3月30日，自然資源部聯(lián)合中國銀行保險監(jiān)督管理委員會近日印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》。

今日（3月31日）一早，中國銀行保險監(jiān)督管理委員會又發(fā)布了《關(guān)于推進個人存量住房交易“帶押過戶”有關(guān)工作的通知》，文件就適用情形、辦理流程、工作要求等進行了詳細說明。

具體內(nèi)容如下

各相關(guān)單位:

為持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境，進一步提升不動產(chǎn)交易、登記和金融服務(wù)水平，根據(jù)《中華人民共和國民法典》及《自然資源部 國家稅務(wù)總局 中國銀保監(jiān)會關(guān)于協(xié)同推進“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”方便企業(yè)和群眾辦事的意見》（自然資發(fā)〔2020〕83 號）等相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就推進本市個人存量住房交易“帶押過戶”有關(guān)事項通知如下。

一、適用情形

符合《自然資源部 中國銀保監(jiān)會關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》（自然資發(fā)〔2023〕29號）要求，且同時滿足四方面條件。（1）本市個人存量住房交易；（2）交易住房在轄內(nèi)商業(yè)銀行設(shè)立且僅存一次有效抵押；（3）交易賣方未結(jié)清貸款為個人住房商業(yè)貸款，或已還清公積金貸款且無相應(yīng)抵押登記的組合貸款；（4）交易買方全款或辦理個人住房商業(yè)貸款購房。

二、辦理流程

（一）簽訂買賣合同。買賣雙方自行或在中介機構(gòu)撮合下達成房屋買賣意向，簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，約定同意“帶押過戶”。

（二）辦理房屋網(wǎng)簽。買賣雙方通過存量房交易服務(wù)平臺辦理網(wǎng)上簽約。

（三）向銀行申請“帶押過戶”。參考流程如下：

1.跨行貸款購房模式（買賣雙方貸款機構(gòu)為不同銀行，即抵押權(quán)人為不同銀行，下同）。買賣雙方向銀行申請“帶押過戶”，與雙方貸款銀行簽訂協(xié)議，約定首付款監(jiān)管賬戶、賣方貸款銀行收款賬戶等事項；買方申請貸款，買方貸款銀行按照市場化原則自主審批，如首付款和貸款金額之和不足以結(jié)清賣方貸款，賣方需向賣方貸款銀行補齊差額部分；雙方貸款銀行通過北京金融綜合服務(wù)網(wǎng)交互信息（未接入北京金融綜合服務(wù)網(wǎng)的銀行通過事前約定方式交互信息）；買方將首付款交至約定的監(jiān)管賬戶。

2.同行貸款購房模式（買賣雙方貸款機構(gòu)為同一銀行，即抵押權(quán)人為同一銀行，下同）。買賣雙方向銀行申請“帶押過戶”，簽訂相關(guān)協(xié)議，約定首付款監(jiān)管賬戶等事項；買方申請貸款，銀行按照市場化原則自主審批，如首付款和貸款金額之和不足以結(jié)清賣方貸款，賣方需向銀行補齊差額部分；買方將首付款交至約定的監(jiān)管賬戶。

3.買方全款購房模式。買賣雙方向賣方貸款銀行申請“帶押過戶”，簽訂相關(guān)協(xié)議，約定交易資金監(jiān)管賬戶等事項；買方將購房款交至約定的監(jiān)管賬戶。

（四）辦理“帶押過戶”登記手續(xù)。買賣雙方及相關(guān)方在不動產(chǎn)登記中心辦理“帶押過戶”。

（五）銀行貸款發(fā)放及結(jié)清。參考流程如下：

1.跨行貸款購房模式。買方貸款銀行方面：確認“帶押過戶”完成信息；對房產(chǎn)增設(shè)第二順位抵押權(quán)；將首付款和貸款劃至約定的賣方貸款銀行收款賬戶。賣方貸款銀行方面：確認款項到賬信息；結(jié)清貸款并解除房屋抵押權(quán)；將剩余資金轉(zhuǎn)至賣方本人收款賬戶。

