授信方案，即銀行的授信批復(fù)，是有權(quán)審批部門(mén)出具的同意貸款的正式文件。授信方案中包含借款人、金額、幣種、利率、貸款期限、額度有效期、資金用途、授信產(chǎn)品、還款方式、保證金、交易結(jié)構(gòu)（如有）、擔(dān)保方式、出賬條件、管理要求。

本部分為第3篇擔(dān)保方式。

擔(dān)保方式是指保證人和債權(quán)人約定，與債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，由保證人按照約定履行主合同的義務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任的行為。擔(dān)保方式有抵押、質(zhì)押、保證、留置、訂金。金融機(jī)構(gòu)常用的擔(dān)保方式為抵押、質(zhì)押、保證三類(lèi)。

今天，我們來(lái)從授信方案中擔(dān)保方式這一角度，來(lái)分析項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

第一篇 抵押篇

抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的占有，將抵押財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照擔(dān)保法的規(guī)定以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。

1.第三方抵押

銀行人員需要特別關(guān)注第三方抵押的情況。要知道，如果借款人有實(shí)力的話，往往會(huì)以其自有的土地、廠房、住宅或商業(yè)綜合體等資產(chǎn)到銀行抵押融資。而如果借款人以第三方抵押物到銀行辦理貸款，會(huì)有很多潛在的問(wèn)題值得關(guān)注。

抵押人愿意給借款人提供抵押物，往往有更深層次的原因。

如抵押權(quán)人與借款人是同一實(shí)際控制人，那么該業(yè)務(wù)存在未做集團(tuán)授信、拆分授信、超授權(quán)審批、調(diào)查不盡職等一系列違規(guī)操作風(fēng)險(xiǎn)。

如抵押人提供抵押物并從中收取手續(xù)費(fèi)，那么后期如何借款人順利歸還銀行本息，則各方相安無(wú)事。一旦借款人無(wú)法歸還銀行貸款，銀行想處置抵押物的時(shí)候，會(huì)遇到各方阻撓，阻礙銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

如抵押人與借款人惡意串通，將存在瑕疵的抵押物提供給銀行，那么銀行后期在處置。常見(jiàn)的情況是抵押人存在民間貸款糾紛，抵押物隨時(shí)可能被查封；抵押人在銀行貸款存在逾期欠息，導(dǎo)致抵押物隨時(shí)可能被抵押人的債權(quán)銀行查封。

如抵押人自身經(jīng)營(yíng)情況惡化，以抵押人作為借款主體去融資存在較大難度。于是抵押人便找借款人作為通道，抵押人提供抵押物，借款人只是殼公司，融資以后實(shí)際用款方為抵押人。此時(shí)，即便借款人不是殼公司，由于借款人不是實(shí)際用款人，一旦貸款無(wú)法償還，借款人、抵押人之間會(huì)相互推諉，導(dǎo)致不良貸款難以清收。

第三方抵押，應(yīng)該是銀行信貸審查人員予以關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。上述列舉的情況，出現(xiàn)任何一種情況，都會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)。

2.異地抵押

異地抵押，即抵押物位于項(xiàng)目經(jīng)辦行的異地營(yíng)銷(xiāo)區(qū)域。異地營(yíng)銷(xiāo)區(qū)域一般是指一級(jí)分行所在省份以外的地區(qū)，部分管理嚴(yán)苛的銀行要求甚至對(duì)二級(jí)分行的營(yíng)銷(xiāo)區(qū)域做了劃分。

異地抵押，將導(dǎo)致經(jīng)辦行對(duì)于抵押物及抵押人的貸后管理工作難以落實(shí)到位。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，審而不管屬于耍流氓。一些經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)覺(jué)得拿到審批部門(mén)的批復(fù)就萬(wàn)事大吉，揮著膀子做業(yè)務(wù)了。殊不知，信貸審批只是銀行三查中的一環(huán)（貸前調(diào)查、貸審審查、貸后檢查）。貸后檢查作為銀行對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)變動(dòng)的動(dòng)態(tài)追蹤，以及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)的識(shí)別，具有重大作用。因此，貸后檢查的重要性不言而喻。

而如果抵押物位于異地，那么抵押物是否被查封、抵押物的使用狀態(tài)、抵押物的銷(xiāo)售情況（尤其是在建工程抵押）等信息，難以及時(shí)跟進(jìn)，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)滋生，引發(fā)信用風(fēng)險(xiǎn)。

另外，異地抵押項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)部門(mén)難以從當(dāng)?shù)仄髽I(yè)、當(dāng)?shù)卣块T(mén)獲取有效信息，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)未能及時(shí)獲悉。

