經(jīng)常被人問到房產(chǎn)抵押貸款的細(xì)節(jié)，今天有空，我將流程詳細(xì)給拆解給大家看，也是把在自己從業(yè)十年的經(jīng)驗跟大家做一個分享，希望對大家融資有所幫助！

先解釋下什么是房產(chǎn)抵押貸款，它和按揭有啥區(qū)別 。

房產(chǎn)抵押貸款是你將已經(jīng)持有房產(chǎn)（不管是全款還是里面有按揭都可以）抵押給銀行，銀行根據(jù)客戶指令放出貸款的這樣一個操作。

按揭呢，本質(zhì)也是抵押貸款，但它的用途是用于購房，而房產(chǎn)抵押貸款的用途則是消費（小額）或者經(jīng)營（大額）。

抵押貸款的意義，是為了提升經(jīng)濟(jì)。

因為：消費是GDP的重要指標(biāo)，占比約為60%，通過刺激消費從而優(yōu)化工廠效率，提升人民群眾收入。

而通過經(jīng)營用途發(fā)放給小微企業(yè)貸款，則可以幫助占中國經(jīng)濟(jì)絕大多數(shù)的小微企業(yè)在行情好的時候擴(kuò)大利潤，行情不好的時候雪中送炭，因為恰恰是這些企業(yè)構(gòu)成了中國最堅實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 。

所以，銀行通過對這兩方面的信貸政策，從而起到調(diào)控宏觀或微觀經(jīng)濟(jì)的作用。

那下面咱們再看看到底應(yīng)該如何申請辦理房產(chǎn)抵押貸款 。

抵押貸款需要的材料有：

針對借款人：身份證，戶口本，結(jié)婚證或離婚證與離婚協(xié)議，征信；

針對抵押物：不動產(chǎn)證書；

針對到底是消費還是經(jīng)營用途的證明文件：收入證明或營業(yè)執(zhí)照；

針對還款來源：佐證還款能力及流水是否符合貸款性質(zhì)的銀行流水；

準(zhǔn)備好以后，銀行就分五個步驟來進(jìn)行貸款審核：

一、先看人

再好的抵押物，借款人的資質(zhì)不行一切白搭，所以要看幾點：

1、征信是否符合要求，比如負(fù)債是否特別高；信用卡有沒有刷爆；最近申請貸款次數(shù)多不多，一般要求兩個月內(nèi)不要超過4~6次以上貸款查詢 。

2、離婚協(xié)議上是否對該抵押物進(jìn)行了確權(quán)，是否有潛在的債務(wù)風(fēng)險，比如有的離婚協(xié)議上，標(biāo)明此房產(chǎn)在孩子滿18歲的時候過戶給孩子。

則該抵押物的產(chǎn)權(quán)在此時雖然在父母名下，出于對未成年人的保護(hù)，也是無法抵押的。

再比如離婚協(xié)議里有潛在的債務(wù)未履行：每月給孩子多少錢，約定給對方多少錢等，都要算入借款人的負(fù)債當(dāng)中去 。

二、看抵押物

一個流通性好，成長性高的抵押物（房產(chǎn)）可以防止發(fā)生違約風(fēng)險后可以及時處置該資產(chǎn)以及保障借款本金的安全 。

所以，現(xiàn)在主流接收的抵押物就是住宅房，像公寓、寫字樓、廠房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房等資產(chǎn)由于過戶較為復(fù)雜且買房較少所以很難抵押。

在普通住宅房（不含經(jīng)濟(jì)適用房和拆遷安置房）里，一般是根據(jù)房產(chǎn)評估價的60%~70%去給額度，比如700萬的房產(chǎn)，抵押貸款的金額一般在420萬到490萬之間，如果里面有按揭100萬，還要扣除100萬以后，則可貸320萬到390萬，這就是房產(chǎn)的二次抵押 。

如果你的資質(zhì)比較好，房產(chǎn)的流動性和成長性也比較好，那可能會比其他人貸出更多的額度 。

當(dāng)然，上面說的房產(chǎn)評估價會隨著時間和市場的變化而變化。

所以，說句題外話：沒有永恒的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，只有不斷地去優(yōu)化資產(chǎn)配置才可以長期跑贏通脹 。

