房產(chǎn)具有天然的金融屬性，配置資產(chǎn)時(shí)深受人們喜愛。

什么是房子的金融屬性？簡(jiǎn)單來說，就是房子可以換成錢。

房屋抵押貸款是借款人以本人或者他人名下的房產(chǎn)作為擔(dān)保物，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)用于合法用途的人民幣擔(dān)保貸款，是不需要將抵押物轉(zhuǎn)移占用的擔(dān)保方式。

那么，辦理房屋抵押貸款有哪些常見問題呢？一起看看吧。

實(shí)用攻略

#辦理抵押貸款常見問題#

①抵押貸款一定要有公司才可以嗎？

這個(gè)不一定，要區(qū)分是辦理什么類型的抵押貸款。抵押貸款分為兩類，一類為抵押經(jīng)營(yíng)貸款，一類為抵押消費(fèi)貸款，而其中經(jīng)營(yíng)貸是需要有公司的，消費(fèi)貸是不需要的，所以沒公司你可以選擇辦理消費(fèi)貸。

②按揭房可以辦理抵押貸款嗎？

可以！按揭房可以有幾種方式辦理抵押貸款。第一種是在原按揭銀行申請(qǐng)加按，貸出更多的額度，這個(gè)審核會(huì)比較嚴(yán)格，一般是在房產(chǎn)有較大升值的情況下辦理；

另一種可以選擇轉(zhuǎn)按的方式，換一個(gè)銀行來抵押，可能是為了更多的額度或者是更低的利息。

③抵押貸款最長(zhǎng)可以做多少年？

不同的還款方式授信時(shí)長(zhǎng)也不同，先息后本最長(zhǎng)授信20年，等額本息最長(zhǎng)授信30年。

④父母名下房產(chǎn)可以做抵押?jiǎn)幔?/p>

可以，只要父母同意，大部分銀行都接受直系親屬名下的房產(chǎn)辦理，小部分銀行也能接受非直系親屬名下的房產(chǎn)辦理。

⑤為什么放款是到第三方賬戶？

因?yàn)殂y行要控制資金的用途，專款專用，減少風(fēng)險(xiǎn)，所以大部分銀行都是受托支付放款到第三方的，比如房貸放款就是放款給賣房子的人，企業(yè)經(jīng)營(yíng)性抵押貸款一般就是放款給企業(yè)上游企業(yè)的。

⑥辦理抵押貸款需要什么條件？

抵押貸款需要什么條件，要綜合看抵押物的情況，借款人的年齡，收入，征信等情況。

在辦理抵押貸款前，可以先做個(gè)融資條件評(píng)估非常必要，通過i潛龍金融AI匹配系統(tǒng)評(píng)分可以看出是否符合辦理?xiàng)l件。

房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)及防范對(duì)策！

當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大，受此影響，銀行業(yè)面臨的不良貸款壓力激增。房產(chǎn)抵押貸款是銀行貸款的主要擔(dān)保方式之一,也是銀行認(rèn)為最安全的擔(dān)保方式。但在抵押房地產(chǎn)處置中仍然存在風(fēng)險(xiǎn)，如果風(fēng)險(xiǎn)管理措施不到位，房產(chǎn)抵押貸款也會(huì)變成不安全。

因此，房產(chǎn)抵押類不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)問題值得深思。小編為您介紹關(guān)于房產(chǎn)抵押類不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)問題成因。

一

房產(chǎn)抵押類貸款風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀及成因

房產(chǎn)抵押類五級(jí)不良貸款余額，占五級(jí)不良貸款余額的31.87%。上述數(shù)據(jù)并不包括已處理和已損失的房產(chǎn)類貸款，從實(shí)際情況來看，房產(chǎn)類抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)比較嚴(yán)重。

一

二

房產(chǎn)抵押類貸款風(fēng)險(xiǎn)不斷加大的原因是多方面的，從行社內(nèi)部來看，主要原因有以下幾點(diǎn)：

貸前調(diào)查未盡職。在對(duì)房產(chǎn)抵押類不良貸款后續(xù)處理過程中發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問題的貸款都存在貸前調(diào)查不盡職的問題，客戶經(jīng)理未對(duì)抵押物進(jìn)行全面了解，包括抵押物的基本情況、權(quán)屬、出租情況等。司法處置中，抵押人往往會(huì)針對(duì)銀行工作人員的疏漏提出異議，導(dǎo)致銀行在抵押權(quán)變現(xiàn)過程中遇到困難，甚至遭受損失。例如，某炭業(yè)有限公司貸款續(xù)貸前已經(jīng)通過銀行收取了第三方租金，即抵押物已出租。單就操作過程來看，銀行事前雖然多次到實(shí)地調(diào)查了解，該公司也口頭確認(rèn)抵押物沒有對(duì)外出租，但由于銀行未能提高警惕，未留存相應(yīng)的文字、圖片、影像來證明該抵押物未出租的情況，導(dǎo)致最終抵押權(quán)變現(xiàn)遇阻。

