政策盤單：

1.央行：改善優質頭部房企資產負債狀況，滿足行業合理融資需求

2.東莞全域放開住房限購，新一輪紓困政策開啟

3.多地推行“帶押過戶”，一線城市也將跟進

行情掃描：

1.融資新政助力行業回暖，房企紛紛掀起“定增潮”

2.字節跨界互聯網家裝，后房地產時代家裝市場迎來發展高潮

政策盤點

1、央行：改善優質頭部房企資產負債狀況，滿足行業合理融資需求

中國人民銀行貨幣政策委員會2022年第四季度（總第99次）例會于12月28日召開。會議指出，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，改善優質頭部房企資產負債狀況，因城施策支持剛性和改善性住房需求，做好新市民、青年人等住房金融服務，維護住房消費者合法權益，確保房地產市場平穩發展。

洞察

近幾次中央層面會議都把房地產內容放在了重大經濟金融風險的框架下進行論述，且相關內容都較為居前，充分說明了房地產防范風險上升到了新的高度。防范風險過后，支持剛性和改善性住房需求，并反復強調要推動房地產向新發展模式平穩過渡。縱觀近期房地產的救市政策，也都可以從“防風險”、“支持合理需求”、“向新發展模式過渡”三步走的大框架下進行解讀。

“防風險”就是解決“保交樓”和風險處置，前者需要增量資金，后者需要對房地產市場的信心，這些都要求需求端保持一定的活躍度。寒冬之下，“市場需求”有待提振，所以我們可以看到監管部門頻頻吹風，給房地產市場和購房者吃下“定心丸”。尤其是穩房地產的政策力度不斷加碼，金融支持房地產16條措施以及“三支箭”政策等先后落地，一定程度改善了房企資金面。此外，房地產需求側尤其是個人住房貸款合理需求也不斷得到金融信貸積極支持。

所謂“房地產新發展模式”，官方并沒有給出明確的定義，畢竟才探索不到一年的時間，但可以明確的是，中央經濟工作會議上的提法都會成為未來幾年的施政重點，如2017年的“三大攻堅戰”、2020年的“雙碳戰略”、“防止資本無序擴張”等。

雖然官方沒有對“新發展模式”給出明確的定義，但是從二十大報告等文件的提法中也能初見端倪，市場觀點大致分為以下兩種：一是保障房體系的建設，商品房和保障房雙軌運行，兩個市場互不干涉；二是走租購并舉的道路，大力發展租賃住房。

雖然新發展模式不確定，但可以肯定的是，要告別土地依賴，告別“三高”（即高負債、高杠桿、高周轉）。當然，這些是要在長期內實現的，不能畢其功于一役，激進過渡會造成風險爆發、行業大起大落。

2、東莞全域放開住房限購，新一輪紓困政策開啟

進入2022年以來，東莞樓市調控動作頻繁，這次是東莞今年以來第5次放開對樓市的調控。值得一提的是，2021年，東莞歷史性地突破萬億GDP大關，成為全國第十五個擁有萬億GDP、千萬人口的“雙萬”之城，也是我國第24個GDP萬億城市。

4月29日，東莞發布新的購房政策，自5月1日起恢復個稅購房政策、社保及個稅可累計繳納、優化人才購房和新入戶購房政策。

5月14日，東莞進一步出臺“莞七條”穩樓市，其中，包括進一步放松限購政策，多孩家庭可新購一套房；商品住房限售由3年調整為2年，二手房增值稅的免征年限從5年縮短至2年等。

7月4日，東莞市住建局發布通知稱，將東莞市住房限購區域調整為莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術產業開發區。除上述限購區域外，東莞市其他區域暫停實行住房限購政策，居民家庭在非限購區域購買商品住房，無需進行購房資格核驗。

8月底，東莞下調了限購區的購房首付比例，首套非普通住房，首付比例由40%調整為30%。

12月26日，東莞市住建局發布《關于進一步優化房地產調控政策的通知》（以下簡稱《通知》）。從通知發布之日起，莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術產業開發區全面暫停實施商品住房限購政策。