3.抵押物價(jià)值

關(guān)于抵押物的價(jià)值有以下兩點(diǎn)需要注意。

第一，抵押物價(jià)值的評(píng)估方式是否合理。目前，市場(chǎng)上流行的抵押物評(píng)估手段有收益現(xiàn)值法、破產(chǎn)清算法、市場(chǎng)現(xiàn)價(jià)法、重置成本法。在評(píng)估方式的選擇上，銀行要根據(jù)外部資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，合理確定抵押物的價(jià)值是否合理。

第二，抵押物價(jià)值過(guò)高將導(dǎo)致抵押物難以變現(xiàn)。抵押物價(jià)值過(guò)高的情況，往往出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中。這類(lèi)抵押物，采取的評(píng)估方式往往是公允價(jià)值法，也即市場(chǎng)現(xiàn)價(jià)法。但是，抵押物又沒(méi)有真正頻繁交易，導(dǎo)致資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)參照抵押物之前出售的價(jià)格以及附近類(lèi)似資產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格。這樣抵押物的評(píng)估價(jià)值就是參考價(jià)格乘以抵押物面積。但這類(lèi)交易數(shù)量偏少，且參考的價(jià)格是市場(chǎng)交易行為。一旦企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，需要對(duì)抵押物進(jìn)行拍賣(mài)的時(shí)候，此時(shí)買(mǎi)方將處于強(qiáng)勢(shì)地位，買(mǎi)方會(huì)不斷壓價(jià)，使得抵押物的交易價(jià)格遠(yuǎn)低于參考價(jià)格。

還有就是抵押物價(jià)值偏高，如評(píng)估價(jià)值在20億元以上。這時(shí)，如果銀行真的到了需要處置抵押物的時(shí)候，難以找到資金實(shí)力如此雄厚的買(mǎi)主，導(dǎo)致交易難以實(shí)現(xiàn)。抵押物價(jià)值越高，在拍賣(mài)的時(shí)候越側(cè)客戶，符合條件的潛在買(mǎi)方也越少。最終，導(dǎo)致抵押物難以變現(xiàn)。

4.抵押率

抵押率又稱“墊頭”，是抵押貸款本金利息之和與抵押物估價(jià)價(jià)值之比。合理確定抵押率，是抵押貸款管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

第一，相同的抵押物，抵押率越低越好。

一般來(lái)說(shuō)，抵押率越低越好。因?yàn)榈盅郝试降停f(shuō)明在發(fā)放相同金額的貸款本金時(shí)，銀行債權(quán)所對(duì)應(yīng)抵押物的價(jià)值越高。這樣，在處置抵押物時(shí)，將抵押物折價(jià)銷(xiāo)售，并且抵押率越低，折價(jià)的幅度越大，越能吸引買(mǎi)方的興趣，抵押物處置成交的概率也越大。綜上，相同的抵押物，抵押率越低越好。

第二，抵押率變相控制了企業(yè)的違約成本。

舉例說(shuō)明，企業(yè)以抵押物合理評(píng)估價(jià)值是10億元，但是本行僅給予2億元授信敞口，這樣抵押率只有20%。如此低的抵押率，一旦借款人難以償還本行貸款本息的時(shí)候，借款人會(huì)多方籌措，盡力歸還本行貸款。否則，銀行低價(jià)處置抵押物，會(huì)給抵押人造成較大損失。

同時(shí)，要注意的是，較低的抵押率，相當(dāng)于留下了他行貸款置換本行貸款的空間。10億元抵押物在本行融資2億元，抵押率僅20%。如果企業(yè)將本抵押物到他行融資4億元，這樣歸還本行貸款以后企業(yè)尚余2億元可用資金。且此時(shí)，抵押率也只有40%，屬于較低水平。

而如果企業(yè)以10億元抵押物在本行融資6億元，而抵押物的取得成本僅4億元。這時(shí)，借款人相當(dāng)于空手套白狼，把抵押物到銀行進(jìn)行了變現(xiàn)。而銀行在后期處置抵押物時(shí)，抵押率較高，處置難度較大；抵押率較高，也擠壓了他行貸款置換本行貸款的空間。

第三，抵押率的確定是個(gè)藝術(shù)活。

抵押率的確定，是個(gè)藝術(shù)活。下面這些方面，均可能影響到抵押率：借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)程度、抵押物的價(jià)值、抵押物的變現(xiàn)能力、抵押物的類(lèi)別、抵押物的位置、借款人的信用記錄、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度（針對(duì)項(xiàng)目貸款）。因此，抵押率的確定，是一個(gè)綜合各方信息以后得出的綜合判斷，且沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)公式進(jìn)行操作。

5.抵押物位置

李嘉誠(chéng)說(shuō)買(mǎi)房要看：位置，位置，位置！對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，抵押物的位置也很重要。

同樣評(píng)估價(jià)值的寫(xiě)字樓，位于北京還是位于三線城市，天壤之別。同時(shí)，位于北京的金融街還是位于北京的延慶區(qū)，也有天壤之別。

