第七章個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款第一節(jié)基礎(chǔ)知識(shí)一、個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款的含義和分類是指銀行向從事合法生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的個(gè)人發(fā)放的，用以定向購(gòu)買或租賃商用房、機(jī)械設(shè)備，以及用于滿足個(gè)人控制的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資金需求的貸款。專項(xiàng)貸款商用房貸款設(shè)備貸款分類流動(dòng)資金貸款有擔(dān)保貸款無(wú)擔(dān)保貸款風(fēng)險(xiǎn)控制難度大用途多樣，影響因素復(fù)雜期限相對(duì)較短二、個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款的特征三、貸款要素（一）專項(xiàng)貸款

1、貸款利率商用房貸款————不得低于同期同檔次利率的1.1倍設(shè)備貸款————等同于同期同檔次貸款利率

2、貸款期限商用房貸款————通常不超過(guò)10年設(shè)備貸款————一般為3年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年3、貸款額度商用房貸款————通常不超過(guò)所購(gòu)或所租用商用房?jī)r(jià)值的50%設(shè)備貸款————不得超過(guò)所購(gòu)或租賃設(shè)備資金的70%，且最高額度不超過(guò)200萬(wàn)元質(zhì)押貸款：不超過(guò)90%抵押貸款：不超過(guò)70%保證貸款：根據(jù)信用等級(jí)確定【商業(yè)用房貸款與住房貸款的差異】

商業(yè)及辦公用房

居住用房貸款成數(shù)

上限為總價(jià)的50％

上限為總價(jià)的80％貸款利率

按基準(zhǔn)利率上浮10％

按基準(zhǔn)利率執(zhí)行貸款年限

最長(zhǎng)為10年

最長(zhǎng)為30年貸款種類

僅可申請(qǐng)商業(yè)貸款

同時(shí)可使用公積金貸款第二套貸款

不受第二套貸款政策限制

按基準(zhǔn)利率上浮10％，成數(shù)下降一成

（二）流動(dòng)資金貸款

1、貸款利率有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款：不得低于同期同檔次利率的1.1倍無(wú)擔(dān)保流動(dòng)資金貸款：通常高于有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款利率

2、擔(dān)保方式有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款：抵押、質(zhì)押或保證無(wú)擔(dān)保流動(dòng)資金貸款：個(gè)人信用擔(dān)保

3、貸款額度有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款：各商業(yè)銀行自行確定無(wú)擔(dān)保流動(dòng)資金貸款：20萬(wàn)元—50萬(wàn)元第二節(jié)貸款流程五個(gè)基本環(huán)節(jié)【個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款擔(dān)保流程】一、個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)流程

1、客戶咨詢按材料清單準(zhǔn)備資料

2、客戶填寫《貸款擔(dān)保申請(qǐng)表》

3、業(yè)務(wù)部接受受理，初步審核資料

4、業(yè)務(wù)部、銀行進(jìn)行客戶調(diào)查，出具調(diào)查報(bào)告

5、擔(dān)保公司內(nèi)部審核

6、擔(dān)保公司出具擔(dān)保承諾

7、客戶、銀行、擔(dān)保公司、反擔(dān)保人簽訂合同文字說(shuō)明

1、核實(shí)客戶申請(qǐng)資料、保證所有資料真實(shí)、有效；

2、房產(chǎn)：實(shí)地考察房產(chǎn)情況、證實(shí)與資料相符；股票：根據(jù)證券資產(chǎn)委托查詢確認(rèn)書與證券公司核實(shí)。

3、調(diào)查結(jié)束后，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人出具調(diào)查認(rèn)定報(bào)告，內(nèi)容包括企業(yè)狀況、財(cái)務(wù)狀況、項(xiàng)目可行性報(bào)告、資產(chǎn)轉(zhuǎn)換周期、還款來(lái)源、還款記錄、已經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、現(xiàn)金流量分析及其他二、客戶調(diào)查包括：三、個(gè)人信貸擔(dān)保客戶信用評(píng)定的主要內(nèi)容

1、資格

主要包括：申請(qǐng)人是否符合擔(dān)保對(duì)象要求；是否有隱瞞事實(shí)套取銀行貸款及惡意透支行為；是否遵紀(jì)守法以及申請(qǐng)人誠(chéng)實(shí)守信程度、對(duì)銀行和其他債權(quán)人的還款記錄等。

2、能力

主要包括：申請(qǐng)人年齡、學(xué)歷、職業(yè)、職務(wù)、職稱等。

3、收入

主要包括：申請(qǐng)人本人和家庭年收入；家庭總負(fù)債與家庭年收人的比重；月還本付息占家庭月收入的比重等。

4、環(huán)境

主要包括：根據(jù)申請(qǐng)人單位的行業(yè)性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)狀況和發(fā)展前景、申請(qǐng)人在現(xiàn)職年限等。

