最近所長發(fā)現(xiàn)一件事，近幾個(gè)月香港出現(xiàn)了大量的銀主盤，連續(xù)幾個(gè)月銀主盤數(shù)量破百，數(shù)量上升趨勢(shì)明顯，從幾個(gè)億的豪宅到幾百萬的公屋，各個(gè)價(jià)位的房子都有。

銀主盤是什么，所長之前已經(jīng)科普過了（戳回顧），簡單來說就是貸款供樓，供到一半買家沒錢了，供不下去，被債主收回的房子。

而最近的這些銀主盤多和加按、二按和借財(cái)仔（財(cái)仔就是財(cái)務(wù)公司）有關(guān)。

圖：HK01

2017年，一個(gè)內(nèi)地客戶買下了鴨脷洲南區(qū)·左岸的三套豪宅，加起來1.39億，之后又不斷把房子拿出來抵押加按，最后欠下了2.25億債務(wù)。

最近這3套房子全都淪為了銀主盤，被債主收回了。

還有人用呼吸plan（發(fā)展商提供的按揭），花5,940萬買了個(gè)別墅，但是沒能及時(shí)還款，房子就被收回了。

圖：HKET

大家也都看出來了這些人采用的都不是常規(guī)的貸款方式，貸款方式用得好，可以做到錢生錢，但要是用不好，那就是錢房兩空，這次所長就來給大家介紹一下買樓高手會(huì)用的進(jìn)階版貸款方式。

還是先從常規(guī)方法說起。

常規(guī)操作

難度：★★★

風(fēng)險(xiǎn)：★

買樓最常規(guī)的方法就是銀行貸款。

現(xiàn)在香港貸款買樓的政策是：

1000萬以下的物業(yè)，最高可以貸款90%；

1000萬-1200萬的物業(yè)，最高可以貸款80%；

1200萬-1920萬的物業(yè)，最高可以貸款960萬。

圖：智富

這種常規(guī)貸款方式限制比較多，收入一定要過壓力測(cè)試，一般每月還款額不能超過月收入的50%。

有些人收入過不了壓力測(cè)試，但還想買房怎么辦？

這個(gè)時(shí)候，就輪到呼吸plan上場(chǎng)了。

進(jìn)階版1：呼吸plan

難度：★

風(fēng)險(xiǎn)：★★★★

呼吸plan指的是開發(fā)商買新樓提供的貸款方案，收入審查要求非常低，很多都能免壓測(cè)，而且能貸到8至9.5成，能呼吸就能借到錢，所以俗稱“呼吸plan”。

圖：經(jīng)濟(jì)一周

呼吸plan的利息會(huì)比銀行高，還款的前2、3年會(huì)比較低，甚至有的開發(fā)商前2、3年免息。

這種可能適合收入不穩(wěn)定的人，還有一些炒樓客可以只出一點(diǎn)首付先買個(gè)樓花，滿3年房子升值后，直接把房賣掉，賺差價(jià)。

但是這有兩種風(fēng)險(xiǎn)，一是開發(fā)商的財(cái)務(wù)公司出問題，二是買家自己出問題。

像恒大在簽約后突然更換了財(cái)務(wù)公司，本來說好能貸9成的買家，突然只能貸8成，中間差的錢要自己補(bǔ)，補(bǔ)不起就要賠定金。

圖：HK01

而像文章開頭那種，借錢借得太容易，沒有準(zhǔn)確評(píng)估自己的財(cái)務(wù)狀況，供到一半突然供不起了，這就是買家自己出了問題。

進(jìn)階版2：轉(zhuǎn)按套現(xiàn)

難度：★★★★

風(fēng)險(xiǎn)：★★

轉(zhuǎn)按就是你本來向A銀行/財(cái)務(wù)公司借貸買房，中途又由A轉(zhuǎn)移到B銀行/財(cái)務(wù)公司借貸，一般要做壓力測(cè)試。

