2017年的武漢，伴隨著樓市過熱；

那個(gè)時(shí)期想買房，新洲，蔡甸，黃陂這些遠(yuǎn)城區(qū)都需要排隊(duì)叫號(hào)；

那更不談武漢三環(huán)內(nèi)了，當(dāng)時(shí)漢陽的四新新樓盤簽約到晚上10點(diǎn)，而那些稀缺地段的房產(chǎn)，看好二七濱江的買房客們一路看漲，有些忍痛下手，戲謔：買房要買到肝疼才到位；

有些迫不得已轉(zhuǎn)戰(zhàn)泛海或者更遠(yuǎn)的徐東或者光谷；

18~19有多么瘋狂，上午掛牌試價(jià)，見到看房的人多了，下午就坐地起價(jià)的都有！

執(zhí)意上車的還是上車了，左右搖擺的，也伴隨著房價(jià)一路上升不得已不用盡手段，所以，那段時(shí)間，經(jīng)營貸與消費(fèi)貸簡直是樓市的“一劑猛藥”；

那幾年貸款、房屋中介、買房管家都把年會(huì)辦的豪氣十足，沒想到淘金路上賣點(diǎn)水，也是淘金的一種方式！

但是隨著20年發(fā)生的一些事情，以及對于按揭的一些政策調(diào)整，按揭放款更是遙遙無期，快則一個(gè)月，慢則有半年之說，雖然說很大程度上武漢的樓市交易過熱淋上了一桶冰水；

今天，小偉并不是跟大家聊樓市，房價(jià)，主要是說說這“猛藥”，要如何正確服用，才能不至于興趣闌珊，收場措手不及；

大家知道經(jīng)營抵押貸款注重哪些要素嗎？

1、房產(chǎn)證；

2、營業(yè)執(zhí)照；

3、征信報(bào)告；

4、銀行流水；

5、貸款主體；

6、抵押產(chǎn)品；

7、注意事項(xiàng)

接下來，我會(huì)把每一個(gè)因素拎出來說清楚

一、房產(chǎn)證

房產(chǎn)證：包括商品房、公寓、別墅、寫字樓、商鋪、宅基地等房產(chǎn)形態(tài)；

1、商品房：

額度：大部分可操作的一般在70%，但是部分銀行也可以做到80%~95%；

年限：1~30年，一般比較常做的是15年或20年，現(xiàn)階段有很多氣球貸，比如說20年的月供，但是要求你第10年結(jié)清剩余本金；

該產(chǎn)品的設(shè)計(jì)主要是，對于武漢的房產(chǎn)大部分銀行還是看漲的，所以一般漲幅的房產(chǎn)，業(yè)主會(huì)進(jìn)行二次套利，很少會(huì)老老實(shí)實(shí)還款20年的；

還款方式：先息后本、等額本息、隨借隨還、相對按揭來說，可選的還款方式比較靈活；

區(qū)域：目前武漢三環(huán)內(nèi)的房產(chǎn)評(píng)估值比較平穩(wěn)，但是三環(huán)外的房產(chǎn)有些按照半年前的評(píng)估價(jià)值評(píng)估，對應(yīng)的銀行有著樓盤白名單的才能接受抵押，所以你知道為啥買房之前先去銀行過一遍了吧！

2、公寓和別墅

額度：一般可貸金額為5成，而且你想拉都拉不了，其實(shí)主要是市場的流動(dòng)性太差，不過每個(gè)時(shí)期的政策不對，目前對于別墅有些可以做到7成；

可受理的銀行相對于商品房且要求更加嚴(yán)格；

3、寫字樓和商鋪

額度：最高也是5成，但是還要滿足出租要求，以前是一鋪養(yǎng)三代的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返，有些買的不好的商鋪還砸在手上；

可選方案：能受理的銀行比較少，因?yàn)榇蟛糠值你y行要求寫字樓或商鋪現(xiàn)階段是收租的才給你抵押，所以也要提供租賃合同，如果沒有，也是有辦法的，畢竟他只是書面的資料；

