端午假期過后，“救市工具箱”再出大招——購房者呼吁已久的“公積金貸款額度”終于準備從30萬/人調整回50萬/人！

先來看看端午的網簽數據，或能猜到為何在端午節后第一天公布新政。

據樂居統計佛山房產信息網數據顯示，佛山端午三天共成交新房366套，同比去年再降13.88%，網簽面積約4.21萬㎡，創下近6年新低，近9年第二低，僅高于受限購、限貸、限價多重影響下的2017年。

縱觀歷年網簽來看，佛山端午樓市一手網簽量已呈現自2020年四連跌態勢。

莫非佛山有錢人端午都劃龍舟去了？

疊滘龍舟漂移（圖源南海桂城）

2023年即將過半，樓市卻依然低迷。

經歷了去年12月全面放開限購、疫情結束后，今年1-5月佛山商品房成交規模仍創近五年新低。縱使佛山近期密集出臺樓市新政策，包括三水、高明恢復購房入戶等，但影響仍然有限。

01

業內：受惠不大 影響刺激有限

今年來，全國已有超過90個城市先后出臺了公積金優化調整政策。主要有兩個方向，一是提升公積金貸款額度，二是支持公積金支付購房首付。

那么，佛山公積金貸款額度擬恢復50萬/人、100萬/夫妻，且只有20億額度，即最多約4000個名額，影響會有多大？

廣東粵灣數據研究院高級研究主任張穎欣

目前客戶因為經濟大環境不景氣而對后市信心不足，僅僅是提高額度并未能根本性解決問題，且使用公積金貸款可享受的購房折扣較少，預計該政策對樓市影響不大。

佛山中原策略研究中心負責人謝然鋒

佛山擬將公積金貸款額度調回50萬/人，僅調節了市場的小部分群體置業需求的釋放，整體而言對樓市需求的釋放刺激影響較為有限。究其原因：①公積金在客戶購房使用中占比較低；②增加的貸款額度也僅僅是減少了部分利息差，客戶受惠不大。

在2021年4月2日，因個人信貸資金缺口增大，佛山公積金個人貸款最高額度由50萬降為30萬，已持續2年多。彼時，處于房地產市場行情下行前，樓市政策趨緊，但成交平穩、活躍，供銷雙熱，市場預期升溫。在下調后的5、6月份樓市網簽量仍高達120萬m2、96萬m2。

現今，截止到25日，6月佛山新房住宅環比減量約2成，同比減量約4成，整體跌幅較大。2023年上半年，因市場預期及信心的不足，在前期積壓的購房需求逐漸消耗后，樓市復蘇動能持續走弱，供需雙方陷入膠著狀態。目前僅僅調高公積金貸款額度，僅能釋放小部分購買力，若下一步佛山出臺調控優化組合拳，如適度放寬“三房兩貸”的限制、人才引進入戶、發放購房補貼、降低首付比例及房貸利率、全面放開購房入戶等，將有利于釋放更多潛在的購買力，助力樓市持續復蘇回穩。

下半年，佛山樓市恢復或比預期的時間還要長，7、8月份為傳統樓市淡季，可能要到 “金九銀十”期間，市場或會有所好轉，屆時配合多種利好政策的支撐。

地產大V鄧浩志

提高公積金貸款額度，受惠不大，很難因此刺激需求的釋放。

而如果是公積金可以支付首付，有類似于降低購房首付的作用，等于降低了部分群體的購房門檻，這個政策相對有力。

02

“異地公積金能用嗎？”、“什么時候商轉公？”

公積金新政一公布便引發眾多網友熱議，樂居將高頻問題拎出來，看看大家最關注哪些？

Ｑ：繳存額度低可以用公積金貸款嗎？

答：住房公積金的貸款額度計算除與個人住房公積金繳存額有關以外，還與住房個人公積金明細余額、購房金額、購房面積、貸款年限、年齡、債務等因素有關。住房公積金管理中心根據上述要素綜合計算個人貸款額度。

