前述案例涉及到以房抵債協(xié)議在破產(chǎn)程序中的兩大重要爭(zhēng)議：

（一）破產(chǎn)管理人能否依據(jù)《破產(chǎn)法》第18條之規(guī)定解除以房抵債協(xié)議

對(duì)于破產(chǎn)管理人能否依據(jù)《破產(chǎn)法》第18條之規(guī)定解除《以房抵債協(xié)議》，目前尚無統(tǒng)一觀點(diǎn)。在前述案例中，法院認(rèn)定破產(chǎn)管理人有權(quán)決定是否繼續(xù)履行合同。

但是，也存在不少案例認(rèn)為，案涉雙方通過簽訂以房抵債協(xié)議，將債權(quán)人提供的借款轉(zhuǎn)化為《商品房買賣合同》項(xiàng)下應(yīng)支付的購房款，并辦理了相應(yīng)的網(wǎng)簽手續(xù)。也就是說，債權(quán)人實(shí)質(zhì)上已經(jīng)履行了自己的義務(wù)、向債務(wù)人交付了購房款，僅債務(wù)人一方未履行完畢合同、向債權(quán)人轉(zhuǎn)移案涉房屋的占有。在此種情況下，法律未賦予違約方合同解除權(quán)，因此，管理人無權(quán)解除案涉《商品房買賣合同》。例如最高人民法院（2021）最高法民申2462號(hào)再審民事裁定、（2020）最高法民再287號(hào)再審民事判決、廣東省高級(jí)人民法院（2019）粵民終1612號(hào)二審民事判決等都持此觀點(diǎn)。

筆者認(rèn)為，對(duì)比2007年6月1日起生效的《中華人民共和破產(chǎn)法》及同日廢止的《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法（試行）》中的相關(guān)條款，主張管理人無權(quán)依據(jù)《破產(chǎn)法》第18條解除以房抵債協(xié)議的觀點(diǎn)更合理。根據(jù)《破產(chǎn)法（試行）》第26條之規(guī)定：“對(duì)破產(chǎn)企業(yè)未履行的合同，清算組可以決定解除或者繼續(xù)履行。清算組決定解除合同，另一方當(dāng)事人因合同解除受到損害的，其損害賠償額作為破產(chǎn)債權(quán)。”根據(jù)這一規(guī)定，無論破產(chǎn)企業(yè)的相對(duì)方是否已經(jīng)履行完畢相關(guān)合同義務(wù)，只要破產(chǎn)企業(yè)尚未履行的，管理人即有權(quán)決定是否繼續(xù)履行。而《破產(chǎn)法》第18條則將管理人有權(quán)決定解除或繼續(xù)履行的范圍限縮為“破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同”。通過比較前后法條可知，立法本意即是限縮管理人的權(quán)限。

需要注意的是，除《破產(chǎn)法》第18條外，破產(chǎn)管理人還可能根據(jù)《民法典》第580條之規(guī)定，以事實(shí)上不能履行、不能實(shí)現(xiàn)合同目的為理由申請(qǐng)解除合同。例如，在前述案例中，在開發(fā)商破產(chǎn)時(shí)，案涉房地產(chǎn)項(xiàng)目尚未竣工，存在無法續(xù)建的風(fēng)險(xiǎn)，最高人民法院在判決中也將“本案中雙方雖簽訂《房屋定購協(xié)議》，但祥泰公司進(jìn)入破產(chǎn)程序之時(shí)，案涉房屋不存在”作為不支持債權(quán)人請(qǐng)求交付房屋的理由之一。

（二）債權(quán)人能否請(qǐng)求繼續(xù)履行以房抵債協(xié)議、交付案涉房屋？

根據(jù)《九民紀(jì)要》第44條的規(guī)定，當(dāng)事人在債務(wù)履行期限屆滿后達(dá)成以物抵債協(xié)議，抵債物尚未交付債權(quán)人，債權(quán)人請(qǐng)求債務(wù)人交付的且經(jīng)審查抵債協(xié)議不存在惡意損害第三人合法權(quán)益等情形的，人民法院應(yīng)予支持。即，債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人繼續(xù)履行以房抵債協(xié)議、交付案涉房屋。