這樣做的好處，是可以套現(xiàn)！

戳圖片看轉(zhuǎn)按例子

比如你買了套600萬的房，向A銀行借了6成貸款，也就是360萬，供一段時(shí)間后還欠銀行260萬，但房子已經(jīng)升值到了800萬。

這時(shí)你可以轉(zhuǎn)按，把房子轉(zhuǎn)去B銀行再做一次貸款，同樣是6成按揭可以借到480萬！這480萬還掉欠A銀行的260萬，還剩下220萬！又一套房的首付出來了。

進(jìn)階版3：加按套現(xiàn)

難度：★★★★

風(fēng)險(xiǎn)：★★

同樣的還有加按套現(xiàn)，加按就是向本來借錢的銀行或者財(cái)務(wù)公司重新申請(qǐng)按揭，和轉(zhuǎn)按的區(qū)別在于換沒換銀行。

簡單來說，加按就是向A借了一次后，再借一次；而轉(zhuǎn)按是向A借錢后，再去找B借錢，然后還錢給A。

比如說你之前花500萬買了套房，做6成按揭，貸款額為300萬。

現(xiàn)在房子升值到了550萬，還剩250萬沒還，向銀行申請(qǐng)加按。銀行會(huì)重新給房子估值，還是做6成按揭，新貸款額為330萬，扣除未供的250萬，加按后業(yè)主可套現(xiàn)約80萬。

圖：經(jīng)濟(jì)一周

不過加按也是要做壓力測(cè)試的，如果你的收入過不了，也沒辦法加。

而且加按后要還的利息應(yīng)該也會(huì)變多，如果不是房子漲幅明顯，沒必要來這一出，并且要量力而行。

像南區(qū)·左岸的買家就是隨著房子升值，不斷向財(cái)務(wù)公司加按，貸款額直接加到2.25億，最后買家放棄了供樓（不確定是因?yàn)檫€不起，還是不想還了）。

就是這套房

圖：HK01

進(jìn)階版4：二按

難度：★★★★

風(fēng)險(xiǎn)：★★★★★

這種方法可以幫到那些首付不足的人。

二按就是在物業(yè)本身已有按揭下，再抵押物業(yè)，申請(qǐng)第二份按揭，這就稱之為“二按”。

同一套房子，先向銀行借筆錢，再向財(cái)務(wù)公司借筆借錢，這就叫二按。

還是舉個(gè)例子，一套1400萬房子，按現(xiàn)在的政策銀行最多只能借5成就是700萬，但發(fā)展商可能會(huì)聯(lián)系財(cái)務(wù)公司提供二按，再借一部分錢給買家，假設(shè)借300萬，這就叫二按。

有了二按，買家的首付就從700萬減到了400萬。

戳圖片看買家二按的例子

但是！借的錢越多利息也就越多，而且采用二按的人每個(gè)月要還兩份錢，一份是還給銀行，一份還給財(cái)務(wù)公司，還貸壓力很大。

一些買家會(huì)先借二按，然后等房子升值后再通過轉(zhuǎn)按的方式，甩掉二按。

除了二按，還會(huì)有三按、四按……就是不斷把房子拿出來抵押、貸款、套現(xiàn)。

最近沙田河畔花園有一個(gè)例子，買家在2019年4月以477.5萬買入了河畔花園的一套房子，向銀行做了一按，之后又找財(cái)務(wù)公司做了二按、三按、四按……后來破產(chǎn)了。

相關(guān)單位

想必大家也都看出來了，所長這次講的方法更適用于炒樓的人，雖然可以借助杠桿將資金利用到盡，但風(fēng)險(xiǎn)也很高。

所長建議大家量力而行，特別是有剛需的朋友，最好選擇常規(guī)方案。

*圖像影音來自網(wǎng)絡(luò)，本文由港房研究所原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請(qǐng)聯(lián)系港房研究所微信公眾號(hào)（ID：fanginhk）。