合理估價(jià)難以進(jìn)行。部分行社對(duì)于抵押物的估價(jià)管理存在一定缺陷，未能很好地根據(jù)房產(chǎn)所處的區(qū)域位置、變現(xiàn)難易程度等因素合理確定抵押物的估價(jià)。實(shí)際操作過程中，由于自身缺乏相對(duì)合理的估價(jià)依據(jù)，銀行更多依賴于評(píng)估公司對(duì)于抵押物給出的評(píng)估，導(dǎo)致許多抵押物在出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后價(jià)格嚴(yán)重縮水，造成貸款損失。

操作層面漏洞顯現(xiàn)。近年來，部分銀行工作人員有章不循、操作不合規(guī)也成為房產(chǎn)抵押類貸款不良頻發(fā)的一個(gè)重要原因。一些行社在貸款營(yíng)銷上的力度不斷加大，但部分人員放松了對(duì)抵押物的審查，忽視了評(píng)估價(jià)過高的情形，甚至存在違規(guī)發(fā)放房產(chǎn)抵押類貸款的情況。

三

房產(chǎn)抵押類貸款面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)

房產(chǎn)抵押類貸款法律關(guān)系的復(fù)雜性主要包括：

1.租賃權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，銀行也很難處理抵押房產(chǎn)。

租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂了時(shí)間較長(zhǎng)的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費(fèi)，或者借款人以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的租金將房屋出租給關(guān)系人，銀行將很難獲得租金收入用于還貸。

抵押物拍賣價(jià)格不公正。如果借款人不按期還貸，銀行有權(quán)處置抵押房產(chǎn)用來歸還貸款。當(dāng)銀行拍賣抵押房產(chǎn)時(shí)，按照我國(guó)目前的法律規(guī)定，承租人具有優(yōu)先購買權(quán)，將可能采取措施故意壓低房產(chǎn)的拍賣價(jià)格。

2.首查封風(fēng)險(xiǎn)

雖然抵押物被首查封不影響抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，但從銀行處置抵押物的實(shí)踐來看，首查封會(huì)對(duì)抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)帶來不利影響。

處置進(jìn)程受到限制。從司法實(shí)踐看，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)受制于首查封法院對(duì)債權(quán)人債權(quán)的訴訟、判決及執(zhí)行進(jìn)程，特別是在被人民法院跨省查封的情況下，抵押物處置的難度會(huì)進(jìn)一步加大。

協(xié)議方式難以處置。如抵押物被其他債權(quán)人申請(qǐng)查封后，依據(jù)查封的法律效力，抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議處置抵押物的行為是無效的，只能通過人民法院的處置途徑才能實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

債權(quán)讓步時(shí)有發(fā)生。在抵押物價(jià)值有限的情況下，首先申請(qǐng)查封的債權(quán)人為了保證自身的利益，往往會(huì)要求抵押權(quán)人讓與部分優(yōu)先受償權(quán)，并以此作為處置抵押物的條件。同時(shí)，抵押權(quán)人遭遇惡意拖延使優(yōu)先受償權(quán)無法有效實(shí)現(xiàn)，最終導(dǎo)致抵押權(quán)人與首查封法院特別是跨省的人民法院之間的協(xié)調(diào)成本增加。

3.最高額風(fēng)險(xiǎn)

目前，銀行抵押貸款往往簽訂最高額抵押合同，在操作過程中，若續(xù)貸前未及時(shí)查詢抵押物狀態(tài)，可能會(huì)喪失部分優(yōu)先受償權(quán)。如果在續(xù)貸時(shí)抵押物已被其他債權(quán)人查封，卻仍然發(fā)放貸款，銀行的抵押權(quán)有可能不能對(duì)抗先于貸款發(fā)放的查封，導(dǎo)致部分甚至全部?jī)?yōu)先受償權(quán)無法得到保證。同樣，在化解原有房產(chǎn)抵押類不良貸款時(shí)，如果化解后的貸款用途不合理，相關(guān)文書未及時(shí)簽訂，銀行也可能會(huì)喪失抵押權(quán)。

