最近大家可能接到不少銀行中介的電話，告訴你“可以用企業經營貸款提前還高利率的房貸，為你節省一大筆利息”。或者，你也聽說身邊的朋友已經成功置換房貸，貸款利率由之前的6點幾降到了現在的3點幾。每次聽到這樣的消息，你一定都會小激動一會兒，想著無腦置換，節省一筆利息換車！但是，真的可以無腦置換嗎？

的確，近三年新冠肺炎疫情給國家經濟帶來嚴重的影響。為了緩解小微企業困難、提振經濟恢復信心，國家積極運用金融政策，通過降低金融機構存款準備金利率等手段，支持銀行降低面向中小微企業的經營性貸款。目前，市面上金融機構普遍的經營性貸款利率在3點幾左右，處于歷史低位。

例如，成都銀行面向企業推出的惠抵貸綜合年化利率在3.4%，最高抵押率80%，3年期先息后本，可享最高10年無還本續貸。

相比于兩年買房貸款利率處于5點幾、6點幾的人來說，利率低了不少，置換的誘惑相當大！筆者的一位朋友于2019年貸款買房，工商銀行商業貸款利率為5.245%，也是相當高了，于是托我算算用目前的“經營貸”置換是否劃算?我仔細算了一下，結果令人意想不到。

首先，算一下現有貸款的利息總額。朋友當初貸款112萬，以等額本息的方式還款3年，本金大概還剩106萬左右。由于在貸款利率改革時選擇的LPR浮動利率，隨著數次LPR調整，目前的執行利率為4.645%（LPR加34.5個基點），如圖。

通過貸款計算器計算，剩余106萬本金后面27年還款利息總額為80.29萬，如圖。

然后，算一下經營性貸款的利息總額。這里為了平等計算，我們以成都銀行為例，假設按照3.4%的利率貸款106萬且能夠延長至27年。那么27年貸款先息后本，還款利率總額為106*3.4%*27=97萬。同時，要獲得經營性貸款還需要一些前置條件，一是有抵押物，二是以企業法人進行貸款。

在同等條件下，經營性貸款比現有房貸多還97-80.29=16.71萬，且經營性貸款還需在27年到期后一次性付清106萬的本金，雖然平時的還款金額很小（每月3000元左右），但是到期后資金壓力巨大。

兩者相比較而言，筆者覺得就朋友目前的情況來說，經營性貸款并不適合他，還是現有貸款更劃算且合理。

總體來說，筆者認為，如果不能接受經營性貸款將原住房貸款的還款時間縮短至10年或20年，且同時不能承受一些政策性風險，那么貸款置換將毫無意義。

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