定金后，管科來(lái)到大廳，準(zhǔn)備辦理房貸預(yù)審。

沒(méi)想到的是，一上來(lái)就碰到了“軟釘子”。“現(xiàn)場(chǎng)的幾乎每家銀行都拒絕了我的房貸申請(qǐng)。”這大出管科的意料，他表示，自己的收入情況已經(jīng)高出月供數(shù)倍，工作單位也很穩(wěn)定，一般情況下辦房貸是沒(méi)有問(wèn)題的。

管科回憶起當(dāng)時(shí)的場(chǎng)景：“工商銀行(601398)的業(yè)務(wù)人員把我晾在一邊，卻優(yōu)先接待買(mǎi)了車位的客戶，然后和我提了一嘴，‘要不去買(mǎi)個(gè)車位？’”管科這才想起，銷售也曾看似隨意地提醒過(guò)他，“要不要選個(gè)車位”。由于沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)車位的需求和預(yù)算，管科當(dāng)即拒絕了。他沒(méi)想到自己會(huì)在房貸申請(qǐng)環(huán)節(jié)遇到麻煩，而且每家銀行給出的理由還各不相同。

“我們這一批大概十幾二十個(gè)沒(méi)有買(mǎi)車位的，全都卡在房貸那里，拖到傍晚五六點(diǎn)鐘也沒(méi)個(gè)說(shuō)法。”管科和其他人溝通后，別無(wú)選擇地繳納了車位定金，之后，房貸的預(yù)審順利辦(000606)理了——銀行不再要求看此前對(duì)申請(qǐng)人提出的“不符合條件”的材料、證明，銷售也提醒，首付不用太著急，晚兩天也可以。“付了車位首付款之后，工作人員的態(tài)度瞬間180度大轉(zhuǎn)變，銀行貸款流程也一路暢通。”“不管征信有多差，流水夠不夠，他都可以幫你做，幫你想辦法辦出來(lái)。”管科回想起來(lái)，覺(jué)得開(kāi)發(fā)商的“吃相”過(guò)于難看。

銀柿財(cái)經(jīng)曾以購(gòu)房者身份到余杭區(qū)海棠三篇生活館看盤(pán)，現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)明確表示，每個(gè)銷售人員都有對(duì)車位銷售的績(jī)效考核。在接待大廳，銀柿財(cái)經(jīng)注意到，墻壁上公示的三張車位平面圖上貼滿了已售出的紅色標(biāo)記。這意味著，項(xiàng)目的車位去化也基本完成了八九成。

“車位沒(méi)考慮？如果不買(mǎi)的話，就不要登記我的名字了。”這位置業(yè)顧問(wèn)簡(jiǎn)單指示了去樣板間的路線，轉(zhuǎn)身就走了。

銀行和開(kāi)發(fā)商“打配合”？

“綠城在勾莊的盤(pán)都是紅盤(pán)，搖號(hào)中簽率很低。本來(lái)是很開(kāi)心的事，但是利用房貸變相逼著人買(mǎi)車位，真的是過(guò)分了。”與管科有同樣經(jīng)歷的何方，向銀柿財(cái)經(jīng)提供了某房產(chǎn)服務(wù)小程序里春知海棠苑業(yè)主群的聊天記錄。準(zhǔn)業(yè)主們列舉了自己貸款被卡的各種理由，也有人在討論買(mǎi)了本不想要的車位之后怎么處理。話題時(shí)間大都集中在10月22日、23日兩天。

其中，一個(gè)疑似春知海棠苑開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)的視頻引起了業(yè)主們的“公憤”。

視頻中，購(gòu)房者將提前準(zhǔn)備好的銀行流水、收入證明等材料交給現(xiàn)場(chǎng)的銀行工作人員，準(zhǔn)備辦理房貸，但銀行人員問(wèn)：“你們車位分期準(zhǔn)備做嗎？”購(gòu)房者回復(fù)說(shuō)“不買(mǎi)車位”后，銀行的工作人員說(shuō)：“我們今天是來(lái)做車位分期的，我們不是來(lái)做房貸的。”之后就將房貸材料退回給了購(gòu)房者。

群聊中，銀柿財(cái)經(jīng)還看到了其他被卡房貸的理由，比如是“白戶”（即沒(méi)有開(kāi)立過(guò)信用卡或任何貸款賬戶的個(gè)人），或是此前有超過(guò)100元的信用卡逾期記錄。

