近期，不少購房者在“領導留言板”咨詢，西安市“商轉公”相關事宜。今天，“知樓市”平臺就結合近期《全國住房公積金2022年年度報告》發布之際和購房者一起聊聊公積金的那些事。

全國住房公積金繳存額已超3萬億

6月8日，住房城鄉建設部、財政部、中國人民銀行聯合發布了《全國住房公積金2022年年度報告》?！秷蟾妗凤@示，2022年全國住房公積金各項業務運行平穩，住房公積金繳存額31935.05億元，6782.63萬人提取住房公積金21363.27億元，1537.87萬人租賃住房提取，發放個人住房貸款247.75萬筆、11841.85億元。截至2022年底，個人住房貸款率78.94%。其中，這些數據，值得關注。

不難看出，近年來全國公積金政策不斷優化，租房提取公積金支持力度不斷增大，2022年全國租房提取人數以及租房提取金額實現了雙增長；公積金在首套住房和普通住房貸款中占比較高；另外，就是繳存單位和繳存人規模不斷增長。

換句話說，以后中小企業在招聘過程中，是否給員工繳存公積金都將成為關注的焦點。

2022年陜西公積金發放住房貸款385.30億元

那么，落實到陜西，乃至西安公積金使用情況如何？“知樓市”查閱了陜西省住房公積金2022年年度報告。

根據報告，2022年，新開戶單位16225家，凈增單位10534家；新開戶職工50.88萬人，凈增職工18.77萬人；實繳單位90402家、實繳職工472.33萬人、繳存額746.54億元，分別同比增長13.19%、4.14%、12.05%。2022年末，繳存總額5793.66億元、繳存余額2387.99億元，分別比上年末增長14.79%、13.96%。

另一方面，2022年，206.97萬名繳存職工提取住房公積金；提取額453.96億元，同比增長13.54%；提取額占當年繳存額的60.81%，比上年增加0.8個百分點。2022年末，提取總額3405.68億元，比上年末增長15.38%。提取金額中，購買、建造、翻建、大修自住住房占29.03%，償還購房貸款本息占41.01%，租賃住房占6.11%，支持老舊小區改造提取占0.01%；離休和退休提取占15.70%。

購房者最為關注的的，個人住房貸款方面，2022年，發放個人住房貸款7.44萬筆、385.30億元，分別同比下降11.53%、0.23%?；厥諅€人住房貸款190.62億元。2022年末，累計發放個人住房貸款103.28萬筆、3045.33億元，貸款余額1902.43億元，分別比上年末增長7.76%、14.48%、11.40%。個人住房貸款余額占繳存余額的79.67%，比上年末減少1.83個百分點。2022年，支持職工購建房913.61萬平方米。年末個人住房貸款市場占有率為17.35%，比上年末增加0.93個百分點。通過申請住房公積金個人住房貸款，可節約職工購房利息支出84.76億元。

2022年西安公積金實繳450.3億 占全省60.3%

根據西安發布，4月10日發布的西安公積金使用數據來看，2022年西安累計繳存總額為3244.42億元，同比增長16.12%，占到全省繳存總額的55.99%，當年實繳存額450.3億元，占到全省60.3%。

不難看出，西安公積金繳存總額在全省公積金繳存總額中占比較高，使用情況也更高： 2022年西安發放個人住房貸款4.13萬筆，累計額度為242.23億元，同步分別增長11.32%、28.99% 。

同樣，提取比例也較高，104.15萬名繳存職工提取住房公積金，提取額273.54億元，同比增長22.06。

西安當前個貸率仍處于高位運行 “商轉公”所需資金缺口大

那么回歸到購房者關注的話題上，西安“商轉公”到底為何這樣備受關注？實施的難點在哪里？

購房者關注“商轉公”，自然是因為其較低的利率優勢。以當下多家銀行的首套房貸款利率為4.1%，西安首套個人住房公積金貸款5年期以上3.1%的利率來測算：

首套個人住房公積金貸款額度65萬元、期限30年、等額本息的還款方式測算，利息總額為34.93萬元，月供2776元。

在同樣的額度、期限和還款方式下，利率為4.1%的商業貸款所需承擔的利息為48.07萬元，月供3141元。“商轉公”后將減少利息支出13.14萬元。而對于許多在貸款利率高位期間買房的購房者，按照5.9%的商貸利率計算，“商轉公”后利息將能節省38.86萬元。