另外需要關(guān)注的是，有的地區(qū)很奇怪，一條街之隔，街這邊人氣興旺，商業(yè)繁華；街那邊門(mén)前冷落鞍馬稀，門(mén)可羅雀，這種情況也是我們所說(shuō)的“假口岸”。上述情況導(dǎo)致抵押物的價(jià)值與變現(xiàn)能力存在巨大差異。

6.抵押物類(lèi)型

抵押物指已作為抵押擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)。按我國(guó)第34條規(guī)定，下列財(cái)產(chǎn)可作擔(dān)保物：（1）抵押人所有的房屋和期他地上定著物；（2）抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；（3）抵押人依法有權(quán)處分 的國(guó)有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；（4）抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；（5）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；（6）依法可以抵押的其它財(cái)產(chǎn)。

實(shí)際操作中，銀行所涉及到的抵押物，主要是土地使用權(quán)、住宅、別墅、公寓、工業(yè)廠房、寫(xiě)字樓、商業(yè)綜合體、酒店、車(chē)位等資產(chǎn)。抵押物的類(lèi)別不同，影響極大。如工業(yè)企業(yè)提供工業(yè)土地抵押，這一擔(dān)保措施進(jìn)行是確保本行授信方案優(yōu)于他行，但該抵押物難以實(shí)現(xiàn)緩釋授信風(fēng)險(xiǎn)的作用。因?yàn)楣I(yè)用地，尤其是企業(yè)廠房里面的工業(yè)用地，變現(xiàn)難度較大。而如果抵押物是住宅，則其變現(xiàn)能力較強(qiáng)，銀行甚至可以根據(jù)抵押物類(lèi)別的不同調(diào)整抵押率的上限。

但需要關(guān)注的是，不同類(lèi)別的抵押物難以有分個(gè)三六九等。銀行需要在具體的環(huán)境下，對(duì)不同抵押物進(jìn)行分析。如春熙路的商業(yè)綜合體因其產(chǎn)生租金的能力較強(qiáng)，甚至強(qiáng)于三線城市市區(qū)住宅的變現(xiàn)能力。

7.預(yù)防操作風(fēng)險(xiǎn)

抵押物涉及操作風(fēng)險(xiǎn)，比如重復(fù)抵押，比如被抵押被查封，比如抵押物未經(jīng)銀行同意而被銷(xiāo)售等。工行評(píng)授信審批部領(lǐng)導(dǎo)劉元慶在《信貸的邏輯與常識(shí)》中，對(duì)于抵押物提出的要求是“選的好、估的準(zhǔn)、押的住”。操作風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)就是“押的住”的問(wèn)題。

筆者就見(jiàn)過(guò)一些房地產(chǎn)企業(yè)，未經(jīng)銀行許可而與購(gòu)房者私下簽訂購(gòu)房合同，并且不去備案，最后購(gòu)房者引發(fā)輿論壓力，搞得銀行很是被動(dòng)。

還有就是筆者見(jiàn)過(guò)一些房地產(chǎn)企業(yè)，房子賣(mài)完了，銷(xiāo)售款卻沒(méi)回來(lái)。這里面企業(yè)有問(wèn)題，銀行在操作風(fēng)險(xiǎn)上也有問(wèn)題。

還有就是土地抵押至銀行，房產(chǎn)未抵押。按照我國(guó)法律要求“房隨地走，地隨房走”，土地抵押至本行，看似沒(méi)問(wèn)題了。可是，企業(yè)又把房產(chǎn)抵押到其他銀行去貸款，最后導(dǎo)致本行也很尷尬。

8.抵押物權(quán)屬糾紛

抵押人取得抵押物的過(guò)程，可能存在權(quán)屬糾紛。抵押物的取得方式，主要是自建或外購(gòu)。如果是自建，存在和他人合作開(kāi)發(fā)（如一方出地，一方建設(shè)）、部分抵押物抵付工程款等情況，導(dǎo)致抵押物權(quán)屬存在瑕疵甚至糾紛。如果是外購(gòu)，也存在外購(gòu)過(guò)程中的瑕疵，譬如抵押人支付抵押物原權(quán)屬人訂金后做了不動(dòng)產(chǎn)登記變更手續(xù)，約定尾款在一定時(shí)間內(nèi)到位，爾后抵押人惡意將該抵押物通過(guò)抵押到銀行融資。此時(shí)，若銀行貸前調(diào)查未落實(shí)到位，可能引發(fā)借款人故意拖欠銀行貸款，而銀行在處置抵押物時(shí)，抵押物原權(quán)屬人以民事糾紛的形式介入，查封抵押物，導(dǎo)致抵押物難以處置。

