案件回顧

2014年左右，丁某某向余某借款200萬(wàn)元，用于某房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)襄城縣某項(xiàng)目。2017年，余某與丁某某、某房產(chǎn)公司原法人王某協(xié)商，公司愿意以六套房屋抵付余某的全部借款本息。由于張某出借給余某有現(xiàn)金，為此，余某將所抵房屋其中兩套的有關(guān)手續(xù)寫在張某名下。2017年3月15日，張某與某房產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同兩份，合同約定某房產(chǎn)公司將開(kāi)發(fā)的某小區(qū)中兩套房屋出售張某，合同約定兩套房屋的單價(jià)、總價(jià)、交付時(shí)間、違約責(zé)任等，兩份案涉合同也到房管部門進(jìn)行了備案。

2022年1月12日，張某以某房產(chǎn)公司為被告訴至襄城縣人民法院，請(qǐng)求：1.判令某房產(chǎn)公司依法繼續(xù)履行張某與某房產(chǎn)公司之間簽訂的商品房買賣合同，并將案涉兩套房屋交付給張某；2.判令某房產(chǎn)公司支付張某逾期交房違約金。

法院判決

襄城縣人民法院審理后認(rèn)為，某房產(chǎn)公司與張某簽訂商品房買賣合同兩份，并出具了房款收據(jù)兩份，且該兩份房屋買賣合同及收據(jù)系某房產(chǎn)公司按正常程序出具，即某房產(chǎn)公司自愿加入各方當(dāng)事人的債權(quán)債務(wù)關(guān)系中，故從契約自由以及當(dāng)事人意思自治原則出發(fā)，各方當(dāng)事人簽訂商品房買賣合同是在第三人與張某債權(quán)債務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)上，通過(guò)某房產(chǎn)公司的加入變更了原債務(wù)履行的主體以及履行方式，在張某與某房產(chǎn)公司之間形成了房屋買賣的新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。張某已經(jīng)通過(guò)債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓的方式支付了合同約定的對(duì)價(jià)，故張某要求交付房屋并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)及支付違約金的主張，予以支持。某房產(chǎn)公司應(yīng)繼續(xù)履行與原告張某之間簽訂的商品房買賣合同，并將案涉房屋房屋交付原告張某，并協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，辦理登記手續(xù)相關(guān)稅費(fèi)由當(dāng)事人按規(guī)定承擔(dān)；某房產(chǎn)公司支付原告張某逾期交房違約金96182元，計(jì)算至實(shí)際交房之日止。某房產(chǎn)公司不服襄城縣法院判決，上訴至許昌中級(jí)人民法院。許昌市中級(jí)人民院經(jīng)審理后，判決駁回上訴，維持原判。

法官說(shuō)法

以房抵債主要是指?jìng)鶆?wù)人與債權(quán)人約定以債務(wù)人自有的房屋或經(jīng)第三人同意后以第三人所有的房屋折價(jià)清償債務(wù)，并據(jù)此將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下，由此原來(lái)的債權(quán)債務(wù)得以清償?shù)姆绞健Ｒ苑康謧诂F(xiàn)實(shí)生活中是經(jīng)常遇到的一種房屋抵消債務(wù)的方式，或者是購(gòu)買房屋的方式。

最高人民法院指導(dǎo)案例72號(hào)明確了雙方終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購(gòu)房款并經(jīng)對(duì)賬清算的，具有法律效力，但對(duì)本金及利息數(shù)額，法院應(yīng)予以審查，防止將超出法律規(guī)定保護(hù)限額的高額利息轉(zhuǎn)化為已付購(gòu)房款。

本案中，某房產(chǎn)公司未提交相關(guān)證據(jù)證明以房抵債中存在高額利息的情況，張某也予以否認(rèn)，根據(jù)“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”原則，某房產(chǎn)公司因舉證不能，應(yīng)承擔(dān)對(duì)其不利的后果。某房產(chǎn)公司與張某簽訂的案涉商品房買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，某房產(chǎn)公司向張某出具了房款收據(jù)，并已辦理預(yù)售商品房登記備案，以房抵債僅是交付購(gòu)房款的一種履行方式，并不存在法律規(guī)定的合同無(wú)效的情形，案涉商品房買賣合同有效符合法律規(guī)定。對(duì)于某房產(chǎn)公司主張以房抵債應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)股東會(huì)決議的理由，因該理由缺乏相關(guān)法律依據(jù)。對(duì)于某房產(chǎn)公司主張即便合同有效也應(yīng)當(dāng)予以撤銷的理由，已超過(guò)了法律規(guī)定撤銷權(quán)的行使期限，且某房產(chǎn)公司提供的證據(jù)也不足以證明該合同存在法律規(guī)定的可撤銷事由。張某與某房產(chǎn)公司之間法律關(guān)系已經(jīng)轉(zhuǎn)換為商品房買賣合同關(guān)系，雙方已簽訂案涉商品房買賣合同，某房產(chǎn)公司也出具有房款收據(jù)，應(yīng)視為某房產(chǎn)公司對(duì)案涉?zhèn)鶛?quán)已予認(rèn)可，現(xiàn)某房產(chǎn)公司否認(rèn)借款真實(shí)性，卻無(wú)有效證據(jù)予以證明。某房產(chǎn)公司辯稱系其公司隱名股東丁某某以欺詐手段騙取公司辦理相關(guān)房屋買賣手續(xù)的理由，因涉及某房產(chǎn)公司股東內(nèi)部關(guān)系，某房產(chǎn)公司可另尋法律途徑解決。

襄城縣人民法院