在探討西安實施“商轉公”難點之前，我們先來了解下一個名詞：個貸率。

個貸率即住房公積金個貸率，也就是住房公積金個人住房貸款余額與繳存余額之比。而個貸率更是體現公積金支持個人貸款買房力度的重要指標，計算方式為：貸款余額 / 繳存余額 * 100 = 個貸率。通長，住房公積金貸款額度與每個城市的“個貸率”掛鉤。

去年10月，西安公積金管理中心公布當時西安市級個貸率為85.84；6月7日，西安住房公積金管理中心在留言板最新回復，截止5月底，西安市級個貸率已升至91.36%，重啟“商轉公”所需資金缺口較大，視今年貸款的投放及資金流動性情況，研究重啟“商轉公”業務。

2019年西安出臺了《資金流動性風險防控辦法》，其中明確：通過對個貸率和資金流量的綜合研判，實行三種級別響應，并規范了各級別響應。一級響應指個貸率連續三個月在85%-90%之間；二級響應指個貸率連續三個月在90%-95%之間，具體措施是：（1）在繼續實施一級響應的基礎上，暫停家庭代際間互助購房提取。（2）計算貸款額度時，繳存余額≥2萬元的，倍數下調為13倍，繳存余額小于2萬元的，各檔貸款額度在一級響應基礎上再下調5萬元。（3）個人住房貸款首付比例在一級響應基礎上再分別提高10%；三級響應指個貸率連續三個月在95%以上，措施是在二級響應的基礎上實施貸款輪候發放。

如果參考該文件，目前西安 “商轉公”的條件并不成熟。

商洛2016年開啟商轉公；銅川2017年實施商轉公；榆林2018年開啟商轉公；安康2019年執行商轉公；寶雞2021年開啟商轉公；漢中2022年9月重啟商轉公貸款業務；延安2022年11月推出商轉公貸款業務；咸陽2023年1月啟動商轉公；渭南2023年4月啟動商轉公。

這其中，商洛、銅川、榆林和安康這幾個城市開啟商轉公政策的時間相對較早，有些城市，并沒有專門針對這項業務的政策出臺。

而漢中和西安在2017年幾乎是同時停止“商轉公”業務，2022年9月又重新啟動“商轉公”貸款業務。

2023年，在整體房地產市場不太景氣、住房公積金貸款利率全面下調的大環境下，商業貸款轉公積金貸款的目的很明確，就是有效降低購房者的還貸壓力。

作為購房者，“商轉公”后能最有效的為購房者減輕還款壓力，也可以更好的促進房地產市場新增合理需求，促進經濟恢復。不過從目前西安公積金管理中心的最新回復來看，“商轉公”困難重重，因為公積金的釋放首要考慮的依然是剛需公積金住房貸款、組合貸款家庭需求，如果貿然實施“商轉公”，一旦出現資金流動性壓力，勢必會影響到后續保障剛需公積金貸款的發放，得不償失。

在這里，知樓市也提醒各位購房者，在西安“商轉公”政策尚未實施前，可以通過提取公積金來緩解商業貸款的還款壓力；同時，考慮今年置業的購房者，如果正常繳存住房公積金的，盡最大可能申請公積金個人貸款，額度不夠的情況下，也盡量申請“組合貸”的方式，將利率壓力降到最低。

關于西安“商轉公”事宜，您還有哪些問題和想法，今年會不會落地？可以在評論區留言，對于購房者關注的話題，知樓市也將在第一時間回復。