因此，何方和其他購(gòu)房者認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商早就和銀行“通過(guò)氣”了。何方的經(jīng)歷也側(cè)面印證了這一點(diǎn)。在表示不買(mǎi)車位之后，她被銀行人員從征信、流水等各個(gè)方面挑刺，不受理房貸的預(yù)審，讓她去聯(lián)系其他銀行或是銷售，而銷售又會(huì)拿銀行貸款預(yù)審不過(guò)的理由把問(wèn)題踢回銀行。

何方在現(xiàn)場(chǎng)立馬打電話給幾個(gè)在銀行工作的熟人，得到的回復(fù)都是沒(méi)辦法幫她辦。“有朋友私下告訴我，綠城和合作銀行要求是，凡是辦房貸的客戶百分百都要買(mǎi)車位。”她說(shuō)。

從事房地產(chǎn)行業(yè)已有十多年的老范也告訴銀柿財(cái)經(jīng)，從2021年開(kāi)始，杭州的紅盤(pán)又開(kāi)始了捆綁車位銷售的套路，只是手法又更進(jìn)了一步。綠城是近期才開(kāi)始這么操作的，此前濱江集團(tuán)(002244)的樓盤(pán)就有類似做法了。

銀柿財(cái)經(jīng)聯(lián)系到了剛辦完濱江運(yùn)翠軒網(wǎng)簽的準(zhǔn)業(yè)主韓平（化名），證實(shí)了上述說(shuō)法。他反映稱：“銀行人員看到你買(mǎi)了車位之后，才會(huì)去辦理你的銀行資質(zhì)的貸款（預(yù)審）。”他回憶道，如果不買(mǎi)車位，銀行會(huì)從征信、流水等各方面挑毛病。

有準(zhǔn)業(yè)主告訴銀柿財(cái)經(jīng)，他在房貸預(yù)審中曾因?yàn)槭赘犊顏?lái)源是父母不是自己被拒，對(duì)此銀柿財(cái)經(jīng)也以客戶身份向當(dāng)時(shí)在購(gòu)房現(xiàn)場(chǎng)辦理組合貸預(yù)審銀行之一的杭州銀行(600926)余杭支行工作人員咨詢，對(duì)方明確表示，“首付款可以來(lái)自父母”。杭州銀行的人工客服也向銀柿財(cái)經(jīng)表示，對(duì)于房貸首付款的來(lái)源沒(méi)有相關(guān)規(guī)定，需要聯(lián)系申請(qǐng)支行的客戶經(jīng)理詳細(xì)了解。

是個(gè)案還是潛規(guī)則？

購(gòu)房者只有在購(gòu)買(mǎi)車位后銀行才會(huì)批準(zhǔn)發(fā)放房貸，這種情況究竟是個(gè)案還是普遍存在的“潛規(guī)則”？

為此，銀柿財(cái)經(jīng)咨詢了一位銀行房貸業(yè)務(wù)部門(mén)人士小多（化名），對(duì)方表示這種情況的確存在，“目前在網(wǎng)紅樓盤(pán)特別突出，冷門(mén)樓盤(pán)可能不會(huì)”。

“現(xiàn)在部分房企資金壓力比較大，都希望通過(guò)推銷車位來(lái)回籠更多的資金。網(wǎng)紅盤(pán)因?yàn)榉吭磽屖郑瑩u中的購(gòu)房者特別是剛需，誰(shuí)都不愿意放棄這個(gè)房子，開(kāi)發(fā)商就有了話語(yǔ)權(quán)，很有可能是事先就和銀行說(shuō)好，讓銀行在確認(rèn)客戶已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了車位后才能審批房貸資格，否則房企將不與銀行合作。”小多認(rèn)為，在這件事上，“房企在三方中是掌握了主動(dòng)權(quán)的那一方，是強(qiáng)勢(shì)的一方，也是受益最大的一方。”

從銀行角度，小多認(rèn)為，一方面，任何一個(gè)樓盤(pán)的簽約銀行都不可能只有一家，多的可能有十幾家，當(dāng)房企要求銀行在放貸時(shí)“設(shè)門(mén)檻”，處于“弱勢(shì)”地位的銀行業(yè)務(wù)人員很難拒絕大客戶的要求。

另一方面，銀行在這種情況下同樣也有利可圖，如車位貸的業(yè)務(wù)收益、長(zhǎng)期的客戶資源等，所以也愿意配合開(kāi)發(fā)商。

“在當(dāng)下房企資金壓力較大的情況下，這種情況如不遏制，可能會(huì)變得更加普遍。”小多和其同事都這樣認(rèn)為。

雖然此前杭州已有明文規(guī)定禁止捆綁銷售，但小多認(rèn)為，房企和銀行的這種操作實(shí)際上是處在“灰色地帶”，“一家銀行不辦房貸的理由可以有很多，購(gòu)房者是弱勢(shì)”。