洞察

這是繼佛山之后，又一萬億GDP城市正式宣布全域取消限購，這也意味著東莞堅持6年之久的限購政策全面取消，也為新一輪需求端的紓困政策打下了良好開局。

限購是特定時代背景下的必要措施。但是，限購作為地方行政干預手段，只是短期緩解市場熱度的權宜之計，并沒有從根本上解決住房供需矛盾。

與過去相比，如今限購的環境發生了不可逆的變化，供給不足不再是主要矛盾，房價快速上漲壓力減弱，限購失去了必要性。房地產限購的基礎環境和必要性都發生了巨大變化，在當前市場情況下，取消行政限購措施不僅可行而且必要。

中央經濟工作會議之后，以核心二線城市主導的解限潮己經開啟。據不完全統計，目前己經有廈門、東莞、佛山、天津，南京，蘇州等城市放松或全面解除限購政策，且至今未被叫停，這也與小編觀點相互印證。

3、多地推行“帶押過戶”，一線城市也或將跟進

繼對于二手房限售、“認房認貸”政策等的調整優化之后，多地推出二手房“帶押過戶”政策，從交易流程的簡化、交易保障的提高入手，以期促進市場交易。

所謂的“帶押過戶”，通俗來講，指存在抵押的房產，不用提前還清貸款就可以完成交易、過戶，并發放新的貸款。因此“帶押過戶”也被認為是進一步降低交易的風險和成本，盤活二手房資源、加快二手房流通和交易，從而帶動樓市活躍的重要創新政策。

據不完全統計，今年8月份以來，已有深圳、珠海、昆明、南京等十多個熱點一、二線城市出臺“帶押過戶”新政或已試點執行，本周，廣州和東莞也相繼發出相關通知，推行“帶押過戶”，再一次將該政策推向熱點。

12月26日，廣州市規劃和自然資源局發布《廣州市規劃和自然資源局關于進一步深化不動產登記便民暖企服務的通知》，通知指出，實現企業群眾辦理在押不動產轉移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押，即可一并完成過戶、新設抵押和發放新貸款等手續。

12月28日，成都市不動產登記中心推出二手房帶抵押過戶新模式。

12月30日，東莞市住建局發布《關于推行存量商品房“帶押過戶”模式的通知》，明確指出要充分認識“帶押過戶”的意義。

洞察

“帶押過戶”政策背后體現了降低二手房交易成本、活躍二手房的政策創新思路，對于全國二手房市場的政策也有啟發，但當下房地產市場依然處于相對低迷中，下半年一、二線城市的房地產銷售價格普遍下調，在這種情況下，“帶押過戶”政策雖然可以降低部分購房者成本，但對于市場交易量和房價的影響預計不會很大。

行情掃描

1、銷售端——2022年百強房企銷售數據出爐

據中指研究院院發布的2022年中國房地產銷售額百億企業排行榜單顯示，2022年，TOP100房企銷售總額為75968.5億元，同比下降41.3%。TOP100房企權益銷售額為53602.7億元，權益銷售面積為33723.1萬平方米，同比分別下降42.9%和48.1%。

過去幾年，全國房地產市場規模高位盤整，伴隨著房地產供給端政策的持續發力，房地產企業的經營模式、競爭格局均發生變化，2022年市場下行期更加明顯，不同房企類型銷售均不同程度承壓，企業分化現象逐漸加劇，房地產行業進入優勝劣汰階段。

2022年以來，房地產政策不斷優化，但政策效果尚不明顯，房地產市場供需兩端均未明顯恢復，全國房地產市場整體仍處在深度調整階段，企業銷售回款受阻。根據中指研究院監測顯示，2022年銷售額超千億房企20家，較上年同期減少21家；超百億房企130家，較上年同期減少28家。

2、土地端——2022年22城土拍市場收官，土地市場走向分化格局

（1）2022年22城土拍市場情況

隨著長沙12月30日第五批土地集中出讓落幕，2022年22城土拍市場成功收官。除長春和沈陽外，2022年20城均完成3批次集中供地，其中共有3城完成五次集中出讓，12城完成四次集中出讓，5城完成三次集中出讓，22城合計共成交住宅用地1423宗、96965畝，同比分別下降41%、48%，成交金額17379億元、同比下降35%。