5、與銀行的關(guān)系

主要包括：是否為銀行的容戶，在銀行的存款情況，借款人與銀行的關(guān)系。供款人的信譽(yù)記錄等。

四、

客戶信用等級(jí)

客戶信用等級(jí)依次劃分為七個(gè)等級(jí)：

AAA、AA、A、BBB、BB、B、C。

AAA級(jí)：客戶的收入水平很高，償債意愿很強(qiáng)，社會(huì)地位很高，家庭環(huán)境非常優(yōu)越。

AA級(jí)：客戶收入水平高，償債意愿強(qiáng)，社會(huì)地位高，家庭環(huán)境優(yōu)越。

A級(jí)：客戶收入水平較高，償債意愿較強(qiáng)，社會(huì)地位較高，家庭環(huán)境較優(yōu)越。

BBB級(jí)：客戶的收入水平中等，有償債意愿，有一定社會(huì)地位，家庭環(huán)境良好。

BB級(jí)：客產(chǎn)的收入水平一般，有一定償債意愿，社會(huì)地位一般，家庭環(huán)境一般。

B級(jí)：客戶的收入水平較低，償債意愿不強(qiáng)，社會(huì)地位較低，家庭環(huán)境較差。

C級(jí)：客戶的收入水平很低，償債意愿很差，社會(huì)地位很低，家庭環(huán)境很差。

一、商用房貸款

1、合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理開發(fā)商估值機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商及合作項(xiàng)目審查1加強(qiáng)對(duì)估值機(jī)構(gòu)和地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的準(zhǔn)入管理2業(yè)務(wù)合作中不過(guò)分依賴3防控措施

2、操作風(fēng)險(xiǎn)管理加強(qiáng)真實(shí)還款能力和貸款用途的審查提高貸前調(diào)查深度完善授權(quán)管理強(qiáng)化貸后管理合理確定貸款額度加強(qiáng)抵押物管理

3、信用風(fēng)險(xiǎn)管理借款人還款能力商用房出租情況保證人還款能力【業(yè)內(nèi)：商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)甚于住宅】近段時(shí)間以來(lái)，銀行系統(tǒng)不斷警示商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，至此，商業(yè)地產(chǎn)已由之前的自由野生時(shí)代，步入有限監(jiān)控時(shí)代。警示聲起：北京上海下禁令時(shí)下市場(chǎng)上多家銀行已收到來(lái)自監(jiān)管部門關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)防范的通知。通知中明確要求相關(guān)銀行對(duì)近期溫度迅速上升的商業(yè)地產(chǎn)保持高度警覺。

銀監(jiān)會(huì)召開的2011年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)分析會(huì)上，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康就特別強(qiáng)調(diào)，需加強(qiáng)對(duì)商業(yè)物業(yè)抵押貸款、個(gè)人消費(fèi)等非住房類貸款的監(jiān)測(cè)，并首次提出“銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的房貸標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)大幅高于住房按揭”。上海銀監(jiān)局下發(fā)了《關(guān)于上海市商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，通知明確要求上海各商業(yè)銀行，必須在商業(yè)用房竣工驗(yàn)收成為現(xiàn)房后，才能對(duì)買房人發(fā)放商業(yè)貸款，而在此前，商業(yè)用房結(jié)構(gòu)封頂后，商業(yè)貸款就可以放貸。

北京亦如此，最具代表性的政策就是6月1日起開始實(shí)施的商改住禁令。最新版商改住禁令要求，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目將不得每戶單獨(dú)設(shè)立衛(wèi)生間；開發(fā)商不得打隔斷、單獨(dú)用作住宅出售，否則不予以辦理房產(chǎn)證。

業(yè)內(nèi)說(shuō)法：商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更大一方面，由于近幾年來(lái)，住宅升值空間更大，因此出現(xiàn)了先住宅后商鋪的投資路徑。而由于商鋪貸款的首付比例和貸款利率都要遠(yuǎn)高于普通住宅，操作中出現(xiàn)了部分購(gòu)房者將自己旗下的住宅抵押出去獲得貸款，然后再以這筆貸款購(gòu)買商業(yè)用房，這樣客觀上拉長(zhǎng)了杠桿率，增加了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，在住宅房?jī)r(jià)增幅高于商鋪的情況下，如果手頭資金緊張，同樣的房產(chǎn)，投資者也更傾向于拋商鋪而留住宅，商業(yè)地產(chǎn)貸款成為壞賬的概率更大。從開發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對(duì)開發(fā)商的整體運(yùn)作能力、資金實(shí)力的要求更高，在住宅調(diào)控之下，一些開發(fā)商倉(cāng)促、被動(dòng)地進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，其中不乏一些盲目沖動(dòng)者，因此在銀根收緊的背景之下，商業(yè)地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)也更大。本章小節(jié)基本概念：專項(xiàng)貸款和流動(dòng)資金貸款貸款流程：擴(kuò)展貸款的擔(dān)保流程風(fēng)險(xiǎn)管理：商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)（實(shí)例）