三、看營業(yè)執(zhí)照和收入證明

營業(yè)執(zhí)照的年限反映了該企業(yè)注冊時長，企業(yè)越長理論上推演企業(yè)家管理企業(yè)的水平和做生意的經(jīng)驗可能也就越足，也就越能抗風(fēng)險，因此貸款的利率可能會有一定的優(yōu)惠。

除此以外，還要看這個公司是否有司法訴訟，一般以企查查的為準(zhǔn)，一些小的民事糾紛問題不大，涉及到刑事問題則肯定不能予以通過 。

收入證明，則有固定格式，如果企業(yè)有模板也可用原有模板，不強(qiáng)求 。

四、看銀行流水

銀行流水就是你的借記卡往來賬明細(xì)，反映的是一個人的賺錢能力和生意性質(zhì)，這些對貸款的還款方式和性質(zhì)都會有直接的影響 。

征信有問題怎么處理？

如果是因為信用逾期造成的，不要慌，有當(dāng)前逾期，就立馬還款。逾期初期向銀行說明。很多逾期并非刻意為之，而是忘記了還款日。這時候，要第一時間聯(lián)系銀行、貸款平臺，說明自己并非有意逾期，并及時還清借款。

如果當(dāng)前逾期已經(jīng)還請了，但是征信系統(tǒng)沒有更新，你需要立即提出異議或者給出非逾期證明。一般來說，逾期不超過2次，銀行還是會酌情處理，房屋抵押貸款也是可以通過的，但一定要及時還清賬款，否則逾期就會一直跟著你。如果是因為查詢超了，可以匹配對查詢寬松的銀行產(chǎn)品。

如果以上所說都不是造成征信不良的原因，只能通過時間來消磨了，根據(jù)《征信管理條例》規(guī)定，征信系統(tǒng)每5年更新一次，5年后會清除5年前的不良記錄的，需要注意的是這個5年的期限是從實際還款日開始，而非應(yīng)還款日。

房屋抵押看負(fù)債嗎？

在蘇州辦理房屋抵押銀行貸款中，如果借款人征信不好，逾期次數(shù)過多，或者是最近一期有逾期還款，那么對房屋抵押銀行貸款的申請都是非常不利的。同樣的，就算借款人征信過關(guān)，但是負(fù)債過高，也會直接被銀行拒貸。

負(fù)債通常是借款人還款能力的提現(xiàn)，假如借款人月總收入是1萬，但是每月的貸款加上信用卡月還款就有7000的負(fù)債，那么這種情況下的房屋抵押貸款申請是不容易被銀行審批的，因此建議，個人負(fù)債率最好是控制在70%以下，最多也不要超過80%，否則就難以申請到貸款。

比如某個人的流水都是每個月固定的工資轉(zhuǎn)入則該人流水就是受薪人士，長期的抵押貸款可能比較適合他。

也有些人的流水是經(jīng)常和不同的人之間往來轉(zhuǎn)賬，也備注有貨款，則這些流水可以被認(rèn)定為生意流水，對申請抵押貸是有幫助的。

有些人的流水可能都不足以支撐現(xiàn)有的房貸負(fù)債，這時銀行的意見一般都會審慎，不會予以批準(zhǔn) 。

銀行流水一般在銀行APP里都可以轉(zhuǎn)出，注意要留有交易對手信息 。

審核流水的時候需要把夫妻之間轉(zhuǎn)賬，銀證轉(zhuǎn)賬，股東轉(zhuǎn)賬扣除，剩余部分為實際收入，則可納入核算。

以上呢，是一些基礎(chǔ)材料，基本就夠了。

如果遇到特殊情況，比如房齡大則需要調(diào)房子的檔案，如果申請人年齡大了，可能還需要提供子女作為共借人，則子女的一些基本材料也要被納入申請材料中來 。

五、批復(fù)、抵押、放款

后面的事就簡單了，銀行根據(jù)資料進(jìn)行審批，通過以后就會通知借款人來簽借款借據(jù)，通俗說就是打張借條，后面安排抵押手續(xù)。

現(xiàn)在都是房產(chǎn)局聯(lián)網(wǎng)，在行里直接辦理，辦完后等抵押手續(xù)完成就可以根據(jù)客戶的要求，安排放款了 。

以上就是房產(chǎn)抵押貸款的全部流程，實際辦理過程中，會遇到很多復(fù)雜問題，歡迎私信小編，也歡迎各位收藏，轉(zhuǎn)發(fā)，交流投資經(jīng)驗！