批次篇：地方國企拿地金額占比提升、市場熱度下降

從全年來看，地方國企拿地金額為7182億元，占比42%，其中第五批地方國企拿地金額比例最高，占比高達66%；大型國央企拿地金額為6946億元，占比40%，國企拿地金額比例超過八成，民企拿地占比僅18%。分批次來看，2022年前兩批集中供地中大型國央企為拿地主力，但是自第三批集中供地起地方國企拿地金額比例連續提升，再次成為拿地主導，而民企拿地意愿全年都處于低位。

房企篇：保利榮膺榜首，五大國央企雄踞榜單

從2022年22城房企拿地金額榜單中，保利、中海、華潤三家大型國央企分別以773.5億元、672.0億元以及660.1億元雄踞榜單三甲。建發以615.2億元成為第四家拿地金額超過600億元的房企，招商蛇口以拿地金額526.0億元位居第五，五家大型國央企拿地總金額為3246億元，占大型國央企拿地總金額47%，占比接近一半，占22城拿地總金額19%，接近五分之一。

在拿地金額TOP20中，濱江、龍湖成為唯二兩家民企，其中濱江重倉杭州，拿地金額高達479.4億元，而龍湖布局相對分散，主要布局成都、合肥、南京、北京等城市，拿地金額為193億元。綠城、越秀、中國建筑等三家房企分別以416.8億元、340.6億元以及317.1億元分別位列第六、第八、第十位，前10位拿地總金額均超過300億元。

城市篇：上海成交金額穩居榜首，城市間熱度分化加劇

從各市成交金額看，上海市成交金額最高，為2839億元，其次為杭州，成交金額1914億元。北京、南京、成都、廣州等城市成交金額均超過千億，以1615億元、1308億元、1225億元和1221億元位列第三、四、五、六位。

從各市成交熱度看，深圳市成交熱度最高，封頂率65%，溢價率8.5%，均位于22城第一，國企托底率18%，為除長春外最低；上海、杭州、深圳、合肥土地封頂率均在30%以上，鄭州、濟南、沈陽等城市超七成土地由國企托底競得，城市間熱度分化進一步加劇。預計2023年部分房地產市場不理想的城市或將退出集中供地行列，或者進一步增加供地批次，使得集中供地名存實亡。

（2）集中供地情況

長沙第五批集中供地

12月30日上午10時，長沙市2022年度第五批集中供地13宗網上掛牌地塊全部成交。成交土地總面積1210.88畝，總成交金額78.41億元，其中溢價成交2宗，溢價1.19億元。

從成交結果來看，拿地企業依然以本土企業為主。內五區6宗土地分別由保利、天悅投資+天心城投、中建信和+中建五局、郴州市鑫宇房地產、運達、長房摘得；望城區7宗地塊則分別由望城區騰飛土地、望城區緯地置業、湖南金蟄房地產摘得。

武漢第六批集中供地

12月27日，武漢第六批集中供地落下帷幕，本次出讓各類用地17宗，總成交面積約136.83萬平方米，成交總價約236.45億元。加上第五批次集中供地中延期的3宗地，20宗地總成交金額257.11億元。

從成交情況來看，絕大部分地塊是以底價成交，且拿地企業仍是以國企、央企為主。從第五、第六批次土拍來看，情況迎來些微好轉，溢價地塊增多，品牌房企拿地積極性增強，但整體仍然延續著低溫情形。

企業動態

1、融資新政助力行業回暖，房企紛紛掀起“定增潮”

自11月28日證監會以答記者問的方式宣布資本市場支持房地產市場平穩健康發展的5條措施后（即“涉房股權融資政策”），迄今不到一個月的時間里，已有福星股份、大名城、萬科A、陸家嘴、招商蛇口、嘉凱城、華發股份、綠地控股、格力地產等23家A股上市房企積極擁抱新政，平均每天就有一家房企籌劃再融資，可謂掀起了“定增潮”。

從本次再融資潮的房企屬性來看，多元化特征明顯。既有招商蛇口、西藏城投等央國企開發商，也有嘉凱城、大名城等民營房企，此外還包含了萬科A等優質房企以及一些出險房企。

不同房企的募資用途也有所不同，一方面是招商蛇口、格力地產等房企借助政策東風重啟并購重組，并發行股份募集配套資金。另一方面，大多數房企籌劃直接在A股定增募資，用于“保交樓、保民生”相關的房地產項目等政策支持領域。對于出險房企而言，此前房企融資政策支持主要聚焦于優質房企，而第三支箭新政并未限制出險房企，在此背景下，包括世茂股份、華夏幸福、金科股份等此前有違約行為的房企也在積極籌劃再融資事項。

