大公房產(chǎn)訊 在自然資源部、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文表示全面推進(jìn)房產(chǎn)“帶押過戶”后的第一天，北京就啟動(dòng)了存量住房“帶押過戶”模式。

3月31日，北京銀保監(jiān)局、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、北京市規(guī)劃和自然資源委、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)個(gè)人存量住房交易“帶押過戶”有關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。

《通知》顯示，即日起，北京市個(gè)人二手房交易中，買賣雙方可以自愿選擇使用“帶押過戶”服務(wù)，經(jīng)原貸款銀行同意，交易時(shí)不必先結(jié)清前一筆貸款，可通過“帶押過戶”模式，辦理房屋過戶和抵押登記，由新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金。

此前，對(duì)于存在貸款抵押的住房交易，首先需要賣方借款或者買方墊資，還清銀行貸款，解除抵押，才能辦理交易過戶。然后由買方再重新申請(qǐng)貸款，辦理設(shè)立抵押、批貸、放款等流程。這使得二手房交易周期較長(zhǎng)，而且也給買賣雙方帶來不小的資金壓力。

而“帶押過戶”業(yè)務(wù)中，對(duì)于存在房貸抵押的房產(chǎn)需要交易的，賣方無需先歸還原有房貸就可以完成過戶登記，買方帶押申請(qǐng)的貸款則優(yōu)先用于償還賣家的剩余房貸。這簡(jiǎn)化了二手房的交易流程，減輕了買賣雙方籌措資金的壓力。

《通知》下發(fā)后，北京的二手房交易要想實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”，必須滿足四方面的條件。首先必須是個(gè)人名下的住房，其次是交易的房產(chǎn)當(dāng)前在北京的銀行僅存在一次有效抵押，不存在被多次抵押的情況；此外，要求賣方還沒有結(jié)清的貸款為個(gè)人住房商業(yè)貸款，如果是組合貸的話，其中的公積金貸款必須是已經(jīng)結(jié)清。最后一個(gè)是要求買方是全款買房或者是申請(qǐng)個(gè)人住房商業(yè)貸款購(gòu)房。

北京銀保監(jiān)局統(tǒng)信處處長(zhǎng)徐倩表示，此前，貸款購(gòu)房家庭賣房時(shí)，需要結(jié)清銀行貸款、解除房屋抵押時(shí)才能辦理后續(xù)手續(xù)。為還清貸款，有些賣房人需要多方籌措資金，甚至借助高息的“過橋貸”。“帶押過戶”的政策，就是為了實(shí)現(xiàn)在抵押權(quán)不解除的情況下辦理住房所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。

北京監(jiān)管局認(rèn)為，北京市“帶押過戶”模式有三方面突出特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)：一是兼容跨行貸款。購(gòu)房人可以選擇售房人房貸所在銀行辦理貸款，也可以選擇其他開辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)的銀行辦理貸款，還可以不用貸款、直接全款購(gòu)買貸款未結(jié)清的住房，便利居民更加靈活地選擇購(gòu)房方式。

二是最大程度降低交易成本。《通知》明確規(guī)定，北京市住房交易“帶押過戶”辦理過程中，無須第三方機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保或其他服務(wù)。《通知》特別強(qiáng)調(diào)，銀行不得因辦理“帶押過戶”向客戶收取額外擔(dān)保費(fèi)或服務(wù)費(fèi)。

三是多部門協(xié)同提升交易便利度。北京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心可實(shí)現(xiàn)住房轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)變更登記“一個(gè)入口、兩筆業(yè)務(wù)、合并受理、同時(shí)登簿”，買賣雙方所需共性材料不必重復(fù)提交，實(shí)現(xiàn)一站式辦理。同時(shí)，有關(guān)部門通過北京金融綜合服務(wù)網(wǎng)向銀行提供數(shù)據(jù)交互服務(wù)，便利不同銀行進(jìn)行線上信息傳輸，減少溝通協(xié)調(diào)成本。

事實(shí)上，天津、南京、蘇州、濟(jì)南、昆明、金華等市已開展了“帶押過戶”。中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)累積已經(jīng)超過30個(gè)城市單獨(dú)宣布嘗試或者落地二手房帶押過戶。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，去年《民法典》的施行，“帶押過戶”已經(jīng)具備放開的法律條件。根據(jù)原《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，財(cái)產(chǎn)（房屋）抵押后的產(chǎn)權(quán)過戶需要抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商一致，后者同意則需要抵押人先還清債務(wù)，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的不得轉(zhuǎn)讓（受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外）；《民法典》則明確，抵押期間抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)且抵押權(quán)不受影響，但應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。

張大偉表示，以前的傳統(tǒng)模式是，抵押貸款的房產(chǎn)想要過戶，先要自籌足夠資金將剩余的貸款本金還清，比如利用買家的首付款來支付，不夠的再四處借貸一下，拿回房產(chǎn)證后解除原有抵押登記，再交易過戶給新的買家，這種流程在房?jī)r(jià)較高的當(dāng)下，很多二手房業(yè)主想換房，很難有足夠的資金自己解除抵押，一般會(huì)增加交易周期1-2個(gè)月，增加貸款部分的1-3%的交易成本。但對(duì)于購(gòu)房者來說，的確好處更多，因?yàn)榉勘臼橇⒖炭梢赃^戶的房本，資金監(jiān)管的情況下，不存在任何過戶的風(fēng)險(xiǎn)。

而“帶押過戶”就是指對(duì)于賣家存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，不用先歸還原來房主欠的房貸就可以完成過戶、抵押、發(fā)放新的貸款。

張大偉認(rèn)為，實(shí)施二手房“帶押過戶”后，減輕了“過橋資金”煩惱，降低了房屋“入市門檻”，增加了買賣雙方更多的可選擇性，降低二手房在市場(chǎng)上的流通成本，掃清了交易障礙，進(jìn)一步充實(shí)二手房市場(chǎng)活力。

在首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池看來，從去年9月推行二手房交易“連環(huán)單”并行辦理、到此次推出“帶押過戶”業(yè)務(wù)可以看出，北京在保持房地產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)定的前提下，著重對(duì)二手房交易環(huán)節(jié)的堵點(diǎn)、痛點(diǎn)進(jìn)行流程優(yōu)化、再造。從優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境、簡(jiǎn)化交易流程、方便群眾住房交易層面上支持剛需和改善性住房需求。

與張大偉觀點(diǎn)類似，趙秀池亦認(rèn)為，新模式可以減輕買賣雙方的資金壓力，也可以降低房屋交易的資金風(fēng)險(xiǎn)、縮短房屋交易周期。