宅基地，自建房、廠房、地皮抵押，這里小偉就不展開介紹了，真實(shí)有需要的可以私信小偉；

4、下面重點(diǎn)講一下商品房、別墅、公寓抵押；

房產(chǎn)狀態(tài)：按揭、全款、抵押；

按揭房：房子還是按揭的情況下，必須滿足以下情況才能抵押；

出證：房產(chǎn)證已經(jīng)出了或者抵押在銀行；

你拿著購房合同就不要來問我能不能辦理抵押了，你證都沒有，難道押合同嗎？但是你房產(chǎn)的信用貸可以做！

有額度空間：公司是這樣的，銀行評(píng)估價(jià)7成減去銀行按揭尾款，如果這個(gè)結(jié)果小于0，那么也就沒有操作空間了，不建議操作；

全款房：直接出征抵押就可以了

抵押房：由于近幾年抵押利息倒掛，很多人將按揭利率直接置換掉，節(jié)省成本；

房子年限：太新或太久

新房子：對于很多直接全款購入后走抵押的房子，市面上可選的方案比較少，掐指一算也就不超過5個(gè)比較實(shí)惠的方案，所以這一類房產(chǎn)，不急的話最好3個(gè)月或者半個(gè)月后再開始辦理，選擇上也會(huì)多一點(diǎn)；

房齡比較久：房齡在20年以上的老破小或者樓梯房，對于自己的短板自己要清楚，不是所有的房產(chǎn)，在銀行眼里都是稀罕物，房齡太老貸款的期限也會(huì)短一些，或者利率有所上浮；

甚至有些銀行根本就不接受這類房子，因?yàn)橥瑯涌蛇x的情況下，銀行必然是選擇“優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)”；

二、營業(yè)執(zhí)照

1、是否真實(shí)經(jīng)營

真實(shí)經(jīng)營：根據(jù)其真實(shí)經(jīng)營的場所，直接讓銀行人員上門就可以了，注意場地的招牌清晰，現(xiàn)場有經(jīng)營物料；

不是真實(shí)經(jīng)營：需要規(guī)劃好場所，注意招牌和場地布置；

2、經(jīng)營時(shí)間

沒有執(zhí)照：直接過一個(gè)滿一年的執(zhí)照；

新執(zhí)照未滿三個(gè)月：很多銀行是無法準(zhǔn)入的，如果房產(chǎn)還是新房本，也就是雙新的話就需要再持續(xù)一段時(shí)間了！

3、真實(shí)控股

很多人明明自己是老板，但是公司法人并不是自己，這種情況怎么辦呢？

只要簽訂一定的暗股協(xié)議就可以了，法人愿意配合，但是如果入股的話就要從如果的的時(shí)候開始算起，當(dāng)然，直系親屬有營業(yè)執(zhí)照也是可以借用的！

三、征信報(bào)告：

1、征信負(fù)債

對于征信負(fù)債這方面，抵押其實(shí)是貸款最后的一張底牌，很多朋友都是資不抵債后選擇做了抵押，但是即便抵押對于借款人主體的負(fù)債要求并不嚴(yán)格， 但是也不能完全超出房產(chǎn)的7成，不然風(fēng)控的壞賬率風(fēng)險(xiǎn)極高！

2、征信查詢

還是遵循一個(gè)原則，一個(gè)月不超過3次，2個(gè)月不超過4次，半年不超過8次，如果已經(jīng)超了的話大數(shù)據(jù)能過，那么系統(tǒng)應(yīng)該也是能過的，但是如果是和消費(fèi)金融的鏈接比較頻繁的話，大數(shù)據(jù)評(píng)分會(huì)很低，那么極有可能會(huì)被拒，即便你有房產(chǎn)也不一定受理你！

3、征信逾期

過往歷史有逾期，酌情看金額和時(shí)間；

做抵押前都會(huì)過系統(tǒng)評(píng)分的，每個(gè)銀行都有自己的系統(tǒng)進(jìn)行評(píng)分，如果過不了，那么查錯(cuò)誤代碼的原因，是太久遠(yuǎn)的逾期導(dǎo)致的，比如說客戶是5年前的助學(xué)貸款導(dǎo)致的的逾期；

那么只能進(jìn)行線下溝通了！

四、銀行流水

1、流水進(jìn)賬

既然經(jīng)營性的抵押貸，那么就是有經(jīng)營性的流水，很多朋友知道執(zhí)照要做，房產(chǎn)也要一定時(shí)間，但是流水就是一個(gè)工薪流水，其實(shí)銀行經(jīng)辦一直都是在辦貸款的，一看你流水就知道你是一個(gè)工薪身份還是經(jīng)營身份；