而從市場角度，尚未出險的房企股權融資落地更快。這類企業一直保持較為穩健的開發、銷售節奏，定增融資或直接用于補充營運資金，或通過償還債務替換原本自有資金用于償債的壓力，間接釋放經營資金，無論哪種用途均有利于增加企業流動性，加快發展進程。

而對于出險房企，仍存在較大的債務問題，經營狀況各異，即使方案通過，定增計劃仍是市場化行為，一方面需要尋找投資人相對于其他房企來說可能更加困難，另一方面投資人與募集人對發行價的博弈也將會是定增計劃是否成功發行的難點，定增之路仍困難重重。

2、字節跨界互聯網家裝，后房地產時代家裝市場迎來發展高潮

字節跳動旗下的自營裝修業務“住好家”App近期悄然上線，旨在負責“住小幫”旗下整體家裝業務，為用戶提供全屋設計、標準化施工以及售后保障服務，而本次上線也意味著字節跳動將裝修業務從“住小幫”獨立出來，形成一個獨立的新業務。

字節并非第一個吃螃蟹的人，從2014年起，隨著互聯網的高速發展，家裝企業也不再滿足于傳統模式推銷生意，開始運用信息技術進行線上獲客、客戶溝通、資料發送，互聯網家裝應運而生；近兩年，互聯網家裝進入2.0時代，出現了集設計、主輔材甄選、施工、交付于一體的一站式家裝服務。

這一次，電商的阿里、京東，零售業的國美、蘇寧，還有傳統定制家居企業都開始押注互聯網家裝。一場八仙過海、各顯神通式的比拼，正式開啟：

阿里巴巴：推出3D樣板間，以較低成本快捷實現對線下場景的高度仿真；推出運營中心以及交易中心，打通商家線下門店與線上天貓旗艦店數據，實現一體化經營；同時，先后推出兩大一站式家裝平臺“家裝e戰”、淘寶“極有家”；此外，更以近百億戰略投資兩大家居賣場龍頭企業居然之家和紅星美凱龍。

京東：京東一方面引進席夢思、絲漣、TOTO等品牌擴展家居家裝品類，另一方面上線家居建材業務，使得產業鏈涵蓋裝修全鏈路，并推出“京東家”打通設計和服務環節。另外，京東還入股了商品宅配，線上線下協同運營。

貝殼：2021年7月，貝殼宣布收購圣都家裝100%股份，并在2022年4月正式完成收購。自此，貝殼擁有圣都100%已發行和流通的股權。來自貝殼2022年的半年業績報顯示，上半年，公司家裝家居的總交易額為人民幣15億元，而2021年同期為人民幣1億元。從數據來看，貝殼正在往家居家裝賽道快速發力。

此外，2021年3月24日，蘇寧同時注冊兩個商標，一個叫“蘇寧家裝不是一家裝修公司”，另一個是“家裝家電一站購有限公司”；緊接著，同年4月，國美召開家裝戰略暨打扮家APP上線發布會，宣布正式進軍家居市場；5月，百度發布了新一代互聯網家裝品牌“裝馨家”……

洞察

因為家裝整個產業鏈非常長，不同主體從不同的環節切入，產生了不同的商業模式，也解決了產業鏈上不同的痛點問題。如不同于阿里和京東的全鏈條售賣，百度的“裝馨家”和字節跳動的“住小幫”分別以搜索和算法為核心，以前端流量優勢試圖在家裝行業占據一席之地；而小米“愛空間”、國美“打扮家”則希望通過互聯網思維，實現家裝行業的標準化、產業化，改變傳統家裝行業不規范、不透明的現狀。

無疑，互聯網巨頭紛紛布局家裝行業，充分彰顯出了其對后房地產時代家裝市場的強烈信心。盡管在具體實踐的推動當中，家裝行業仍然存在著交付難，供應鏈要求高以及信息化程度深等重大挑戰，但來自互聯網巨頭的不斷的沖擊，也將會大大提升業態的升級與普及。