2.同行貸款購房模式。銀行對房產(chǎn)增設(shè)第二順位抵押權(quán)；發(fā)放買方貸款至約定的監(jiān)管賬戶，扣劃資金結(jié)清賣方貸款；解除賣方貸款抵押權(quán)，將剩余資金轉(zhuǎn)至賣方本人收款賬戶。

3.買方全款購房模式。賣方貸款銀行用購房款結(jié)清貸款；解除房屋抵押權(quán)；將剩余資金轉(zhuǎn)至賣方本人收款賬戶。

三、工作要求

（一）規(guī)范交易撮合服務(wù)。各房地產(chǎn)中介機構(gòu)要加強人員培訓(xùn)，充分掌握本通知適用范圍及操作流程，及時對合同條款進行補充完善，全面提高服務(wù)效率。在提供經(jīng)紀服務(wù)時，要主動向買賣雙方介紹“帶押過戶”交易模式，不得強制使用“過橋貸”等增加客戶交易成本。

（二）優(yōu)化金融服務(wù)。各商業(yè)銀行要主動完善內(nèi)部制度，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，改進信息系統(tǒng)，建立健全風(fēng)險管控機制，積極回應(yīng)符合適用情形下客戶的“帶押過戶”需求。不得因辦理“帶押過戶”向客戶收取額外擔(dān)保費或服務(wù)費。

（三）完善登記服務(wù)。各不動產(chǎn)登記機構(gòu)要進一步提升登記服務(wù)水平，為各方權(quán)利主體做好業(yè)務(wù)咨詢與指導(dǎo)工作。充分發(fā)揮綜合服務(wù)窗口優(yōu)勢，一窗辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)變更登記及抵押權(quán)設(shè)立登記業(yè)務(wù)，做到共性材料不再重復(fù)提交，實現(xiàn)“帶押過戶”一站式辦理。

（四）做好網(wǎng)簽配套服務(wù)。各區(qū)級房屋交易窗口、各房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在提供存量房屋網(wǎng)簽服務(wù)時，針對交易房屋已設(shè)定抵押權(quán)且新的買受人知情的，可繼續(xù)辦理存量房屋網(wǎng)簽業(yè)務(wù)。

各單位在執(zhí)行過程中遇到問題時，要及時向主管部門報告。

事實上，西安早已先行，在2022年8月25日下午，西安市自然資源和規(guī)劃局對此“帶押過戶”建議作出了回復(fù)，在2023年初，西安市首筆帶抵押房屋的二手房轉(zhuǎn)移登記手續(xù)在朱雀云天不動產(chǎn)登記交易登記大廳辦結(jié)。

目前西安二手房掛牌房源已達18.7萬套，從當(dāng)前二手房市場情況來看，西安非常需要這類刺激性的利好措施，若順利執(zhí)行，可拯救上10萬套二手房！

在3月23日，西安高新“率先”也發(fā)布了推動二手房交易帶押過戶的措施。

更為關(guān)鍵的是，新房、二手房從來都是相互影響，而西安二手房市場流動性表現(xiàn)乏力，一定程度上也嚴重影響了新房的漲跌去化。

畢竟，新房市場改善產(chǎn)品為主，而大部分改善客群，都得先賣掉二手房才能有名額和資金。

因此，西安二手房市場也確實需要繼續(xù)出臺一些刺激舉措，提高二手房的活躍性，從源頭上解決市場流動性較弱的問題。

只有成交量穩(wěn)定上漲，房地產(chǎn)市場才能恢復(fù)穩(wěn)定運行。

現(xiàn)在，西安“帶押過戶”正式實施，這對于西安存在抵押又要上市交易的房產(chǎn)來說，可謂是一個重磅利好：

1、無須提前還貸，無須墊付資金就可以完成過戶、抵押、發(fā)放新的貸款；

2、有效的提高了交易質(zhì)量，同時也降低了交易成本；

3、實現(xiàn)銀行貸款審批、抵押放款及二手房轉(zhuǎn)移登記、抵押注銷等各環(huán)節(jié)的無縫銜；

以官方為保障，為貸方市場注入活水，讓資金安全、保險地流動起來。有了更多的資金投入，就可以讓二手房流通起來，有效的刺激二手房市場發(fā)展。