招行上海地區(qū)首筆帶押過戶業(yè)務(wù)落地

一直以來，二手房交易過戶前需要賣家自籌資金以提前結(jié)清原抵押貸款，不但耗時長、資金負(fù)擔(dān)重，還存在不確定風(fēng)險。而“帶押過戶”允許賣方在未結(jié)清原貸款的情況下正常進(jìn)行房產(chǎn)交易，并在資金監(jiān)管下以買家的首付款或貸款資金結(jié)清原貸款，大大簡化了二手房交易的流程，降低了二手房買賣雙方的交易風(fēng)險和時間成本。

客戶羅先生有意購買當(dāng)前租住的公寓，但房東的貸款仍在按揭中，羅先生準(zhǔn)備的首付款也不足以覆蓋，使得羅先生遲遲無法實(shí)現(xiàn)“置業(yè)上海”的心愿。得知招商銀行上海分行推出“帶押過戶”業(yè)務(wù)后，羅先生第一時間聯(lián)系房東和招商銀行上海分行個貸客戶經(jīng)理，成為了上海分行該業(yè)務(wù)的首位客戶，成功取得貸款。

銀行：2008年就可以辦理 “只要客戶愿意的都能做”

事實(shí)上，在招行之前，已有多家銀行可以辦理此項(xiàng)業(yè)務(wù)。

“這個業(yè)務(wù)從2008年就開始了，目前主要問題還是市場知曉度不高，這兩年市交易中心一直在推動‘二級賬戶’，方便客戶繳款。交行也在去年完成系統(tǒng)改造，買房人現(xiàn)在可以直接轉(zhuǎn)賬，系統(tǒng)會自動轉(zhuǎn)入對應(yīng)的監(jiān)管賬戶內(nèi)。”交行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴海岸君，上海從2008年開始由上海市房地產(chǎn)交易中心搭建了存量房交易資金監(jiān)管平臺，從平臺設(shè)計(jì)初衷就考慮了買賣雙方的交易資金安全，特別是賣方有抵押的房產(chǎn)交易。按傳統(tǒng)模式里需要提前結(jié)清賣方貸款，再進(jìn)行過戶交易，一旦交易出現(xiàn)風(fēng)險，已經(jīng)用于結(jié)清資金是無法退回的。為了確保交易資金的安全，上海資金監(jiān)管試點(diǎn)中才有了“帶押過戶”這一模式，這樣對賣方有抵押的交易監(jiān)管資金可以形成閉環(huán)，確保在交易無法完成時，監(jiān)管資金可退回。同時，平臺現(xiàn)有12家合作銀行已經(jīng)可以實(shí)現(xiàn)同行“帶押過戶”和跨行“帶押過戶”。

據(jù)介紹，交行上海分行今年以來“帶押過戶”業(yè)務(wù)有所增加，截至一季度末業(yè)務(wù)量達(dá)52筆。

中國工商銀行上海分行方面也表示該行自2008年開辦帶押過戶業(yè)務(wù)。“每年業(yè)務(wù)量有逐漸增加趨勢，只要客戶愿意的都能做。客戶辦理帶押過戶時，需要在有資質(zhì)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂資金監(jiān)管協(xié)議即可。”

中介：辦理業(yè)務(wù)人數(shù)不多 需要防范風(fēng)險避免出現(xiàn)“一房二賣”

雖然銀行方面沒有設(shè)置太多辦理門檻，但在實(shí)際操作中仍存在一點(diǎn)難點(diǎn)。

中原地產(chǎn)鎮(zhèn)寧路門店經(jīng)理張宏超最近向媒體介紹了辦理帶押過戶的整個流程：“一般正常的交易流程，你下家首付幫我去還掉，接下來就正常過戶。帶押過戶，銀行給你一個批函，上下家一起簽資金監(jiān)管合同。下家直接把錢打到監(jiān)管賬號里面。出了產(chǎn)證，監(jiān)管賬號分兩筆打給業(yè)主方。”

上海鏈家交易產(chǎn)權(quán)部負(fù)責(zé)人田朋說：“這個群體不是非常多，他選擇帶押過戶這個方式，一般是自己的首付款比較少，不足以覆蓋上家的銀行貸款。屬于比較小眾的。”