2、流水結(jié)息

能夠做個(gè)季度結(jié)息在20元以上，一個(gè)季度一萬塊的結(jié)息是9元，可以自己倒推下！

3、轉(zhuǎn)賬備注

以前小偉也跟大家說過任何轉(zhuǎn)賬都要備注，像什么分紅、稿費(fèi)等等，但是現(xiàn)在轉(zhuǎn)賬就好了，還有就是不要亂七八糟的備注，反而你要去跟銀行好好解釋一大堆！不會(huì)，就不要亂搞！簡單的事反而被你胡搞復(fù)雜了！

五、貸款主體

1、年齡

在武漢抵押貸款年齡一般在22~65周歲，當(dāng)然有超過或者低于年齡范圍內(nèi)可以受理的，但是需要提供共同借款人或擔(dān)保人；

2、婚姻狀況

已婚的提供結(jié)婚證、戶口本、誰是主借人就上誰的征信，一般是收入較多，征信比較干凈的作為主借人；

單身：單身這個(gè)選項(xiàng)就不用多說了！

離異：提供離婚證、雖然對于離婚是否獲得購房資格這個(gè)事情各地政策各異，但是離婚的確可以做到負(fù)債隔離！

3、獨(dú)有還是共有

獨(dú)有：房產(chǎn)是夫妻一方單獨(dú)所有，當(dāng)前來貸款也是夫妻兩個(gè)人來，因?yàn)檫@筆貸款屬于婚后共同負(fù)債，但是有些夫妻感情不和，市面上也有人操作所謂的“單簽”，雖然這是婚姻里的流氓行為；

共有：房產(chǎn)證是哪個(gè)有多少個(gè)人，那么就需要多少人出面簽約，入押的時(shí)候就需要那么多人出面，這是沒有商量的！

4、職業(yè)

有一些敏感的行業(yè)或者職業(yè)的從業(yè)者是不準(zhǔn)入的，這個(gè)個(gè)案個(gè)例，不過多細(xì)說！

接下來就是操作流程，此圖每一步都清楚

第一步：明確需求

首先根據(jù)上面所說的所有資料做一個(gè)自身?xiàng)l件的評(píng)估，且中心思想更多的是，自己去盡力符合產(chǎn)品的要求，而不是遐想產(chǎn)品；

抵押貸可分為標(biāo)件與非標(biāo)件

標(biāo)件就是房子、流水、營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營場地、征信滿足大部分的銀行要求；

房產(chǎn)：武漢市的房產(chǎn)，三環(huán)之外的除外，證在手；

流水：既能符合資產(chǎn)負(fù)債比，又能體現(xiàn)經(jīng)營流水；

營業(yè)執(zhí)照：行業(yè)和經(jīng)營時(shí)間滿足要求，一般都要一年期；

經(jīng)營場所：武漢經(jīng)營場地，現(xiàn)場具備符合行業(yè)物料；

征信報(bào)告：征信干凈、負(fù)債、查詢都干凈；

貸款主體：貸款人沒有訴訟案件，沒有犯罪記錄；

但是隔行如隔山，大部分人的情況 都是非標(biāo)準(zhǔn)化的，有個(gè)房子就想著去辦理抵押，不管你到底是經(jīng)營者身份還是工薪族身份；

所以一般非標(biāo)的情況就是：以上情況某一個(gè)環(huán)節(jié)存在問題，

房產(chǎn)：可能是剛過戶的房產(chǎn)，或按揭狀態(tài)，贖樓后再去抵押；

流水：從流水就暴露了你是一個(gè)工薪族的身份，一個(gè)月1萬的工資收入，根本找不到其他的流水作為輔助，說明自己經(jīng)營者的的身份；

營業(yè)執(zhí)照：壓根就沒有執(zhí)照，想著新注冊一個(gè)執(zhí)照，或者過戶一個(gè)執(zhí)照，執(zhí)照沒滿3個(gè)月或一年；

經(jīng)營場地：工薪身份的人基本沒有經(jīng)常場所，然后去跟做生意的朋友借用也是百般為難；

征信：工薪族的征信還算干凈的，但是有些年輕人會(huì)和消費(fèi)金融有著千絲萬縷的關(guān)系；

主體：主要是看職業(yè)的問題，有些貸款主借人，自己合配偶都是事業(yè)單位或機(jī)關(guān)單位，單位限制不能辦理執(zhí)照，這個(gè)只能另尋他法了；