9.抵押物產(chǎn)生的收益（如租金）

抵押物對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，往往只是提高企業(yè)違約成本的一個(gè)手段。抵押物對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，第一可以通過(guò)提高企業(yè)違約成本以確保企業(yè)能夠按時(shí)歸還貸款，這相當(dāng)于提高了銀行的風(fēng)險(xiǎn)抓手；第二可以在企業(yè)不能按時(shí)歸還貸款時(shí)獲取優(yōu)先受償價(jià)款。比如借款人申請(qǐng)綜合授信，以自用土地、廠房或?qū)懽謽亲鞯盅骸＿@時(shí)，抵押物由于是借款人自用，不具有自償性，其自身不能產(chǎn)生現(xiàn)金流。

但是有一類(lèi)業(yè)務(wù)，抵押物可以產(chǎn)生租金，且租金是業(yè)務(wù)貸款本息還款的重要來(lái)源，那就是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的抵押物往往是酒店、商業(yè)綜合體、寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)。抵押物具有自償性，其產(chǎn)生的現(xiàn)金流可以用于償還銀行貸款本息，但需要注意經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款往往存在以下問(wèn)題：第一，資金挪用于其他項(xiàng)目建設(shè)；第二，本行信貸資金往往用于置換他行貸款，本行要注意抵押物價(jià)值、變現(xiàn)能力、自償性，避免本行淪為接盤(pán)俠；第三，抵押物價(jià)值偏高，處置難度偏大；第四，抵押物往往反應(yīng)在企業(yè)投資性房地產(chǎn)科目，其資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法是公允價(jià)值法（即市場(chǎng)現(xiàn)價(jià)法），抵押物存在評(píng)估價(jià)值偏高的情況；第五，抵押物產(chǎn)生的租金收入較為分散，難以歸集；第六，弱二線、三線城市的商業(yè)項(xiàng)目謹(jǐn)慎介入；第七，注意控制抵押率，留下他行貸款置換本行貸款的空間；第八，零售批發(fā)市場(chǎng)、物流園區(qū)市場(chǎng)等業(yè)態(tài)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較高，謹(jǐn)慎介入。

10.抵押物在他行已抵押

若項(xiàng)目在審批時(shí)，發(fā)現(xiàn)本次授信方案中抵押物正在他行抵押。那么需要注意，很可能本行授信資金用于償還他行貸款了，也就是說(shuō)本行成了接盤(pán)俠。

具體可能的情況就是，借款人以抵押物在A銀行融資，貸款快到期且A銀行不愿意以此抵押物給借款人增加授信敞口。那么，借款人就會(huì)想著到B銀行進(jìn)行融資，并且敞口額度要高于A銀行給的額度。若B銀行如借款人所愿給予更高的額度，這時(shí)借款人通過(guò)自有資金或過(guò)橋資金先償還A銀行貸款，再去B銀行辦理貸款手續(xù)。如此一來(lái)，A銀行徹底解脫，本息結(jié)清。而B(niǎo)銀行因?yàn)橄嗤牡盅何锝o予借款人更高的授信敞口，積壓了他行融資償還本行貸款的空間。并且，B銀行的經(jīng)營(yíng)部門(mén)往往會(huì)說(shuō)企業(yè)是優(yōu)質(zhì)企業(yè)，還可以提供抵押物，本次之所能把客戶爭(zhēng)取過(guò)來(lái)，就是因?yàn)槲倚薪o予更高的敞口額度。

11.抵押物是否完整

抵押物是否完整，講的是以下幾種情況。

第一，抵押物已部分銷(xiāo)售。抵押物被銷(xiāo)售，會(huì)導(dǎo)致抵押物不完整，給抵押物處置留下隱患。尤其是部分底商已銷(xiāo)售的情況，更需要關(guān)注。因?yàn)榈咨掏畋阌诔鲎猓N(xiāo)售價(jià)格也最高。企業(yè)把最值錢(qián)的底商出售，再將不好出售的資產(chǎn)抵押至銀行融資，這樣企業(yè)變相實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)的變現(xiàn)的目的。

第二，抵押物未全部抵押至本行。有的企業(yè)修建的綜合體或商業(yè)體，體量很大，價(jià)值也很高。如果到一家銀行融資，總?cè)谫Y額太高，難以獲批。于是企業(yè)將該抵押物拆分以后，到不同的銀行融資。這時(shí)，如果銀行想處置抵押物難度較大，需要各家銀行組建債權(quán)委員會(huì)進(jìn)行協(xié)調(diào)。且由于涉及銀行較多，各家銀行抵押率不一致，評(píng)估機(jī)價(jià)值不一致，導(dǎo)致即便成立債權(quán)委員會(huì)，銀行之間利益也難以協(xié)調(diào)。

12.破除抵押物迷信

銀行人士首先要做的就是破除抵押物崇拜，將注意力集中到借款人自身的承貸能力，而將抵押物視作萬(wàn)一企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施。而不能有看到抵押物就降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的把控，甚至根據(jù)本行的抵押率上限與抵押物評(píng)估價(jià)值來(lái)計(jì)算給予客戶的授信敞口額度。

