昨日下午（6月20日），肇慶市住房公積金管理中心發(fā)文，擬提高首套住房公積金最高貸款額度！

購買首套住房且首次使公積金貸款：

個(gè)人最高額度提高2萬元，家庭(含二人以上)最高貸款額度提高4萬元。

購買家庭第二套房或第二次使用公積金貸款的：

最高貸款額度不變。

具體擬調(diào)整限額如下：

01.

每月還款減少31元

粉絲：政策“杯水車薪”

在上述《征求意見稿》發(fā)出后，有不少粉絲對(duì)此提出質(zhì)疑，認(rèn)為本次公積金額度提高幅度有限，只是“杯水車薪”。

那么，事實(shí)果真如此嗎？

眾所周知，公積金貸款利率（5年期以上3.25%）比商貸更低，其貸款額度提高意味著購房壓力降低。

為此，樓市君算了一筆賬（按家庭購房、30年期計(jì)算）：

純公積金貸款：

①首付門檻變低：購買同一套房子，如今最高可貸44萬，此前只能貸40萬，意味著首付減少。

②可選擇總價(jià)更高的房子：首付一定的條件下，貸款額度的增加，就可以購買面積更大或單價(jià)更高的房子。

組合貸：

購買同一套房，總貸款額一定的情況下，隨著公積金部分占比提高，商貸部分占比相應(yīng)下降，月供及總利息也會(huì)下降。

以購買總價(jià)為80萬的首套房為例，首付2成，組合貸的月供較原政策減少約31元，總利息下降約1.1萬。

注：樓市君致電肇慶公積金中心了解到，若商貸部分可執(zhí)行2成首付，公積金同樣可首付2成。不過，其工作人員強(qiáng)調(diào)，購房者還需跟樓盤開發(fā)商溝通，是否能接受低首付。

如此看來，本次公積金貸款額度的上調(diào)，對(duì)購房者的影響力度并不算大。

02.

住房公積金長期高位運(yùn)行

個(gè)貸率超預(yù)警

不過，每月大家省下的這杯價(jià)值30元的奶茶，或許是肇慶公積金“咬出牙血”換來的利好。

在這里，必須提到一個(gè)知識(shí)點(diǎn)：個(gè)貸率。

“

個(gè)貸率指公積金個(gè)人住房貸款余額占繳存余額之比，它被視為“顯示住房公積金支持個(gè)人購房力度”的指標(biāo)。

個(gè)貸率過低，表明公積金支持貸款購房的力度不足，過高則透露公積金“支取”過量、余額趨緊。

”

據(jù)《廣東省住房公積金資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和管理的指導(dǎo)意見》有關(guān)規(guī)定，將住房公積金個(gè)人住房貸款率85%設(shè)為預(yù)警臨界點(diǎn)，并按照預(yù)警等級(jí)由低到高，劃分為三個(gè)級(jí)別。

一級(jí)預(yù)警：當(dāng)住房公積金個(gè)人住房貸款率在85%至90%之間，且資金凈流量連續(xù)三個(gè)月為負(fù)數(shù)；

二級(jí)預(yù)警：住房公積金個(gè)人住房貸款率在90%至95%之間，資金凈流量繼續(xù)為負(fù)數(shù)；

三級(jí)預(yù)警：住房公積金個(gè)人住房貸款率在95%以上，資金凈流量繼續(xù)為負(fù)數(shù)。

那么，肇慶的個(gè)貸率是什么情況？

從上圖可見，近9個(gè)月肇慶個(gè)貸率整體呈下降趨勢(shì)，但均超過95%，達(dá)到三級(jí)預(yù)警。

除今年5月外，其余月份個(gè)貸比都超過100%，這意味著月度個(gè)人住房貸款余額＞繳存余額，公積金賬戶處于超負(fù)荷使用的狀態(tài)，甚至出現(xiàn)“被貸空”的現(xiàn)象。

若把時(shí)間拉長至近8年，我們可以明顯發(fā)現(xiàn)，2016年起，肇慶公積金個(gè)貸率就突破85%（預(yù)警臨界點(diǎn)），從69.89%直接上升至92.94%，觸發(fā)三級(jí)預(yù)警。

2017年至今，個(gè)貸率一直維持在103%以上，可以說是入不敷出。

在上述嚴(yán)峻的情況下，肇慶公積金中心還出臺(tái)政策，擬提高公積金貸款額度減輕購房者負(fù)擔(dān)，可以說是給出了誠意。

03.

暫停異地公積金貸款

實(shí)行輪候放款

實(shí)際上，個(gè)貸率的高低，還影響著異地公積金貸款。

2018年7月23日，肇慶市住房公積金個(gè)貸率爆表，達(dá)到113.89%。

為此，肇慶公積金管理委員出臺(tái)《關(guān)于優(yōu)化肇慶市住房公積金抵押貸款流程的有關(guān)規(guī)定》（肇房委[2018]7號(hào)），用于控制住房公積金資金流出數(shù)量和流出速度。

在此背景下，肇慶公積金貸款放款速度變慢，放款時(shí)間甚至拉長至半年以上，部分樓盤甚至多送購房折扣，來建議客戶優(yōu)先選擇純商貸。

該文件還規(guī)定，當(dāng)個(gè)貸率超過90%，暫停異地公積金貸款業(yè)務(wù)，以保障本市公積金繳存人的權(quán)益，同時(shí)實(shí)行公積金貸款輪候放款措施。

異地公積金貸款暫停，在一定程度上抑制了外地客戶到肇慶購房的意愿，對(duì)樓市成交有直接的影響。

雖說，肇慶現(xiàn)時(shí)個(gè)貸率呈微降趨勢(shì)，但距離90%開放異地貸款的基準(zhǔn)線存在差距，因此，近期開放異地公積金貸款還存在一定難度。

最后，樓市君認(rèn)為，肇慶公積金個(gè)貸率近期整體呈下降趨勢(shì)，是一個(gè)好消息。

否則，即便提高貸款額度，貸款放款只會(huì)更慢。有些樓盤覺得公積金回款慢，就更對(duì)公積金貸款不上心。

對(duì)此，你又是怎么認(rèn)為的？