4.瑕疵性風(fēng)險(xiǎn)

產(chǎn)權(quán)瑕疵影響情形。有合法產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)未必是合法的抵押物。例如，已發(fā)生多起因違章建筑導(dǎo)致抵押物整體無法變現(xiàn)和過戶的情形，影響了抵押物的處置；抵押物有合法產(chǎn)權(quán)，但因開發(fā)商與拆遷戶存在糾紛，拆遷戶自行搬入抵押物居住，致使人民法院難以執(zhí)行。

法定優(yōu)先受償情形。法定優(yōu)先受償款是指在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款的款額，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額以及其他法定優(yōu)先受償款。特別是在建工程，若抵押物有法定優(yōu)先受償款，將使抵押權(quán)人的權(quán)益遭受較大損失。

5.登記權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

“一物多押”風(fēng)險(xiǎn)。《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十五條第二款規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”借款人將房產(chǎn)抵押給多個(gè)銀行后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。

預(yù)告登記風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，超過三個(gè)月未申請(qǐng)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記的個(gè)人住房、商業(yè)用房合同鑒證的預(yù)告登記將自動(dòng)失效，房屋初始物權(quán)仍在開發(fā)公司名下。銀行的個(gè)人住房、商業(yè)用房按揭將無法轉(zhuǎn)為物的抵押權(quán)，從而喪失物權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，銀行只能享受合同債權(quán)。

6.使用權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

出讓土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業(yè)類土地的使用期限為50年，商業(yè)類土地的使用年限為40年，在建工程的土地預(yù)登記證也有相應(yīng)的年限。銀行在辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產(chǎn)埋下隱患。

四

以完善的機(jī)制防范房產(chǎn)抵押類不良貸款風(fēng)險(xiǎn)

針對(duì)不斷產(chǎn)生的房產(chǎn)抵押類不良貸款，銀行有必要建立一套更為完善的機(jī)制，切實(shí)防范房產(chǎn)抵押類不良貸款風(fēng)險(xiǎn)。

明確重點(diǎn)。針對(duì)房產(chǎn)抵押貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)人員要加強(qiáng)法律法規(guī)和制度學(xué)習(xí)，明確在業(yè)務(wù)辦理過程中需要注意的關(guān)鍵問題。一是實(shí)地查看并核實(shí)擬抵押資產(chǎn)的情況。核實(shí)資產(chǎn)是否權(quán)屬清晰；核實(shí)擬抵押資產(chǎn)是否租賃，價(jià)值較大的資產(chǎn)須到政府租賃管理部門核實(shí)租賃情況；核實(shí)擬抵押資產(chǎn)是否存在他項(xiàng)權(quán)利，是否已抵押；核實(shí)擬抵押資產(chǎn)是否存在優(yōu)先受償款，如應(yīng)付未付工程款、土地出讓金、儲(chǔ)備土地中征地拆遷費(fèi)等。對(duì)在建工程應(yīng)要求承包人出具放棄優(yōu)先受償權(quán)的承諾。二是在具體的操作中要注重相關(guān)證據(jù)的收集。保證相關(guān)資料的齊全性，特別是針對(duì)抵押物出租情況的資料，要及時(shí)收集相關(guān)證明文書；對(duì)于抵押資產(chǎn)用于出租的，要定期查看出租情況，以確定租賃人、租期、租金等是否存在異常變動(dòng)。三是嚴(yán)格辦理抵押登記手續(xù)。杜絕虛假登記，每筆抵押登記手續(xù)都必須實(shí)行專人辦理，杜絕虛假證件、虛假抵押登記、重復(fù)抵押登記等情況的發(fā)生。四是對(duì)按揭貸款要及時(shí)辦理抵押登記，避免預(yù)告登記失效而產(chǎn)生損失。

