有房貸的注意，你的利率馬上就要降了。

今日下午，中國人民銀行云南省分行披露昆明及云南地州城市2019年10月以來（LPR實行以來）的利率下限水平。

針對買家關注的存量利率能降多少一事，樓市君梳理發(fā)現，今年9月前高利率買房的昆明人，利率下限可申請降至3.85-4.2%。（具體以銀行協(xié)商為準）

快來看看，你能申請降到多少？

9月25日起可申請下調

昆明舊房貸利率可降至3.85-4.2%

關于存量房貸利率下調，央行昨晚的原文是這樣說的：

自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人，可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。

新發(fā)放貸款的利率水平，由金融機構與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時，所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

按揭房貸降息已是板上釘釘，關鍵就在于，你是否符合標準，以及具體能下調多少？

第1點：昆明人利率究竟能降多少？

按照最新政策，調整后的利率，加點幅度不得低于原貸款發(fā)放時，你所在城市當時的利率下限。

就在今日下午，中國人民銀行云南省分行披露2019年10月以來（LPR實行以來）的利率下限水平。

云南各地利率下限水平｜圖源央行云南省分行

我們重點來看昆明的利率下限。

2019年10月前貸款買房的客戶，過去的固定利率在LPR實施后，基本在2020年前后轉換成LPR加點形成。

這部分人群調整后的利率加點，可以參考2020年前后的下限水平。

1、2019年10月-2022年5月18月，昆明的房貸利率下限是“不得低于LPR水平”，也就是LPR+0BP，基點為0；

2、2022年5月19日-2022年10月18日，昆明的執(zhí)行下限為LPR-20個基點；

3、2022年10月19日-2022年12月31日，下限為LPR-35個基點；

4、2023年1月1日-1月19日，下限為LPR-20個基點；

5、2023年1月20日至今，下限為LPR-35個基點。

大家可以看看下表，自己的房貸是什么時間段貸款的，就知道大概能降多少了。

｜昆明樓市一線制圖

理論上來說，在本月LPR保持4.2%不變的情況下，高利率上車的昆明人，可在9月25日起申請下調，下限區(qū)間為3.85-4.2%。

整體來看，對于2019年-2022年高利率購房的買家來說，曾經5.5%以上的利率，下浮比例會比較大。

但最終利率能下調到多少，還請各位等待銀行的實際操作。

｜昆明樓市一線攝

舉個例子，你的房貸是在2022年3月1日辦理的，當時的LPR為4.6%。而你因為征信、收入等問題，最終辦下來的房貸利率是5.4%（LPR+80BP，當年的政策加點下限是0BP）。

按照政策，你可以和銀行協(xié)商，將利率下調到最新的LPR+0BP，即4.2%（最低下限），相當于總共下調了120BP。

以100萬元、30年期、原利率5.4%的存量房貸為例，利率下調后為4.2%，則每月月供可減少725元，每年可以節(jié)省約8700元。

｜昆明樓市一線制圖

第2點：哪些人可以申請？

當然，并不是所有貸款買房的人，都可以申請下調利率。

那哪些人可以申請，央行對此進行了明確定義：

2023年8月31日前金融機構已發(fā)放，或已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實際住房情況，符合所在城市首套住房標準的存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

也就是說，今年9月以前貸款買首套房的客戶，自今年9月25日起，都可以向貸款銀行提出申請，下調你的房貸利率。

｜圖源央行官微網

第3點：存量首套房貸是如何認定的？

按照政策，只有符合首套房貸的，才能申請降低利率。那首套房是如何認定的呢？

一是，你在當地購買的房，被銀行判定為首套住房；

二是，你之前在當地購買了好幾套房，但都是全款，之后又買了一套房為貸款。

以上這些商業(yè)貸款，都屬于存量首套房貸，都有資格向銀行提出申請下調存量房貸利率。

但如果你在當地（比如昆明）有2套房在貸款，只有第1套有資格申請利率下調。

此外，首套房認定還要根據所在城市新推出的政策來認定。

比如深圳、廣州已落地“認房不認貸”（昆明尚未明確認房不認貸），這意味，按照“認房不認貸”政策認定為當地首套房的，都可以向銀行申請下調房貸利率。

｜圖源財聯(lián)社

昆明買二套房成本再降

利率下限從4.8%降至4.4%

最后，還有一個政策是關于今后買房人的。

昨晚，央行發(fā)布的《關于調整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》提到，全國統(tǒng)一首付比例以及房貸利率下限。

其中，首套房首付2成、二套房首付3成，首套利率為LPR-20BP，二套房利率為LPR+20BP。

對昆明而言，唯一有變化的是二套房利率下限，原本是LPR+60BP，即4.8%，現在是LPR+20BP，即4.4%。

目前，昆明尚無銀行發(fā)布具體執(zhí)行政策，后續(xù)樓市君將持續(xù)關注。

｜圖源央行官網

那二套房利率如下調到4.4%，買房能節(jié)省多少錢呢？

以貸款100萬，30年等額本息計算：

利率4.8%，月供為5246元，總利息約188.8萬元。

利率4.4%，月供為5007元，總利息約180萬元。

對比來看，假設利息下調40BP后，在昆明買二套房月供可減少約240元，每年節(jié)省約2880元。

對于有購買二套房的改善客戶來說，可以抓緊機會啦。

昆明航拍實景｜昆明樓市一線攝

關于昨晚的2個新政，你還有什么疑惑嗎？

歡迎留言區(qū)咨詢。