需求建議：

很多朋友對于貸款，都喜歡長年限，低利率，高成熟的額度，放款快，麻煩要少，最好是先息后本；

理想是很豐滿，但是現(xiàn)實(shí)幾乎極少能符合這個(gè)需求的，即便符合，也是要及好的資質(zhì)；

第二步：準(zhǔn)備資料

準(zhǔn)備資料這一步一般都不會(huì)很難，但是也有一些踩坑的點(diǎn)，在這里小偉給大家講一些注意點(diǎn)資料：

1、房產(chǎn)證：一定是要解壓了的，結(jié)清證明，解壓；

2、營業(yè)執(zhí)照：沒有特別的要求，不要是敏感行業(yè)，投資、房地產(chǎn)、夜總會(huì)、娛樂行業(yè)等；

3、流水：是坑最多的的，近半年不要有與房地產(chǎn)之間的關(guān)系，首付、定金、都不要有，提前做好準(zhǔn)備，如果實(shí)在不知道怎么做，可以私信小偉；

4、婚姻資料：單身就帶好自己的身份證，單身狗不配有婚姻資料，已婚需要提供雙方結(jié)婚證，離異提供離婚證，家庭戶口本；

5、其他：不同的銀行，不同的產(chǎn)品有一些單獨(dú)所需的資料；

第三步：上門評(píng)估

1、房產(chǎn)評(píng)估：

一般都是銀行委托第三方評(píng)估公司，大部分都是免費(fèi)的，部分銀行會(huì)收取一定的評(píng)估費(fèi)500~1000不等，上門拍照錢評(píng)估公司的人員會(huì)和業(yè)主進(jìn)行協(xié)商時(shí)間，拍照5分鐘內(nèi)完成，拍照現(xiàn)場盡量是居家狀態(tài)；

2、經(jīng)營場地：

現(xiàn)場要具備營業(yè)招牌，具體的門牌號(hào)，還要有業(yè)主本人在場，和銀行經(jīng)辦合影；

第四步：簽約和批復(fù)：

簽約：

搜集好所有的紙質(zhì)資料和電子資料，就和銀行簽約，銀行簽約有幾個(gè)注意事項(xiàng)，房產(chǎn)證上有多少人名字，那就得多少人出面，特殊情況下不方便出面可以進(jìn)行委托，就好比某些業(yè)主在國外沒法回國，可以遠(yuǎn)程授權(quán)后公證；

批復(fù)：

一般操作下來進(jìn)件后5個(gè)工作日可以出批復(fù)，批復(fù)以短信或紙質(zhì)資料為準(zhǔn)，出了批復(fù)雖然是板上釘釘?shù)氖拢蔷嚯x放款還有步驟，這期間切忌瞎操作，作死自己的征信；

第五步：確認(rèn)貸款合同并簽約

銀行人員會(huì)跟你確認(rèn)貸款合同，有些銀行還需要去銀行簽約一次，大部分不需要，直接安排后面工作就可以了；

第六步：房管局入押拿它項(xiàng)

按揭房：需要向原來按揭的銀行提交申請還款，確認(rèn)還款周期，武漢按揭 一般30個(gè)工作日，公積金15個(gè)工作日，確認(rèn)出結(jié)清證明就可以等待解押；

全款房：不存在按揭結(jié)清的事，直接進(jìn)入入押流程就可以了；

入押：房子入押，要直接去當(dāng)?shù)氐姆抗芫郑热缯f你漢陽的房子就得去國博漢陽政務(wù)中心辦理抵押，如果硚口區(qū)的房子你就要去硚口區(qū)的房管局；

入押后有回執(zhí)，銀行憑借回執(zhí)后續(xù)拿它項(xiàng)，銀行憑它項(xiàng)放款；

第七步：放款和取現(xiàn)

接下來，我們就進(jìn)入了最后一步，也就是放款，這里也有幾個(gè)注意點(diǎn)

第三方賬戶：顧名思義你是經(jīng)營貸，那么你跟別人做生意，錢肯定是打到別人的賬戶去，可以大白話的這樣理解；

但是市面上現(xiàn)在是個(gè)人賬戶能手，部分銀行第三方賬戶有要求，必須到賬公戶，或者第三方符合經(jīng)營身份的；

取現(xiàn)：放款的卡要求是一類卡，沒有取現(xiàn)限額，取現(xiàn)這個(gè)事的意義我就不在這里過多贅述了！

接下主要是給一些朋友關(guān)于抵押貸款的疑問進(jìn)行解答！

我打算全款買房，然后再抵押，可以抵押幾成：

打算買，那么就是說還沒有買，如果全款買在馬上抵押，建議現(xiàn)在你就要著手準(zhǔn)備以下營業(yè)執(zhí)照還有流水了；

不同的時(shí)期，銀行政策也不同，以前新證可能6成，目前大多數(shù)銀行為7成，

我是事業(yè)單位，單位對于注冊營業(yè)執(zhí)照有要求，不支持在外面有經(jīng)營活動(dòng)，難道我在單位一天，就跟經(jīng)營貸無緣嗎？