同時(shí)多個(gè)受訪者也告訴銀柿財(cái)經(jīng)，不管銷售人員還是銀行工作人員在實(shí)際操作時(shí)都很“小心”，不會(huì)明確表示必須先買(mǎi)車位，只會(huì)問(wèn)一句“要買(mǎi)車位嗎？”

這也是韓平和何方面臨的困境。畢竟目前銀行還未最終審批放貸，一旦他們向有關(guān)部門(mén)投訴舉報(bào)，會(huì)不會(huì)錢(qián)房?jī)煽眨撬麄円紤]的后果。

北京市京師律師事務(wù)所房地產(chǎn)處置與買(mǎi)賣法律部主任梁志強(qiáng)也提醒購(gòu)房者，在辦理購(gòu)房手續(xù)時(shí)如遇到捆綁銷售等違規(guī)現(xiàn)象，要注意保留好證據(jù)。

在春知海棠苑的開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，何方目睹了一位強(qiáng)硬的購(gòu)房者當(dāng)場(chǎng)報(bào)警，在民警的協(xié)調(diào)下，得以走完現(xiàn)場(chǎng)銀行預(yù)審的環(huán)節(jié)。“但之后銀行會(huì)不會(huì)審批通過(guò)這筆貸款，是個(gè)未知數(shù)。”她說(shuō)。

為此，銀柿財(cái)經(jīng)致電綠城春知海棠苑項(xiàng)目的對(duì)外公開(kāi)電話，其項(xiàng)目銷售向銀柿財(cái)經(jīng)表示，不存在捆綁銷售車位的情況，客戶購(gòu)買(mǎi)車位都是出于自愿。“我們這里也有沒(méi)買(mǎi)車位的，有一些客戶買(mǎi)好幾個(gè)車位，很多也不買(mǎi)的，基本上三分之一可能他不買(mǎi)，人家一樣辦好了這個(gè)東西。”該銷售說(shuō)。

春知海棠苑地下一層車位平面圖

燕語(yǔ)海棠軒地下一層車位平面圖

月映海棠園地下一層車位平面圖

想退車位？車位貸或成“攔路虎”

想到自己被“脅迫”買(mǎi)了車位、“稀里糊涂”地就簽署了一系列合同，也有人心里咽不下這口氣，“等我的房貸批下來(lái)，我就把車位貸停了，一萬(wàn)塊錢(qián)的車位定金我就不要了！”

對(duì)于這種想法，銀行方面的專業(yè)人士提醒：“銀行和客戶簽訂車位貸協(xié)議后，車位費(fèi)銀行就已經(jīng)給到房企。客戶如果想要和銀行解除信貸關(guān)系，需要提前還貸，否則不按期還貸的話，后續(xù)會(huì)影響征信。”

“被耗了大半天了，大家都沒(méi)有什么耐心和精神。到后來(lái)我們能認(rèn)命，簽字就好。”管科表示，辦車位貸的過(guò)程很順利，速度快到他都沒(méi)辦法細(xì)看合同。他甚至不知道自己之后月供多少，只記得年費(fèi)率是3.45%，分8年還清，還附帶辦了張信用卡。

這筆車位貸也讓購(gòu)房者和車位綁定更深。銀柿財(cái)經(jīng)看到了一份由準(zhǔn)業(yè)主提供的“運(yùn)翠軒車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)”，其中規(guī)定受讓人未按時(shí)支付車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款的，每日需按轉(zhuǎn)讓款的交萬(wàn)分之一支付違約金；超過(guò)30日或發(fā)生其他違約情形的，開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除協(xié)議，并要求受讓人支付轉(zhuǎn)讓款20%的違約金。也就是說(shuō)，想要及時(shí)止損退掉車位，除了承擔(dān)房貸可能批不下來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，還有可能要支付一筆違約金。

北京市京師律師事務(wù)所王琮瑋律師認(rèn)為，根據(jù)《民法典》第五百八十八條，“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款……定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失的，對(duì)方可以請(qǐng)求賠償超過(guò)定金數(shù)額的損失。”即當(dāng)買(mǎi)方在簽訂車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)后，不想再購(gòu)買(mǎi)該車位，屬于買(mǎi)方違約，賣方有權(quán)選擇適用違約金條款還是適用定金條款。

