自從民事訴訟法完善執行異議之訴程序后，各類執行異議之訴案件層出不窮，在建設工程中經常出現業主與施工方之間用房產抵償工程款的約定。當抵償房產未辦理過戶登記，又被業主方其他債權人查封時，以房抵債的當事人是否可以提出執行異議之訴維護自身權利。

以房抵債類型

類型1：法律文書確定的以房抵債。

依據《物權法》第二十八條：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力”的規定，如果當事人在訴訟或執行程序中達成以物抵債協議，并經生效法律文書確定，此時即便未進行不動產登記，物權自文書生效之日起即發生物權變動。此時以物抵債的當事人直接享有物權，而非物權期待權。并不當然適用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱：執行異議解釋）第二十八條或第二十九條的規定進行審查。

類型2：協議以房抵債。

若雙方通過協商自行簽訂抵償協議，依然需要區分兩種情況進行討論：

情形1：若債權人與債務人之間已經辦理完畢過戶登記的，此時債務人已經完全成為不動產的所有權人，法律當然應當保護物權所有權的權利，自然不存在執行異議之訴的問題。

情形2：若未辦理過戶登記，此時物權變動尚未產生，此時債權人僅基于以物抵債協議享有要求辦理過戶登記的債權請求權。其性質為債權與物權的保護力度不可同日而語。那該債權請求權是否可以納入物權期待權的保護范圍，即是否可以適用《執行異議解釋》第二十八條：

“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”的規定進行審理。在司法實踐中存在較大的爭議，以下就僅對自行簽訂以物抵債協議，未辦理過戶登記，是否形成物權期待權，其實體權利，是否能夠排除執行的問題進行討論。

關于協議以物抵債是否能夠排除執行的爭議

以房抵債與普通購房合同最大的不同之處即在于，普通買受人通過金錢支付購房款，以物抵債是通過債務抵償的方式履行支付購房款義務的。在最高人法院發布的理解與適用中就明確：“除了買受人之外，實踐中，還有不少抵債不動產的受讓人也請求排除執行，這些受讓人往往持有與債務人簽訂的以物抵債協議，抵債協議約定將執行法院正在執行的不動產抵債給受讓人。如果已經辦理不動產登記，則受讓人已經成為不動產所有權人，自應保護。

但如果沒有辦理不動產登記，則抵債協議僅能產生債法上的效力，受讓人享有抵債標的物的登記請求權和物的交付請求權。問題是，抵債標的物的受讓人能否適用物權期待權保護？本條原本擬將抵債受讓人也納入物權期待權人的保護對象，但不少法院反映，實踐中以物抵債的問題比較復雜，尤其是對于案外人與被執行人惡意串通倒簽抵債時間以排除其他債權人、使受讓人偏頗受償的問題突出，尚無鑒定合同確切簽訂時間的有效技術手段，抵債又不需要支付具體價款，無法通過其他證據來判斷抵債合意的真偽。

同時，之所以要對買受人物權期待權進行保護，實際上隱含的理念是，物之交付的債權優先于金錢債權，而抵債協議的目的是消滅金錢債，不應優先于另外一個金錢債權的實現。最后，因未達成一致意見，未將抵債受讓人列入物權期待權保護范圍。”

由此可見，由于以物抵債形式上的特殊性，導致抵債受讓人的權利，并未被明確列入物權期待權保護范圍。目前對于以物抵債協議能否排除執行司法實踐中存在兩種完全不同的觀點。

反對的觀點認為：以物抵債協議是通過交付房屋的方式，達成消滅一般金錢債權的合同目的，未辦理過戶登記前，以物抵債的債權人僅享有轉移變更登記的債權請求權，在未辦理過戶登記前，該請求權并不足以形成優先于一般債權的權益，不能適用《執行異議解釋》第二十八條的規定排除執行。

最高人民法院（2017）最高法民申1769號民事裁定書：“案外人提起執行異議之訴的主要目的在于通過訴訟阻卻人民法院對執行標的的強制執行，在此類訴訟中，人民法院需要審查案外人對執行標的是否享有所有權或者享有其他足以阻止執行標的的轉讓、交付的實體權利。

賈建軍、姜亥軍與劉濤、國紅霞民間借貸糾紛一案，巴彥淖爾市臨河區人民法院于2014年10月28日作出（2014）臨民初字第4283號民事判決，該判決已經生效。上述案件案由是民間借貸糾紛而非物權確認糾紛，該判決并未確認案涉房產所有權歸屬于賈建軍、姜亥軍，只是判決劉濤、國紅霞協助賈建軍、姜亥軍辦理抵房屋所有權轉移登記手續及抵頂土地使用權變更登記手續，該判決不能直接引起物權變動的法律后果。因案涉房產一直登記在劉濤名下，物權變動并未完成，賈建軍、姜亥軍對劉濤只享有債權請求權。

原判決適用的主要依據是《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題規定》第二十八條規定，即“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；上述規定適用的主體是不動產買賣合同中的買受人，保護的是基于買賣不動產而產生的物權期待權。本案涉及的是以房抵債協議，以房抵債協議首先以消滅金錢債務為目的，而房產的交付僅系以房抵債的實際履行方式，基于以房抵債而擬受讓不動產的受讓人，在完成不動產法定登記之前，該以房抵債協議并不足以形成優先于一般債權的利益，不能據此產生針對交易不動產的物權期待權。”

支持的觀點認為：在抵償受讓人能夠提供充分證據，舉證證明其已經抵償債務的基礎法律關系真實有效基礎上，即可以參照執行異議解釋第二十八條的規定進行保護抵償受讓人的權利。