談到這項(xiàng)業(yè)務(wù)究竟有什么好處時，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，對于賣方來說，帶押過戶可以節(jié)省大把時間和一筆過橋資金，而對于買家來說，無需提前墊付，資金安全得到更好保障。“整個流程縮短2到3個月不等，尤其是對于很多改善型的買家，希望去打新，等于把購房資格釋放出來了。中間的時間隔得越長，出意外的概率比較高一點(diǎn)，對于買家來說落袋為安。”

從行業(yè)角度來看，“帶押過戶”既減輕了房東籌資提前還貸壓力，又大幅縮短二手房交易期限，有利于提升二手房交易效率、縮短交易期限，短期來看，對二手房市場有一定的提振作用。

但也有從業(yè)人士指出，目前各地在“帶押過戶”的落地實(shí)行中，仍有一定的優(yōu)化空間，尤其是對于風(fēng)險的把控尤為重要，需避免出現(xiàn)“一房二賣”、抵押權(quán)懸空等問題，維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益，保障金融安全，目前來看主要有五方面的風(fēng)險：

第一個是業(yè)務(wù)辦理受限。老抵押和新抵押如果是同一個銀行，相對好操作，如果不是同一個銀行就相對比較麻煩。如果沒有老抵押銀行的同意，是無法實(shí)現(xiàn)帶押過戶的，銀行不同意辦理，就只能先將原貸款結(jié)清。而新按揭貸款保證老抵押對應(yīng)的債權(quán)不落空，要及時償還或提存，都需要做好細(xì)節(jié)控制；

第二個是地區(qū)房子受限。并非所有城市的房子都支持辦理帶押過戶業(yè)務(wù)，且不同地區(qū)提供的帶押過戶辦理模式也各不相同。

即使是在可以帶押過戶的城市，也并非所有房產(chǎn)都可以實(shí)現(xiàn)，具體辦理要求和模式可以咨詢當(dāng)?shù)劂y行；

第三個是存在一定的操作障礙。例如買家首付款不足以償還賣家貸款的話，可能就無法順利辦理帶押過戶，或者帶押過戶材料提交給銀行，但是房本還在原房主手上，原房主可以趁此進(jìn)行二次抵押，甚至進(jìn)行一房二賣；

第四個是交易期間房屋被查封。交易過程賣方抵押解除前，若賣方出現(xiàn)無法償還到期債務(wù)的情況，銀行有權(quán)要求查封、拍賣、變賣房屋，這將對買方造成不利影響。此時，買方的購房款可通過公證處提存專用賬戶原路返還，但是解除買賣合同較復(fù)雜，需耗費(fèi)大量時間；

第五個是有提前償還貸款的可能性。交易過程中賣方抵押解除前，若房屋出現(xiàn)重大且不可挽回的價值損失，觸發(fā)提前還款的情形，從而導(dǎo)致其承受較大的還貸壓力；

“總體來看，在這交易的過程中，’帶押過戶’需要賣方、買方、不動產(chǎn)登記部門和銀行這四方主體密切配合、無縫銜接。”該人士指出。

未來：各地加速推進(jìn) 政策的受眾面有望更廣

目前，全國多地都在加速推進(jìn)帶押過戶工作的全面開展。

近日，自然資源部和中國銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》，要求推動住宅類不動產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”。

張龍/攝

從全國來看，通知發(fā)布后，各地紛紛迅速響應(yīng)，目前共15個省份100多個地市開展帶押過戶，共辦理業(yè)務(wù)1.3萬多筆，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已全面開展。上海市自然資源確權(quán)登記局近日也召開會議，進(jìn)一步部署帶押過戶工作，未來將從個人存量住房業(yè)務(wù)拓展到非住房領(lǐng)域。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，各個城市的創(chuàng)新探索將促進(jìn)帶押過戶走向普適性、標(biāo)準(zhǔn)化。“城市試點(diǎn)的數(shù)量是比較多的，創(chuàng)新的方向也不斷增加。比如說北京提到了帶押過戶允許相關(guān)業(yè)務(wù)跨銀行操作。像無錫是把公積金方面的一些二手房納入到改革。使得政策的受眾面更廣。”