也就是說(shuō)，辦理了車位貸的買(mǎi)方有可能需要支付最高46000元的違約金，還要承擔(dān)車位貸款利息。

也有運(yùn)翠軒的準(zhǔn)業(yè)主告訴銀柿財(cái)經(jīng)，自己還沒(méi)在車位協(xié)議簽字，向銷售提出了退車位定金的要求，銷售讓她再考慮一下，與此同時(shí)，房貸就遇到了問(wèn)題，“現(xiàn)在房貸遲遲辦不下來(lái)，打了一圈銀行電話都說(shuō)不行，預(yù)審時(shí)都沒(méi)問(wèn)題的”。

銀柿財(cái)經(jīng)也聯(lián)系了濱江運(yùn)翠軒項(xiàng)目的對(duì)外公開(kāi)電話，核實(shí)該項(xiàng)目銷售是否存在前述現(xiàn)象，但截至發(fā)稿，仍未收到相關(guān)回復(fù)。不過(guò)，有接近濱江集團(tuán)在售項(xiàng)目的工作人員表示，項(xiàng)目銷售一般只是說(shuō)建議客戶買(mǎi)車位，但是不存在捆綁；客戶退車位可以退，但是定金是不退的。“我覺(jué)得這是一個(gè)雙向選擇的問(wèn)題。”他說(shuō)。

車位是開(kāi)發(fā)商的“回血”急救藥？

2016年下半年，杭州樓市開(kāi)啟火爆行情，出現(xiàn)了天價(jià)車位和強(qiáng)制捆綁車位銷售的亂象。2017年7月，杭州出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品住房及其地下車位（庫(kù)）銷售行為的通知》，明確了包括捆綁銷售車位在內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)五類違規(guī)行為，并進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，明確了地下車位（庫(kù)）銷售實(shí)行價(jià)格承諾制。至此，杭州車位漫天要價(jià)的亂象被終結(jié)。

事實(shí)上，很多時(shí)候車位都是一個(gè)調(diào)節(jié)價(jià)格的工具。在如今地價(jià)高企，新房限價(jià)的市場(chǎng)行情下，房地產(chǎn)利潤(rùn)漸薄，車位已成房企維持利潤(rùn)的重要“籌碼”。

銀行房貸業(yè)務(wù)部門(mén)人士也表示，現(xiàn)在部分房企資金壓力比較大，都希望通過(guò)推銷車位來(lái)回籠更多的資金。

在從事房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，車位銷售款對(duì)開(kāi)發(fā)商而言是一筆不小的現(xiàn)金流來(lái)源。按照春知海棠苑地下一層車位平面圖來(lái)算，大概有超800個(gè)停車位，車位均價(jià)大概在23萬(wàn)元，總貨值就超過(guò)1.8億元。如今網(wǎng)簽還未辦完，就基本去化90%，已是挺大一筆錢(qián)。

綠城和濱江集團(tuán)的樓盤(pán)近期頻頻出現(xiàn)“捆綁車位”銷售的情況，或許與它們所面臨的資金壓力不無(wú)關(guān)系。

濱江集團(tuán)（002244.SZ）今年上半年在杭州市場(chǎng)的銷售額為250.5億元，同比下滑約34%。2018年至2021年，毛利率連續(xù)3年下降，但在今年行業(yè)下行周期，濱江集團(tuán)仍逆勢(shì)拿地達(dá)26塊，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，其在杭州已有28個(gè)在售及待售項(xiàng)目，存在一定的去化風(fēng)險(xiǎn)。

由于市場(chǎng)情緒不佳，近期房產(chǎn)股股價(jià)也普遍下跌。綠城中國(guó)（03900.HK）10月20日股價(jià)暴跌12.14%，至10月31日已連跌8個(gè)交易日。短短一個(gè)多月，綠城中國(guó)的股價(jià)由最高18.50港元／股跌至最低7.47港元／股。債務(wù)方面，目前綠城中國(guó)還有4筆美元債，存續(xù)規(guī)模11.5億美元。截至2022年中，綠城中國(guó)總資產(chǎn)5280.33億元，總負(fù)債4208.71億元，凈資產(chǎn)1071.61億元，資產(chǎn)負(fù)債率為79.71%。從財(cái)務(wù)杠桿水平看，綠城中國(guó)資產(chǎn)負(fù)債率依然維持在高位。克爾瑞、中房網(wǎng)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，以綠城中國(guó)半年業(yè)績(jī)會(huì)上提出的保底版3100億元銷售目標(biāo)，截至9月綠城中國(guó)的完成率在63.48%（含代建），處在行業(yè)中等水平。