黨的十九大報告明確指出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”定位，并明確了加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。隨后，有關(guān)住房租賃的鼓勵政策頻出，中國住宅租賃行業(yè)超速增長。但住房租賃貸款前期成本投入大、利潤回報率不高、回報周期長也一直是住房租賃市場發(fā)展的主要障礙。對于住房租賃市場，商業(yè)銀行一方面要積極響應(yīng)政府的號召，支持住房租賃業(yè)務(wù)持續(xù)、有效地健康發(fā)展；另一方面要直面近期住房租賃市場出現(xiàn)的問題，給銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來的風(fēng)險。如何做好客戶選擇、加強客戶風(fēng)險特征的研究，做好風(fēng)險控制措施的安排，使得銀行信貸資金有效、安全地分配至住房租賃市場中，是亟需解決的問題。

上海市房屋租賃市場政策利好頻出

上海“十三五”計劃提出，培育發(fā)展住房租賃市場，大幅增加租賃住房供應(yīng)，促進購租并舉住房體系建設(shè)。“十三五”時期提出了“新增租賃住房4250萬平方米、約70萬套”的發(fā)展目標(biāo)。隨后，2017年7月，上海在全國率先推出純租賃住房用地。數(shù)據(jù)顯示，從2017年7月至2018年底成交的57塊租賃住房用地，至少提供了51679套新建租賃房源。

上海土地資源緊缺，嚴(yán)重制約租賃住房建設(shè)。建設(shè)用地按正常的供應(yīng)渠道難以解決，必須拓寬思路。根據(jù)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》（國土資發(fā)【2017】100號）的規(guī)定，上海決定在集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房。2018年10月22日，經(jīng)松江區(qū)人民政府批準(zhǔn)，華潤置地控股有限公司全資子公司以起始價12503萬元競得松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)集體土地試點地塊。這是上海市首次通過土地市場推出集體土地入市建設(shè)租賃住房項目。

鑒于上述利好政策，各大實力健將搶灘上海住房租賃市場。

根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的《2018年中國住房租賃白皮書》，2018年是我國租賃行業(yè)超速增長的一年，一線城市新開公寓門店數(shù)量同比增速高達35％。

上海住房租賃市場中，有傳統(tǒng)的開發(fā)商，主要以龍湖、萬科、綠地等大型房企集團出資成立的、專業(yè)從事住房租賃的子公司為主，并已在市場初步創(chuàng)出品牌，如冠寓、銘寓、泊寓等。同時，也有上海張江集團、陸家嘴集團、浦東開發(fā)集團、莘莊工業(yè)區(qū)經(jīng)濟技術(shù)發(fā)展有限公司、嘉定新城發(fā)展有限公司等一些國有企業(yè)，他們成為重要主體積極參與引導(dǎo)租賃市場發(fā)展。如上海地產(chǎn)集團作為上海租賃住房市場的主力軍，提出在未來五年在17塊地、2萬套房的基礎(chǔ)上，做到5萬-8萬套租賃住房。

與此同時各家商業(yè)銀行也積極響應(yīng)號召，加快推進住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展。

在融資模式上，商業(yè)銀行主要通過設(shè)立住房租賃支持貸款、住房租賃購買貸款、購房租賃經(jīng)營貸款、購房租賃抵押貸款以及住房租賃質(zhì)押貸款，滿足了住房租賃企業(yè)在房源建設(shè)、購買、運營管理、盤活資產(chǎn)等環(huán)節(jié)的資金需求。

另外，長租公寓具有“租金收入穩(wěn)定、運營模式清晰”的特點，符合資產(chǎn)證券化對基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的相關(guān)要求。因此，商業(yè)銀行在租金或租金收益權(quán)ABS/ABN、REITS等業(yè)務(wù)模式上展開探索，實現(xiàn)了與住房租賃市場和客戶需求的有效對接。建設(shè)銀行還專門成立了上海建信住房服務(wù)有限責(zé)任公司子公司，與上海市分行業(yè)務(wù)緊密結(jié)合，在住房租賃業(yè)務(wù)方面建立客戶聯(lián)動營銷、房源聯(lián)動推廣、“C to C”聯(lián)動等模式，全方位展開住房租賃支持業(yè)務(wù)。

住房租賃市場面臨新挑戰(zhàn)

在經(jīng)歷了跑馬圈地的幾年規(guī)模擴張后，住房租賃市場呈現(xiàn)出了一個風(fēng)險與收益并存的兩難境地。

2018年，上海寓見、杭州鼎家等多個長租公寓品牌爆雷。2019年，朗詩、遠洋等房企剝離了長租公寓業(yè)務(wù)，萬科、碧桂園、世聯(lián)行等也已暫緩旗下長租公寓的擴張。

由此可見，住房租賃市場面臨著許多問題：一是，住房租賃的經(jīng)營模式自身存在收房成本高、租金回報周期長、缺乏造血方式、同質(zhì)化競爭嚴(yán)重等問題，經(jīng)營風(fēng)險相對較高。為了擴大市場占有率，住房租賃企業(yè)一方面高價收房，一方面要保持高出租率，這讓部分長租公寓長期處于薄利甚至虧損的狀態(tài)。資產(chǎn)收益低，回報周期長，而融資成本高，這在很大程度上限制了企業(yè)快速做大的可能性，激烈的競爭必然會導(dǎo)致部分企業(yè)出局。

二是，在市場發(fā)展初期，參與主體為搶占份額，快速壯大規(guī)模，非理性擴張、違規(guī)經(jīng)營的問題較為突出。在擴張房源的過程中，就不可避免的會出現(xiàn)空置率過高、經(jīng)營虧損，以及資金鏈緊張等問題。前期投入資金較大，實現(xiàn)盈利至少需要5年以上，運營商如不能妥善安排，度過前期運營的困難期，也將造成其資金鏈斷裂。