然而，在破產(chǎn)實(shí)踐中，存在不同觀點(diǎn)。

1、支持債權(quán)人繼續(xù)履行以房抵債協(xié)議的判例認(rèn)為：

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28條之規(guī)定，若債權(quán)人已經(jīng)簽訂合法有效的書面買賣合同并支付全部?jī)r(jià)款、且合法占有該不動(dòng)產(chǎn)，但非因買受人自身原因未辦理過戶登記的，債權(quán)人對(duì)案涉房屋享有物權(quán)期待權(quán)。此時(shí)，由于債權(quán)人已經(jīng)履行完畢了付款義務(wù)，破產(chǎn)管理人無權(quán)解除合同，應(yīng)支持債權(quán)人要求繼續(xù)履行的主張。廣東省高級(jí)人民法院的（2019)粵民終1612號(hào)二審民事判決、湖南省高級(jí)人民法院的（2018)湘民再408號(hào)再審民事判決都持此觀點(diǎn)。

并且，根據(jù)最高院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第71條第（五）項(xiàng)及第（六）項(xiàng)，“特定物買賣中，尚未轉(zhuǎn)移占有但相對(duì)人已完全支付對(duì)價(jià)的特定物” 以及“尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)但已向買方交付的財(cái)產(chǎn)”均不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，即不屬于破產(chǎn)分配的財(cái)產(chǎn)范圍。(2017)最高法民申1429號(hào)、（2016）浙民終693號(hào)即支持這一觀點(diǎn)。

2、也有觀點(diǎn)認(rèn)為破產(chǎn)程序?yàn)楣角鍍敵绦颍瑧?yīng)根據(jù)債權(quán)性質(zhì)以及是否具有優(yōu)先性予以判斷。

根據(jù)物權(quán)公示原則，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)以公示登記為準(zhǔn)。以房抵債協(xié)議在未辦理完畢過戶手續(xù)的情況下，房屋的所有權(quán)仍登記在開發(fā)商名下，進(jìn)而均應(yīng)納入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的范圍內(nèi)。這一觀點(diǎn)認(rèn)為，2013年出臺(tái)的《破產(chǎn)法司法解釋（二）》對(duì)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)范圍重新作出界定，已經(jīng)替代此前出臺(tái)的《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》。

并且，主流觀點(diǎn)認(rèn)為以房抵債協(xié)議并未構(gòu)成債的更改，而是新債清償。即房抵債協(xié)議是債權(quán)人和債務(wù)人就原債務(wù)增加的一項(xiàng)可選擇的償還方式，在以房抵債協(xié)議履行完畢前，原債務(wù)并不消滅，原債務(wù)性質(zhì)也未改變。因此，即使債權(quán)人已經(jīng)履行了《以房抵債協(xié)議》的義務(wù)，債權(quán)人對(duì)債務(wù)人仍然僅享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。債務(wù)人已經(jīng)進(jìn)入破產(chǎn)程序的情況下，如抵債的原債權(quán)并非優(yōu)先債權(quán)，則繼續(xù)履行以房抵債協(xié)議將使以房抵債協(xié)議的債權(quán)人在破產(chǎn)程序之外全額清償其個(gè)別債權(quán)，勢(shì)必會(huì)損害其他債權(quán)人的利益，違反《破產(chǎn)法》第16條避免個(gè)別清償?shù)木瘛９蕬?yīng)由債權(quán)人依據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系向破產(chǎn)管理人申報(bào)債權(quán)后，統(tǒng)一清償。最高人民法院的(2019)最高法民申3582號(hào)再審民事裁定、（2020）最高法民申2256號(hào)再審民事裁定即持此觀點(diǎn)。