首先：你的情況就算不辦理營業(yè)執(zhí)照也是可以做的，有不用營業(yè)執(zhí)照的抵押貸款，只是年限比較短，利率4%以上；

再者：你愛人或者直系親屬有營業(yè)執(zhí)照也是可以接受的，有股份也是接受的；

最后：單位可以協(xié)商的情況可以安排清楚；

有中介跟我說，我的抵押貸款月息只要3厘2，年化就是3.85%就是說月費(fèi)率是0.32%，那我貸100萬，一個(gè)月的利息是不是3200元？

對于信用貸和抵押貸的算法是不同的，一旦中介給你這樣算，其實(shí)在偷換概念；

懂行的都知道，年化和費(fèi)率不是同一個(gè)概念；

我們信用貸說的費(fèi)率，因?yàn)樵谶€款的過程中本金是一直在還，但是利息卻一直按照全額本金在計(jì)算，市面上大部分的信用卡都是這么涉及的，少部分是按照隨借隨還計(jì)算的；

抵押貸：需要用房貸計(jì)算器，類似按揭的算法，利息其實(shí)是前置的，不是每一個(gè)月都一樣，所以對于這個(gè)3厘2的算法，中介應(yīng)該是3.85%÷12了，這個(gè)水平你要是放心，那么你就找他吧！

我的房子還處于按揭狀態(tài)，我一定要贖樓后才抵押嗎？

并非如此，你的房還在按揭狀態(tài)，可以先準(zhǔn)備好資料，先走抵押流程，批款后再去贖樓，這個(gè)時(shí)候，批復(fù)處理，批款已經(jīng)是板上釘釘，你再去贖樓，是不是更穩(wěn)呢！

相反，你贖樓了，再去走流程，萬一貸不下來，你贖樓的資金不白耽誤了，這個(gè)資金也是有成本的；

我的房子已經(jīng)按揭10年了，證在手上，用公積金貸的，公積金按揭3.2%，我不想結(jié)清贖樓，可以直接抵押嗎？

這個(gè)當(dāng)然可以，你的證已經(jīng)在手上了，而且你顧慮是非常正確的，公積金的利率那么低，也不建議置換，但是又想把漲幅的議價(jià)拿出來，那么你可以考慮二押，就是二次抵押；

目前武漢市面上也有不少銀行有二次抵押的產(chǎn)品；

抵押貸如何防止抽貸？

首先抽貸這個(gè)事情，每年都會(huì)有，抽貸話題仿佛和房貸按揭一樣，受到很多人的討論，所以會(huì)有所放大；

按照正常的流程進(jìn)行申請貸款，放貸，并且做好貸后管理工作，不能在半年內(nèi)注銷營業(yè)執(zhí)照，部分銀行還會(huì)進(jìn)行抽查去看經(jīng)營場地，如實(shí)使用好資金就可以了！

對于抽貸，其實(shí)不管是信用貸還是抵押貸都會(huì)按照要求提供用途憑證，如果自己不能提供用途憑證（消費(fèi)發(fā)票，合同等資料），又怕被查到貸后，建議找一個(gè)靠譜的第三方咨詢顧問操作；

小偉總結(jié)

小偉上述的內(nèi)容就是武漢關(guān)于經(jīng)營抵押的所有細(xì)則了，大致的流程和方向都是一樣的，只是因?yàn)槊總€(gè)人的情況不一樣所以選擇的方案有所區(qū)別，流程的先后順序有所變化；

但是整個(gè)經(jīng)營抵押需要注意的點(diǎn)都大同小異，如果大家有個(gè)別偏門的疑問，可以私信小偉詢問，很多問題是并沒有標(biāo)準(zhǔn)的答案和標(biāo)準(zhǔn)的解決方案；

融資貸款是杠桿，經(jīng)營創(chuàng)造價(jià)值，無論家庭還是企業(yè)都離不開金融，你可以讓你身邊多一位了解金融的朋友；