其實生活中，不少朋友都有被他人請求擔(dān)保的事情，這并不稀奇。可是大多數(shù)朋友并不知道，當(dāng)貸款人無法償還貸款、拒絕償還貸款時，貸款機(jī)構(gòu)有權(quán)要求擔(dān)保人來償還貸款。

什么是擔(dān)保人？

根據(jù)責(zé)任范圍，擔(dān)保人分為一般擔(dān)保人和連帶責(zé)任擔(dān)保人。

無論哪一種，都是需要承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，當(dāng)借貸人不履行還款義務(wù)時，擔(dān)保人需按照約定承擔(dān)并履行義務(wù)進(jìn)行還款。

但是一般擔(dān)保責(zé)任和連帶擔(dān)保責(zé)任也存在差異：一般擔(dān)保責(zé)任的擔(dān)保人一般只承擔(dān)第二順位償債義務(wù)，只是在主債務(wù)人不履行還款義務(wù)時，有代為履行的義務(wù)，起到的是補充作用；連帶責(zé)任的擔(dān)保人與主債務(wù)人為連帶債務(wù)人，即債權(quán)人在擔(dān)保范圍內(nèi)，可以向債務(wù)人求償，也可以向擔(dān)保人求償，債權(quán)人無論選擇誰，債務(wù)人和擔(dān)保人都無權(quán)拒絕。

換句話說，連帶責(zé)任擔(dān)保人與主債務(wù)人的權(quán)利義務(wù)及其責(zé)任問題適用于連帶債務(wù)的法律規(guī)定；一般擔(dān)保人與主債務(wù)人間不存在連帶債務(wù)問題，只是在擔(dān)保人向債權(quán)人履行債務(wù)后，擔(dān)保人對主債務(wù)人享有追償?shù)臋?quán)利。

為他人擔(dān)保有哪些風(fēng)險？

1、擔(dān)保人有可能成為被告！

無論是主觀還是客觀，只要借貸人惡性違約，那么貸款機(jī)構(gòu)就會貸款機(jī)構(gòu)就會通過法律途徑追討欠款，在無法想借貸人成功追討債務(wù)之后，他們有權(quán)對擔(dān)保人進(jìn)行控告。

2、擔(dān)保人有可能會有財產(chǎn)損失！

貸款機(jī)構(gòu)無法對借貸人成功追討債務(wù)時，會對擔(dān)保人進(jìn)行追債，擔(dān)保人若同樣無法履行償債義務(wù)的，可能會通過法律途徑對其名下資產(chǎn)進(jìn)行申請查封，甚至走到法拍的流程。

3、為他人擔(dān)保增加本人名下負(fù)債！

貸款機(jī)構(gòu)一般會將擔(dān)保人名下的擔(dān)保貸款直接認(rèn)定為負(fù)債，即擔(dān)保人擔(dān)保多大金額的貸款，就被認(rèn)定名下增加多少負(fù)債額度。有不少朋友在購買房產(chǎn)時，才發(fā)現(xiàn)因為自己為他人擔(dān)保貸款導(dǎo)致自己負(fù)債太高而無法申請購房按揭貸款。