銀行人員要知道，抵押物確實(shí)可以提高企業(yè)的違約成本，有效降低銀行授信風(fēng)險(xiǎn)。但是，銀行人士對(duì)于抵押物的定位不能有偏差，那就是抵押物僅僅是第二還款來(lái)源，即便是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款也是如此。

要知道，抵押物在處置的時(shí)候，會(huì)面臨諸多問(wèn)題：第一，抵押物價(jià)值是否合理；第二，抵押物會(huì)面臨查封風(fēng)險(xiǎn)；第三，抵押物會(huì)面臨操作風(fēng)險(xiǎn)，如證件造假，重復(fù)抵押；第四，抵押物在處置時(shí)，買(mǎi)方處于強(qiáng)勢(shì)地位，買(mǎi)主抱著撿漏的心態(tài)，最終導(dǎo)致抵押物不能按照公允價(jià)值進(jìn)行出售；第五，抵押物可能不完整，導(dǎo)致處置時(shí)遇阻；第六，抵押人不配合銀行工作；第七，抵押人涉及民事糾紛，進(jìn)而銀行抵押物瑕疵；第八，由于歷史原因，導(dǎo)致土地性質(zhì)與建筑物性質(zhì)不同，進(jìn)而引發(fā)抵押物出售時(shí)存在瑕疵。上述種種情況，會(huì)妨礙抵押物的處置。“當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照擔(dān)保法的規(guī)定以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。”對(duì)于抵押物的上述描述，未深入分析抵押物的處置難度，導(dǎo)致部分銀行人士認(rèn)為抵押物就是一般商品，打折銷(xiāo)售肯定好賣(mài)。其實(shí)不然，抵押物的處置是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，如果銀行忽視企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)，而把目光轉(zhuǎn)向抵押物，那么最終的結(jié)果是銀行成為大量固定資產(chǎn)的債權(quán)人。一旦資產(chǎn)價(jià)值出現(xiàn)下跌，銀行會(huì)首當(dāng)其沖，不良資產(chǎn)暴增。猶如08年次貸危機(jī)時(shí)的房地美與房利美。

13.抵押物的用途

抵押物的用途，主要是指土地及建筑物的權(quán)證上所載明的用途。當(dāng)?shù)盅何餅橥恋丶胺慨a(chǎn)時(shí)，可能會(huì)遇到土地權(quán)證所載用途與實(shí)際用途不符的情況，導(dǎo)致抵押物存在瑕疵。比如，一個(gè)地區(qū)原為工業(yè)園區(qū)，土地用途均為工業(yè)用地，但該土地上所修房產(chǎn)為寫(xiě)字樓，且出企業(yè)部分自用外多對(duì)外出租，此時(shí)，在辦理抵押手續(xù)時(shí)存在瑕疵，導(dǎo)致相關(guān)手續(xù)無(wú)法辦理。這種情況屬于企業(yè)打著幌子，擅自改變土地的用途，再以抵押物的實(shí)際用途（如寫(xiě)字樓、商鋪）進(jìn)行評(píng)估，導(dǎo)致抵押物價(jià)值遠(yuǎn)高于其本源。如此，即便可以辦理抵押手續(xù)，在抵押物處置時(shí)也會(huì)面臨障礙。

14.抵押手續(xù)在出賬后再予以辦理的風(fēng)險(xiǎn)

有的業(yè)務(wù)要求出賬后再辦理抵押手續(xù)，這時(shí)銀行信貸資金發(fā)放至辦妥抵押手續(xù)這段時(shí)間，銀行存在抵押的空檔期。

按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十六章的規(guī)定，以建筑物和其他土地附著物、建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、正在建造的建筑物等不動(dòng)產(chǎn)及其相關(guān)權(quán)利進(jìn)行抵押時(shí)，才實(shí)行登記生效制，而以生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品、正在建造的船舶、航空器、交通運(yùn)輸工具等動(dòng)產(chǎn)抵押的，實(shí)行登記對(duì)抗制。依照物權(quán)法規(guī)定，汽車(chē)抵押實(shí)行登記對(duì)抗制，不登記不影響合同效力。因此，抵押登記手續(xù)未辦理之前，債權(quán)人無(wú)法抵抗善意第三人。若善意第三人也將該抵押物抵押并辦理登記手續(xù)，銀行將無(wú)法通過(guò)抵押物來(lái)緩釋信用風(fēng)險(xiǎn)。因此，先辦出賬后辦理抵押手續(xù)，存在較大的操作風(fēng)險(xiǎn)。

第二篇 質(zhì)押篇

質(zhì)押是擔(dān)保的一種情形。《物權(quán)法》第208條規(guī)定：為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人將其動(dòng)產(chǎn)出質(zhì)給債權(quán)人占有的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為出質(zhì)人，債權(quán)人為質(zhì)權(quán)人，交付的動(dòng)產(chǎn)為質(zhì)押財(cái)產(chǎn)。