完善程序。農(nóng)商銀行相關(guān)部門要制訂更加完善的房產(chǎn)抵押操作程序。首先，要制訂城鄉(xiāng)房產(chǎn)差異化指導(dǎo)性估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并依據(jù)城鄉(xiāng)房產(chǎn)相關(guān)情況定期更新，讓工作人員有明確的依據(jù)，更加科學(xué)地規(guī)避房產(chǎn)抵押貸款的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。其次，要根據(jù)房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，總結(jié)梳理出一套切實(shí)可行的調(diào)查方法。在運(yùn)用傳統(tǒng)檢查技術(shù)的基礎(chǔ)上，應(yīng)由淺入深、由內(nèi)及外，采用實(shí)地走訪客戶、察看項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)、互聯(lián)網(wǎng)查證信息等方法，并及時(shí)向當(dāng)?shù)貒?guó)土、房管等行政管理部門延伸調(diào)查，深入了解房產(chǎn)抵押物及借款人的經(jīng)營(yíng)管理情況，全面掌握房產(chǎn)抵押的真實(shí)性、合規(guī)性和有效性。最后，要出臺(tái)指導(dǎo)性文件，避免因不合理指標(biāo)導(dǎo)致的大額貸款發(fā)放。加強(qiáng)內(nèi)控制度設(shè)置，完善風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，加大違規(guī)處罰力度，避免違規(guī)發(fā)放貸款。

強(qiáng)化篩選。在貸款營(yíng)銷過程中，要注意不是所有的房產(chǎn)都可用于貸款抵押，應(yīng)該慎重選擇抵押物，重點(diǎn)選取那些權(quán)屬清晰、無權(quán)利瑕疵、無他項(xiàng)權(quán)利、無法定優(yōu)先受償款的房產(chǎn)用于抵押，并且優(yōu)先選擇變現(xiàn)能力強(qiáng)的資產(chǎn)。從實(shí)際變現(xiàn)能力看，住宅強(qiáng)于商業(yè)用房、商業(yè)用房強(qiáng)于工業(yè)用房；商業(yè)用房中的獨(dú)立門市、商場(chǎng)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)攤位易于變現(xiàn)；面積小或可以分割出售的易于變現(xiàn)；市場(chǎng)不活躍地區(qū)的、面積大又無法分割的、對(duì)買受人有限制的、價(jià)值量過大的、有權(quán)利瑕疵的房產(chǎn)抵押物都不易變現(xiàn)。

征信有這兩個(gè)字一定要及時(shí)處理！

貸款時(shí)征信一查發(fā)現(xiàn)自己的信用報(bào)告中出現(xiàn)了“呆賬”兩個(gè)字一定要注意了，因?yàn)橛小按糍~”連申請(qǐng)貸款的資格都沒有,去哪個(gè)金融平臺(tái)或銀行都無法拿到貸款！

這個(gè)“呆賬”是何方神圣,居然這么厲害?

今天讓我們來解決“呆賬”的一系列問題！讓你掌握更多信貸知識(shí)，貸款全程無憂！

首先,信用卡呆賬是什么?

呆賬是指已過償付期限，經(jīng)催討尚不能收回，長(zhǎng)期處于呆滯狀態(tài)，有可能成為壞賬的應(yīng)收款項(xiàng)。

呆賬是未能及時(shí)進(jìn)行清賬的結(jié)果，又指因?qū)Ψ讲贿€而收不回來的財(cái)物。

重點(diǎn)提醒：呆賬是銀行認(rèn)為找你催收無效，不再催收

然后，呆賬有啥影響？

呆賬是較嚴(yán)重的一種狀態(tài)，不解決基本跟貸款、信用卡等銀行金融絕緣了，個(gè)人征信一輩子都有這個(gè)記錄。

對(duì)于呆賬，如果你不去還款，呆賬會(huì)一直顯示，不過，還清欠款后會(huì)顯示有逾期記錄，這個(gè)記錄從你還清款項(xiàng)后將連續(xù)五年顯示。

其次，哪些行為可能導(dǎo)致信用卡呆賬?

主要有兩種，逾期還款造成的呆賬，也就是一般呆賬，就是你信用卡透支的錢不還，時(shí)間久了就會(huì)形成呆賬。

另一種是溢繳款造成的呆賬，這個(gè)很多人都不懂，指的就是你長(zhǎng)期不使用信用卡，但是卡里有多余的錢，也會(huì)產(chǎn)生呆賬，就是這么不合理！

最后，信用卡呆賬怎么處理？

因?yàn)榍房钌纱糍~后要及時(shí)還清欠款(注意一分錢都不可以多還)，然后和銀行溝通自己并非惡意逾期，看能否刪除呆賬記錄。

或者是持續(xù)使用信用卡保持良好的記錄，信用記錄將呆賬記錄覆蓋，這樣才不會(huì)造成影響！

溢繳款呆賬只需要將多余的錢取岀來，然后銷戶就好了。

銀行更新征信之后，征信報(bào)告就會(huì)正常顯示了！

呆賬雖然很恐怖，但是學(xué)會(huì)了處理方法是不是也很簡(jiǎn)單呢！

呆賬一定要及時(shí)處理!