最高人民法院（2017）最高法民申3492號民事裁定書：“二審法院認定王存延有權排除執行具有事實依據和法律依據。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條的規定，王存延提起案外人執行異議之訴，應當就其對案涉房產享有排除執行的權利承擔舉證證明責任。上述權利并不必然等同于不動產所有權。王存延為證明其與聯吉公司存在以房抵債關系，并合法占有案涉房產，提交了下列證據：

1. 聯吉公司于1998年12月26日向王存延出具的材料款566.6萬元的欠據、日期為1996年7月間聯吉公司向王存延出具的價值為512.25萬元鋼材、水泥等四張入庫單；

2. 2001年6月吉林玉霖經濟技術實業發展有限公司（聯吉房地產開發公司）與王存延簽訂抵賬《協議書》；

3.《社區服務許可證》《民辦非企業單位登記證書》、（2012）昌執字第127號民事裁定等。對欠據和上述出庫單，昌邑商業總公司的質證意見為“（證明）聯吉欠經營部，而非欠王存延的，聯吉欠的是吉林省天津油漆廠駐吉林辦事處經銷部”，并在訴訟中多次陳述上述主張，且向一審法院提交了經營部的511萬余元的轉賬憑證、明細賬等財務憑證予以證明。

昌邑商業總公司對《協議書》的真實性雖有異議，但未能提供充分的證據予以反駁。對于《社區服務許可證》《民辦非企業單位登記證書》、（2012）昌執字第127號民事裁定，昌邑商業總公司未對真實性提出異議。王存延自1991年8月在經營部任法定代表人并存在承包經營關系，且經營部并未因王存延主張本案權利提出異議，故原審法院認定昌邑商業總公司不能否認王存延與聯吉公司之間的債權債務關系，王存延具備本案訴訟主體資格，有權對訴爭房地產主張權利，并無不當。

上述事實可以認定，昌邑商業總公司申請查封本案爭議房屋產權之前，因王存延與聯吉公司存在債權債務關系，聯吉公司即已將案涉房產抵賬給王存延，王存延合法占有案涉房產。案涉房產雖未登記在聯吉公司名下，但昌邑商業總公司在申請再審時也表明：吉林市昌邑公安分局在查封前已經書面（協議）確認該不動產屬于被執行人聯吉公司。故二審法院參照《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定審理本案，適用法律并無不當。昌邑商業總公司關于王存延不具有提出執行異議的主體資格、本案適用法律錯誤的再審申請理由不能成立。”

評析

筆者認為：由于以物抵債協議的真偽人民法院難以識別。并且有觀點認為，以物抵債協議的目的是消滅金錢債權，并不能優于其他一般債權。故因觀點未形成一致意見，未將以物抵債明確規定在《執行異議解釋》第二十八條。但值得我們注意的是，《執行異議解釋》亦從未明確將以物抵債協議排除在物權期待權的保護范圍之外。這也為以物抵債受讓人爭取物權期待權排除執行，留下一定的空間。

以物抵債的受讓人與普通的不動產買受人，兩者的區別僅是履行方式不同，在抵償債務事實真實有效的情況下，我們認為以物抵債受讓人仍具備足以排除執行的物權期待權，具體理由如下：

1. 持反對觀點的人主要認為，《執行異議解釋》第二十八條保護的是不動產買受人基于物權交付的債權衍生出來的物權期待權，該物權交付之債應當比一般的金錢債權具有優先性，所以應予以保護。但是以物抵債協議的目的是為了消滅金錢債權，該金錢債權不應當優先另一金錢債權。所以認為以物抵債協議在根本上就不具備排除執行的權益。

但是若基于該觀點，物權期待權的法理基于是物之交付之債優于一般金錢債權，那以物抵債協議中同樣也包含了物之交付之債，一般的物權交付優先于以物抵債協議的物權交付，兩者并沒有本質的區別，在邏輯上說不通。

2. 從合同目的的角度出發，只有《執行異議解釋》第二十九條規定了以生活需要為合同目的購買住宅的買受人，比一般債權，或一般的不動產買受人有更優先的保護等級。而《執行異議解釋》第二十八條并未對買受人的合同目的進行特殊的規定，即可以理解在適用第二十八條的情況下，無論買受人的合同目的是什么，都屬于物權期待權的保護范圍。而僅僅以物抵債協議的合同目的是消滅金錢債權為由，不認可物權期待權的效力，不利于市場經濟的發展。

3.實踐中確實存在被執行人與案外人制作虛假以物抵債協議對抗執行情況，但并不能因此就否認所有的以物抵債協議的效力。雖然以物抵債協議的真實性審查確實在庭審中存在較大困難，但并非完全無法確定以物抵債的真實性。

建設工程中，如果是對于工程款債權進行以物抵債，可以要求當事人提供施工基礎資料，審查其是否確實實施該工程，確定工程施工的時間，提前竣工結算的材料落實工程款結算的時間和金額，以物抵債的時間不可能早于結算時間，在基礎的工程關系真實，并沒有其他相反的證據證明以物抵債協議虛假的情況下，可以認定以物抵債協議的真實性。

依據購銷合同的法律關系進行抵償，可以要求當事人提供相應的供貨單、收貨單，送貨司機等證明供貨關系的真實性。以物抵債的時間不可能早于雙方結算的時間。在審查材料真實的情況下，可以認定以物抵債的真實性。

人民法院都可以通過審查抵押債務的基礎法律事實的真實性，確定以物抵債協議的真實性。在以物抵債協議真實的基礎上，完全可以適用《執行異議解釋》第二十八條規定以物抵債受讓的權利進行審查。如果有提供虛假材料的，亦可以根據相關規定追究其責任。

綜上，我們認為，只要以物抵債協議真實合法，簽訂于人民法院采取查封或者強制執行措施之前，且已經實際占有標的物的，應當保護實際權利人的利益。

END

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