1.質(zhì)押物類(lèi)型

可作為質(zhì)押物質(zhì)押的，主要有以下幾類(lèi)：

（1）動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押。動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押物主要包括：易變現(xiàn)、易保值、易保管，出質(zhì)人享有的，并且可以流通，轉(zhuǎn)讓的所有權(quán)或依法處分權(quán)。

（2）金錢(qián)質(zhì)押。即以保證金等形式特定化的金錢(qián)質(zhì)押。

（3）權(quán)利質(zhì)押。權(quán)利質(zhì)押主要包括以下幾類(lèi)：匯票、本票、存單；國(guó)債、金融債券、大企業(yè)債券；股份、股票；依法可以質(zhì)押的具體有現(xiàn)金價(jià)值的人壽保險(xiǎn)單；依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)、專(zhuān)利權(quán)、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)；依法可以質(zhì)押的其他權(quán)利。

銀行常見(jiàn)的質(zhì)押物，是銀行存單、保證金、黃金、應(yīng)收賬款、各項(xiàng)收費(fèi)權(quán)、非上市公司股權(quán)、上市公司股權(quán)等。其中銀行存單、保證金、黃金、國(guó)債等易流通且價(jià)值相對(duì)穩(wěn)定的質(zhì)押物可以作為低風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保方式。各家銀行會(huì)有自己的低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)管理辦法，銀行人員應(yīng)該根據(jù)本行管理辦法確定業(yè)務(wù)是否為低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)。而對(duì)于其他質(zhì)押物，其類(lèi)別不同，流通程度也不同，價(jià)值穩(wěn)定性也不同。

2.質(zhì)押物的變現(xiàn)能力

上市公司股權(quán)、金融機(jī)構(gòu)股權(quán)，以及債券、國(guó)券、貴金屬等特定的質(zhì)押物，其變現(xiàn)能力較強(qiáng)。特定用途的車(chē)床、大型機(jī)械設(shè)備、大型船舶等，即便有專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，但是評(píng)估報(bào)告只能說(shuō)明其價(jià)值，不能解決質(zhì)押物變現(xiàn)的問(wèn)題。

一般情況下，企業(yè)到銀行融資提供的都不是這些容易變現(xiàn)的質(zhì)押物。這時(shí)，銀行應(yīng)該明確，質(zhì)押物只是提高企業(yè)違約成本的方式，以及提高本行債權(quán)在受償時(shí)的優(yōu)先級(jí)。銀行應(yīng)該把注意力更多的放在企業(yè)的還款能力分析上。

3.質(zhì)押物價(jià)值

除了上市公司股權(quán)、金融機(jī)構(gòu)股權(quán)，以及債券、國(guó)券、貴金屬等特定的質(zhì)押物，一般質(zhì)押物的價(jià)值是難以評(píng)估的。這時(shí)，銀行就需要借助外力，依靠專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)質(zhì)押物進(jìn)行評(píng)估。

4.非上市公司股權(quán)質(zhì)押

非上市公司股權(quán)質(zhì)押，常見(jiàn)于以下兩類(lèi)。

第一類(lèi)是項(xiàng)目貸款。項(xiàng)目貸款業(yè)務(wù)中，銀行貸款資金用于該項(xiàng)目建設(shè)，銀行貸款資金的還款來(lái)源也主要依靠項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，此時(shí)銀行往往會(huì)要求借款人股東提供擔(dān)保，實(shí)際控制人提供擔(dān)保（如為民營(yíng)企業(yè)），項(xiàng)目的土地及在建工程抵押，以及股權(quán)100%質(zhì)押。一旦項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，銀行可以將質(zhì)押的公司股權(quán)進(jìn)行拍賣(mài)，而股權(quán)拍賣(mài)可以避免資產(chǎn)權(quán)屬證件的變更，進(jìn)而減少各項(xiàng)稅費(fèi)的繳納。這種情況常見(jiàn)于民營(yíng)企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)。

第二種情況是還款來(lái)源嚴(yán)重依賴于某一項(xiàng)目的情況。以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款為例，銀行貸款本息主要來(lái)源于抵押物所產(chǎn)生的租金收入，為防范風(fēng)險(xiǎn)也可要求借款人股東提供擔(dān)保，實(shí)際控制人提供擔(dān)保（如為民營(yíng)企業(yè)），土地及房產(chǎn)抵押，以及股權(quán)100%質(zhì)押。

5.上市公司股票質(zhì)押

從流通性上來(lái)講，上市公司股票遠(yuǎn)優(yōu)于非上市公司股權(quán)。企業(yè)上市上屬于審批制，導(dǎo)致每年上市公司的數(shù)量偏少，出現(xiàn)堰塞湖現(xiàn)象。于是，數(shù)量相對(duì)稀少的上市公司就成了香餑餑，甚至有的公司意欲借殼上市，使得上市公司的殼具有較大價(jià)值。

