隨著近幾年國家政策對中小微企業的支持，加上央媽的降準，銀行也推出相應的政策加大力度來推動了房屋經營性抵押貸款，利率LPR按照現在的年化一年期是3.7%，所以正常申請經營性房屋抵押貸款的利息很多都是可以做到3.85%，甚至有些銀行可以做到3.2-3.4%的年化，極其個別的地方為了貼息，瘋狂到年化可以做到2%左右。而很多人的按揭貸款利率在年化5.2%-5.88%的范圍，如果是二套房子或者三套的這種，一般都是在6%以上了。

所以身邊不少的朋友都來問我可不可以把自己的按揭貸款置換成經營性抵押貸，這樣一年下來就可以省下不少錢。

那么按揭貸款到底要不要轉換成抵押貸款，轉換貸款有哪些風險？今天奔奔牛就來和大家一起討論這其中的利益與風險。

我們先來看看轉貸降息有多大的誘惑力！

以商貸100萬、期限20年、等額本息為例：

1、我們按照房貸5.88%的利率來計算，貸款利息總額約70.29萬元，累計還款總額約1170.29萬元，月供約7095元；

2、換成抵押貸后3.85%的利率，貸款利息總額約43.55萬元，累計還款總額約143.55萬元，月供約5981元；

也就是說，以置換貸款之后，利息少還約26.74萬，月供少還約1114元/月。而且這個金額只是按照貸款100萬來計算，像一線城市，按揭貸款200-300萬的非常多。

簡單對比一下，就能看到轉貸之后有多劃算，所以這就是為何有很多人對“轉貸降息”提起了興趣。

那么，“置換貸款”究竟是什么？又是怎么操作的呢？

“置換貸款”，其實就是將年利率相對較低的房屋抵押經營貸，與房屋按揭貸款進行的置換。

具體的操作方式為：

1、名下有營業執照的貸款人，找貸款中介將根據公司的綜合資質以及貸款人財務狀況制定經營貸置換計劃；

2、如果貸款人名下沒有經營的公司，貸款中介會讓貸款人去找注冊公司辦理營業執照過戶，如果銀行要求比較高的話，還要為其走幾筆流水，讓貸款人變成為一家公司的經營者，然后提交經營貸審核資質。

3、當所有材料都準備好以后提交到銀行去審核審批，當審批通過后會通知貸款人去將房貸剩余按揭結清掉。

4、等房管局的房貸撤押完成以后，申請的抵押貸款的銀行會安排去敲抵押，敲完抵押后拿到他項權證就可以放款了。

劃重點：

1、需要用戶自己將原有的房貸尾款結清。要么自己想辦法找親戚朋友借錢，要么找資金方墊資（過橋墊資），需要額外給資金方手續費，每個地方的墊資手續費都不同，一般都是在0.06%-0.13%每天。

2、申請轉房貸業務需要支付中介一筆手續費，手續費按貸款額的1%-3%來收取。如果申請難度比較大，可能需要額外再增加1-2%左右的費用。

3、過戶營業執照需要一定的費用，包含過戶費（一般在2000-7000元，具體以企業注冊的時間為準，只要注冊時間滿1年以上即可），還要另外支付每年的代理記賬的費用（費用大概在1500-2400元）。

4、這個低利率的貸款業務，其實就是銀行的一款抵押經營貸款產品，只要用戶貸款沒有問題，基本都能通過審核。

另外，除了“置換貸款”以外，市場上甚至涌現了名下無房的購房者買房不按揭，改成經營貸的方式，俗稱“代購”。其本人沒有公司，為了申請經營貸而去注冊公司，致使經營貸“不合理流入樓市”。

那么按揭轉成抵押貸款的話又有哪些風險呢？

1、流程相對復雜

申請的是經營性抵押貸款，就需要貸款人名下有公司，并且公司還要成立一年以上。假如這款人的名下沒有公司，還需要重新過戶。如果自己去操作的話，選公司過程非常的復雜，有可能過戶的新公司還達不到銀行的審核標準。

2、操作的過程有成本

因為抵押貸款屬于經營性，那么貸款人名下必須有營業執照，沒有的則需要過戶新的公司，過戶的費用并不低，而且每年還需要繳納記賬等費用。而且貸款人很多人不知道如何辦理的話，還要另外找中介機構輔助自己辦理，中間還需要交一定的中介費用。

3、還貸風險

根據金融機構規定：經營貸款的用途僅限于合法經營，不能用于房地產項目，也不能流向證券、期貨市場。而貸款通常是通過取現、走對公賬戶，從而規避經營貸置換房貸可能被銀行查出的風險。灰色操作一旦被銀行發現，或被要求一次性還款，如無法還清，對個人信用的影響非常大！如果遇到了不靠譜的貸款中介，在轉貸款的過程中出現失誤，也會給借款人造成不必要的經濟損失。

4、可能涉嫌犯罪

據相關媒體消息，北京地區多家銀行表示，“置換貸款”風險極高，如造成銀行重大損失的，當事人或將以“騙取貸款罪”被追究刑事責任！所以整個操作流程規范化是非常重要的。

讀到此處，是非黑白，相信大家心中已有定論！

最后結語

雖然在資金用途上是不合規的，但是現實中卻是有非常多的人轉貸，那么對于那些房貸是公積金貸款的客戶就不建議去嘗試這種轉貸了。而且上述涉及貸款申請背景和資金用途，有一定的風險，要找專業人士咨詢，希望更多朋友點贊、收藏、轉載、讓更多朋友看到避免踩坑。因為經營性抵押貸款并未真實用作經營用途，等同于流入了房地產領域，這種違規行為干擾了正常經濟運行，破壞了健康金融秩序。

在此，還是提醒廣大客戶切勿自己胡亂進行這類操作，在日常生活中提高自己的辨別能力，避免盲目輕信各類不法營銷套路。

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