住房租賃市場五大融資風(fēng)險點

面對近期出現(xiàn)住房租賃頻發(fā)的市場風(fēng)險，商業(yè)銀行參與住房租賃市場也面臨了一定的經(jīng)營風(fēng)險。如何做好客戶選擇，加強客戶風(fēng)險特征的研究，做好風(fēng)險控制措施的安排，使得銀行信貸資金有效、安全地分配至住房租賃市場中，是亟需解決的問題。在推進住房租賃業(yè)務(wù)的同時，商業(yè)銀行針對目前住房租賃市場遇見的新挑戰(zhàn)，亟需關(guān)注如下風(fēng)險點：

一、“偏高”風(fēng)險

綜合考察市場上正在建設(shè)中的重資產(chǎn)租賃住房項目，以及基本成型的輕資產(chǎn)長租公寓項目，基本上都存在成本偏高的現(xiàn)象。其中，重資產(chǎn)項目成本偏高主要體現(xiàn)在房屋成本，也就是租賃住房在初始購買或建造時的購置成本或?qū)嶋H投資總成本。當(dāng)前過高的地價和房價也大大提高了建造或購買租賃住房的成本。輕資產(chǎn)項目成本偏高主要在于裝修成本和管理成本。

此外，應(yīng)審慎關(guān)注短期內(nèi)為擴大市場規(guī)模快速擴張而進行高杠桿融資的客戶。在房租上漲預(yù)期之下，巨額的信貸、信托、海外資金紛紛涌入租賃市場，甚至一些險資、理財資金也違規(guī)“借道”，以各種名目進入住房租賃市場，最終個人也不惜加杠桿、偽造收入甚至借信用貸殺入住房租賃。

二、“偏低”風(fēng)險

第一太平戴維斯華北地區(qū)研究部負責(zé)人指出，長租業(yè)務(wù)融資利率基本在5％以上，而長租公寓的回報率僅為1％-3％，一線城市普遍低于2％。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，以我國租賃住房市場較為活躍的一線城市為例，上海的租售比為1.9％。過低的租售比一方面體現(xiàn)在房價超過合理水平，另一方面體現(xiàn)在租金低于合理水平。

另外，按照《上海市城市總體規(guī)劃（2017-2035年）》，上海常住人口到2035年將控制在2500多萬人左右。也就是說，按照上海市2018年末常住人口2415.27萬人計算，人口年均增長0.18％。而全市房地產(chǎn)的供應(yīng)一直在不斷增長。2018年，上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資4033.92億元，同比增長4.6％。而目前市場上在對住房租賃還款現(xiàn)金流測算假設(shè)房租將持續(xù)上漲的可行性值得商榷。

三、“名不正、言不順”風(fēng)險

對于在原工業(yè)、倉儲、商辦等非住宅用地上新建租賃住房時要關(guān)注用地性質(zhì)或用途是否轉(zhuǎn)變，是否按照當(dāng)?shù)毓芾碚呗男邢鄳?yīng)程序，需要補簽用于住房租賃用途的土地出讓合同并補繳土地出讓金等費用。

此外，如借款人為非項目公司，既有日常經(jīng)營，又有其他建設(shè)項目，涉及資金往來眾多，要采取一定的措施確保住房租賃項目建設(shè)期資金不被挪用。

四、“重復(fù)”風(fēng)險

要避免不同產(chǎn)品的疊加形成重復(fù)融資：客戶在存量項目貸款時包含部分裝修費用的，在項目運營期的經(jīng)營周轉(zhuǎn)融資需求測算時，應(yīng)扣除前期已投入的裝修改建貸款。

對租賃住房所有權(quán)人已申請住房租賃抵押貸，租賃住房經(jīng)營權(quán)人不得同時以同一項目申請住房租賃質(zhì)押貸，避免不同借款人利用同一項目重復(fù)融資。

部分集體用地存在無權(quán)屬證明、無租賃住宅認(rèn)定證明等，項目本身隱藏著一定的合規(guī)風(fēng)險隱患。如某住房租賃經(jīng)營貸款業(yè)務(wù)，由于可租賃房產(chǎn)在對外租賃前已全部抵押給他行進行融資，租賃關(guān)系無法對抗已登記的抵押權(quán)，存在較大權(quán)屬瑕疵。

五、“不確定因素”風(fēng)險

首先，集體建設(shè)用地租賃房建設(shè)融資的風(fēng)險主要來自于實現(xiàn)抵押權(quán)時，強制拍賣尚需補交土地出讓金才能成交，而補交的數(shù)額為不確定因素，無法按照目前的價值來估算。為抵押價值的判斷帶來一定的不確定性。

其次，由于項目歷時期限久，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及裝修標(biāo)準(zhǔn)未來進一步提高、項目建設(shè)期延長、設(shè)計方案變動、人工和材料費用上漲等情況的發(fā)生，可能存在項目超投資風(fēng)險。

商業(yè)銀行在開展住房租賃業(yè)務(wù)時，要積極響應(yīng)號召，加快推進住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展，但不應(yīng)忽視過程中不斷出現(xiàn)的風(fēng)險點。應(yīng)正面積極面對，不能只看風(fēng)險，因噎廢食，也不能無視風(fēng)險。

在實際工作中，要充分認(rèn)識加快推進住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展的必要性；對項目要有清醒的判斷能力，堅持實質(zhì)性獨立風(fēng)險判斷，有的放矢，擇優(yōu)支持；提升專業(yè)化研究，拓展風(fēng)險辨識能力；堅持及時跟進最新住房租賃政策及業(yè)務(wù)動態(tài)，以發(fā)展的眼光看問題。

本文源自國際金融報