上市公司股票質(zhì)押業(yè)務(wù)，雖然質(zhì)押物流通性相對(duì)較好，但也需要關(guān)注以下兩點(diǎn)。

第一，看質(zhì)押物是否滿足行內(nèi)外制度。一般股票質(zhì)押業(yè)務(wù)，行內(nèi)外制度會(huì)要求業(yè)務(wù)期限，以及質(zhì)押率，準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)等。一般情況下，用于質(zhì)押貸款的股票應(yīng)業(yè)績(jī)優(yōu)良、流通股本規(guī)模適度、流動(dòng)性較好。貸款人不得接受以下幾種股票作為質(zhì)物：上一年度虧損的上市公司股票；前六個(gè)月內(nèi)股票價(jià)格的波動(dòng)幅度（最高價(jià)/最低價(jià)）超過(guò)200%的股票；可流通股股份過(guò)度集中的股票；證券交易所停牌或除牌的股票；證券交易所特別處理的股票等情況。不能盲目的對(duì)上市公司有所崇拜。

第二，注意從上市公司公告中尋找信息，以降低信息不對(duì)稱。上市公司會(huì)通過(guò)交易所官網(wǎng)對(duì)外發(fā)布公開(kāi)信息，銀行人士可以通過(guò)各種途徑進(jìn)行查詢（如雪球，同花順等）。同時(shí)，上市公司會(huì)進(jìn)入公眾的視野，一旦出現(xiàn)重大事件會(huì)引發(fā)媒體爭(zhēng)相報(bào)道，使得事件的影響程度被擴(kuò)大。銀行人士可以查詢企業(yè)的歷史沿革，即期及歷年財(cái)務(wù)情況，股票質(zhì)押情況，對(duì)外擔(dān)保情況，資產(chǎn)重組情況等。

6.金融機(jī)構(gòu)股權(quán)質(zhì)押

金融機(jī)構(gòu)主要指銀行、證券公司、保險(xiǎn)公司、信托投資公司和基金管理公司等。其中，除商業(yè)銀行和專(zhuān)業(yè)銀行以外的所有金融機(jī)構(gòu)，其他金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)稱為非銀行金融機(jī)構(gòu)。

在我國(guó)，金融領(lǐng)域尚處于相對(duì)壟斷狀態(tài)，壟斷所創(chuàng)造出來(lái)的價(jià)值不言而喻。尤其是銀行牌照，屬于各方激烈爭(zhēng)奪的對(duì)象。因此，金融機(jī)構(gòu)股權(quán)質(zhì)押，尤其是銀行股權(quán)質(zhì)押，其流通性、價(jià)值都是相對(duì)較高的。銀行也喜歡金融股權(quán)質(zhì)押作為風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施。

第三篇 保證篇

保證擔(dān)保是指保證人與貸款人約定，當(dāng)借款人違約或者無(wú)力歸還貸款，保證人按約定履行債務(wù)或承擔(dān)責(zé)任的行為。

1.保證的類(lèi)型

《擔(dān)保法》第16條規(guī)定，保證的方式包括一般保證和連帶責(zé)任保證。其中，一般保證是指保證人與債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不能履行債務(wù)時(shí)，由保證人承擔(dān)保證責(zé)任的行為。連帶責(zé)任保證是指保證人與債權(quán)人約定，保證人與債務(wù)人對(duì)債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的行為。

實(shí)際操作中，由于一般保證中的“當(dāng)債務(wù)人不能履行債務(wù)時(shí)”的約束條件，導(dǎo)致一般保證在執(zhí)行時(shí)會(huì)留下操作風(fēng)險(xiǎn)。因此，銀行往往只接受連帶責(zé)任保證擔(dān)保模式。

2.第三方擔(dān)保

第三方擔(dān)保，其實(shí)和第三方抵押的情況差不多。第三方擔(dān)保導(dǎo)致?lián)Ｈ伺c借款人之間的關(guān)系難以核實(shí)，以及資金真實(shí)流向難以核實(shí)。

特別需要說(shuō)明的是，第三方擔(dān)保可能潛在著擔(dān)保圈的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)之間交叉擔(dān)保，形成一個(gè)錯(cuò)綜復(fù)雜的擔(dān)保圈。一旦擔(dān)保圈上某一家企業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題，很可能導(dǎo)致火燒連營(yíng)的結(jié)局。更有甚者，參與擔(dān)保圈企業(yè)的實(shí)際控制人，看企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)困難，便轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，惡意掏空企業(yè)，將貸款本息的償還壓力轉(zhuǎn)移至擔(dān)保圈中其他企業(yè)。這是一個(gè)囚徒困境問(wèn)題，哪家企業(yè)選擇這樣做，哪家企業(yè)先享受到擔(dān)保圈的紅利。這一機(jī)制，導(dǎo)致?lián)Ｈν坏┍l(fā)，便火燒曹營(yíng)，形式兇猛。