4、即使借貸人死亡，擔(dān)保人也許償還結(jié)清貸款。

無論什么情形，只有貸款結(jié)清之后擔(dān)保人才能抽身而退。即使借貸人去世，擔(dān)保人也無法中斷貸款償還義務(wù)。

因此，雖然增加擔(dān)保人可以讓借貸人更容易申請到優(yōu)質(zhì)貸款產(chǎn)品，但對于擔(dān)保人來說有百害而無一利。

一

關(guān)于負(fù)債

1. 信用卡負(fù)債

1）信用卡負(fù)債率大于80%有負(fù)面影響，嚴(yán)重者直接被拒貸。

計算公式：已用額度÷授信額度×100%＝負(fù)債率

2）申請貸款時，銀行會通過你的月收入計算你能接受的月還款能力，也就是你在還多少錢的情況下沒壓力，從而保證你不會發(fā)生逾期，銀行也順利收回本金。

計算公式：月收入-信用卡月還款額-貸款月還款額＝你能接受的月還款額

注：銀行根據(jù)這個額度給你批款。

3）信用卡如何計算月還款

比如：你的信用卡已用額度為6萬，貸款負(fù)債為0，你的月收入2萬。

雖然你信用卡用了6萬，下個月需要還款6萬，但銀行并不會把你信用卡月還款額計算為6萬。

計算公式為：信用卡已用額度÷10＝信用卡月還款額。

按照上面的例子計算：

你能接受的月還款額＝2萬-（6萬÷10）＝1.4萬

2. 貸款負(fù)債

1）貸款月還款額，因為貸款都已經(jīng)是分期了，每月還款額很明確，把所有貸款月還款額相加就可以了。套用公式就能計算出你能接受的月還款額。

2）房貸不計入負(fù)債，是的，按揭住房貸款的月供是不計入負(fù)債的，所以計算公式中不用減房貸月供。

注：除按揭房貸以外的房貸類型是計算負(fù)債的。

比如：你的信用卡已用額度為6萬，信貸月還2000元，按揭房貸月供3000元，你的月收入2萬。

你能接受的月還款額＝2萬-（6萬÷10）-2000元＝1.2萬（銀行根據(jù)這個額度給你批貸款）

二

關(guān)于逾期次數(shù)

1）近兩年不超連三累六：即兩年內(nèi)信用卡和貸款逾期連續(xù)不超3次，累計不超6次。

2）兩年外征信做參考，銀行審批貸款并不是只看兩年內(nèi)的征信，即使兩年內(nèi)征信良好，但兩年外征信逾期嚴(yán)重，風(fēng)控也會把兩年外的逾期做為審批參考依據(jù)，有導(dǎo)致審批降額或拒貸的可能。

3）逾期金額1000元以內(nèi)可不算作逾期，部分銀行會把1000元以內(nèi)的逾期看做是客戶非惡意逾期，審批貸款時可以不算作逾期。

三

關(guān)于查詢次數(shù)

在征信最后面查詢記錄一欄里，可以看到查詢次數(shù)的情況，里面包含查詢?nèi)掌凇⒉樵儥C(jī)構(gòu)、查詢原因。

在查詢原因里可以看到貸款審批、信用卡審批、貸后管理、保前審查等記錄，銀行根據(jù)查詢原因和查詢時間計算你的查詢次數(shù)。

1）貸后管理不算查詢次數(shù)，你在銀行申請信用卡或貸款成功放款后，銀行會不定期的查看你的征信，目的也是讓銀行自己放心，這個行為并非你主觀意愿的，所以不算做查詢次數(shù)。

2）信用卡審批、貸款審批算作查詢次數(shù)，這兩個原因是你主動申請才會查詢的，有時候也可能是你無意識中點了手機(jī)上的網(wǎng)貸導(dǎo)致的，但無論是你有意識還是無意識，只要顯示了就算作查詢，沒有特殊情況可言。

3）同一銀行多次查詢算一次查詢次數(shù)，這里是有時間限制的，同一銀行查詢間隔太長就不行了，這里沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，在我看來10天以內(nèi)的都可以溝通。

部分銀行沒有開放這個政策，之前給客戶操作招商銀行，他們就是只看查詢次數(shù)，無論是否同一銀行查詢，沒有商量余地。

4）近半年超過4次查詢有拒貸風(fēng)險，根據(jù)上面查詢次數(shù)的介紹，計算自己近半年的查詢次數(shù)。

四

關(guān)于賬戶狀態(tài)

最容易忽視的一項，但很重要。

位置在信用卡和貸款顯示近兩年逾期的表格中，在表格最左面有個「賬戶狀態(tài)」。賬戶狀態(tài)分為正常、凍結(jié)、止付、呆賬、銷戶、未激活。正常狀態(tài)是最好的。

其中凍結(jié)和止付需要修改為正常狀態(tài)才可以申請，帶證件去銀行柜臺辦理即可修改。呆賬是直接被拒的，有的人呆賬金額顯示0元，但同樣拒貸。