3.異地保證

異地保證，即擔(dān)保人位于經(jīng)辦行的異地營(yíng)銷(xiāo)區(qū)域。其所引發(fā)的問(wèn)題和異地抵押類(lèi)似，不再贅述。

4.實(shí)際控制人為同一人

各家銀行對(duì)于關(guān)聯(lián)擔(dān)保的授權(quán)相對(duì)較嚴(yán)，而對(duì)非關(guān)聯(lián)擔(dān)保則相對(duì)寬松。于是，實(shí)際控制人在背后布局，讓自己的親戚甚至自己的員工幫自己代持股，自己在幕后操盤(pán)。這樣，企業(yè)到銀行融資時(shí)，用被代持股的企業(yè)作為擔(dān)保，便把關(guān)聯(lián)擔(dān)保轉(zhuǎn)化為非關(guān)聯(lián)擔(dān)保了，這是一種障眼法。但是，如果經(jīng)營(yíng)部門(mén)貸前調(diào)查不詳實(shí)，尤其是實(shí)際控制人惡意隱瞞此類(lèi)重大信息，將導(dǎo)致銀行存在繞授權(quán)，未納入集團(tuán)授信，貸前調(diào)查不盡職等風(fēng)險(xiǎn)。

5.擔(dān)保人的擔(dān)保能力

擔(dān)保人的擔(dān)保能力，決定著授信方案中的擔(dān)保是實(shí)質(zhì)擔(dān)保還是形式擔(dān)保。

實(shí)質(zhì)擔(dān)保，是指擔(dān)保人具有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)緩釋作用，比如上市公司子公司授信，上市公司提供擔(dān)保；大型國(guó)企子公司做授信，集團(tuán)提供擔(dān)保；大型企業(yè)集團(tuán)子公司授信，集團(tuán)提供擔(dān)保。這幾類(lèi)情況，都屬于實(shí)質(zhì)擔(dān)保。

形式擔(dān)保，是指擔(dān)保人不具有風(fēng)險(xiǎn)緩釋作用，但仍以擔(dān)保人作為主擔(dān)保方式，其目的主要在于繞權(quán)限。以前，銀行想以過(guò)橋的形式，將信貸資金投向房地產(chǎn)，于是銀行便通過(guò)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部的貿(mào)易公司或建筑公司發(fā)放流動(dòng)資金貸款，資金實(shí)際用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)。但為了防范項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，銀行便采取非關(guān)聯(lián)企業(yè)擔(dān)保（往往是殼公司），然后追加借款人實(shí)際控制人擔(dān)保，追加項(xiàng)目土地抵押（非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，不能辦理在建工程抵押。相關(guān)信息參見(jiàn)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》）。如此一來(lái)，資金實(shí)際投向的項(xiàng)目土地抵押至銀行，銀行再通過(guò)加強(qiáng)貸后管理（如及時(shí)核查項(xiàng)目進(jìn)度、及時(shí)到房管局去查詢房屋備案手續(xù)、及時(shí)將銷(xiāo)售資金回籠至本行。），來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的變相監(jiān)管。

在國(guó)家大力整治銀行市場(chǎng)亂象的當(dāng)下，形式擔(dān)保的項(xiàng)目已幾乎滅跡。但是，也不能避免此類(lèi)項(xiàng)目。比如，擔(dān)保人的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理，擔(dān)保人的凈資產(chǎn)主要為未分配利潤(rùn)，且近三年未分配利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)，一般情況下此類(lèi)報(bào)表可信度較低。是擔(dān)保人為了滿足借款人的融資需求而做出來(lái)的報(bào)表。

我們?cè)诖酥攸c(diǎn)分析一下實(shí)質(zhì)擔(dān)保的情況。

第一，核實(shí)擔(dān)保人的可擔(dān)保額度。應(yīng)根據(jù)行內(nèi)計(jì)算公式，核算出擔(dān)保人的可擔(dān)保額度。要求可擔(dān)保額度要高于授信敞口。

第二，核實(shí)擔(dān)保人的股東背景。核實(shí)擔(dān)保人股東背景，目的在于確定擔(dān)保人的審批思路。民企、國(guó)企、平臺(tái)的審批思路差異較大。舉例說(shuō)明，一般情況下，政府融資平臺(tái)、國(guó)有企業(yè)、上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表相對(duì)真實(shí)，中小型民營(yíng)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表存在一定水分。

第三，核實(shí)擔(dān)保人的擔(dān)保能力。銀行人士需要深入核實(shí)擔(dān)保人所屬行業(yè)、行業(yè)地位、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)、盈利水平等情況，甚至債券市場(chǎng)再融資、他行再融資等融資渠道情況，綜合考量。