在我市繳存的職工，還可登錄住房公積金管理中心網站——網上辦事大廳——查詢與申報，進入“個人明細”——“我要查詢”——“貸款額度擬算”，進行測算，足不出戶即可查詢了解個人貸款額度，以便職工做好資金計劃。

Ｑ：異地繳存公積金可在佛山用嗎？

答：可以但有條件！

根據佛山市住房公積金貸款政策規定，使用異地公積金在佛山貸款買房需滿足以下條件之一：

1、借款人或者其配偶中任一方為佛山市戶籍。

2、借款人或其配偶在申請貸款之月起，前6個月內連續依時足額繳存佛山住房公積金，且累計依時足額繳存佛山住房公積金滿1年。

Ｑ：什么時候可以商轉公啊？

答：目前佛山還不支持商轉公。

按去年佛山政府答復，對于存量貸款的商轉公業務，我中心將適時探索開展。

Ｑ：已經貸了30萬還可繼續貸嗎？

答：按之前的規定是不可以，具體以本次新政策落地細則而定。

Ｑ：超144㎡二手房可貸公積金嗎？

答：不可以，公積金貸款僅支持“普通住房”，即“單套住房套內建筑面積120平方米以下或單套住房建筑面積144平方米以下”。

Ｑ：二手房貸公積金最長年限？

答：購買“二手房”申請貸款的，貸款年期最長不超過20年，同時不長于房屋余下的土地使用終止年期。

Ｑ：公積金二套利率是多少？

答：2022年10月1日起，佛山下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，即5年期以下為2.6%，5年期以上為3.1%。

但第二套個人住房公積金政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

Ｑ：有一套“公貸”未結清能申請二套嗎？

答：職工家庭名下擁有佛山市內兩套及以上住房，或未結清住房公積金貸款且全國范圍內使用兩次公積金貸款的，不得申請住房公積金貸款。

Ｑ：什么時候實施？

答：目前正在征求意見，征求意見時間為2023年6月25日-7月4日。預計征求意見結束后，7月或8月有可能正式落地執行。具體實施時間和細則須等候官宣。

政策原文

關于階段性提高個人住房公積金貸款額度的通知（征求意見稿）

各住房公積金繳存職工：

為深入貫徹黨中央、國務院決策部署，堅持“房住不炒”的定位，支持剛性和改善性住房需求，促進我市社會保障事業高質量發展、可持續發展，市住房公積金管理中心結合我市實際，現將階段性提高個人住房公積金貸款額度有關情況通知如下：

一、主要目標

堅持“房住不炒”的定位，支持剛性和改善性住房需求，在一定時間和資金范圍內適當提高住房公積金個人最高可貸額度。

二、實施內容

（一）可貸額度：繳存職工個人申請的，最高可貸額度提高至50萬元，繳存職工家庭（夫妻雙方）同時申請的，最高可貸額度提高至100萬元。根據繳存年限劃分個人最高可貸額度具體如下：

1.累計依時足額繳存住房公積金1年（含）以上2年（不含）以下的，貸款額度個人最高不超過30萬元；

2.累計依時足額繳存住房公積金2年（含）以上3年（不含）以下的，貸款額度個人最高不超過40萬元；

3.累計依時足額繳存住房公積金3年（含）以上的，貸款額度個人最高不超過50萬元。

（二）適用對象和申請條件：與市住房公積金管理中心現行貸款辦法一致。

（三）資金總額度：20億元。

三、實施起止時間

本通知自2023年XX月XX日起實施，至2023年12月31日（以銀行受理貸款日期為準）或貸款審批金額達到資金總額度上限為止。

佛山市住房公積金管理中心

2023年X月X日

03

去年公積金貸款同比腰斬，余額充足

今年3月，佛山公積金披露了《佛山市住房公積金2022年年度報告》，數據顯示，2022年，發放個人住房貸款1.19萬筆38.64億元，同比分別大跌35.82%、50.8%。

2022年末貸款余額410.79億元，比上年末增加0.82%。個人住房貸款余額占繳存余額的89.88%。

從以上數據來看，由于樓市低迷，去年發放的個人住房貸款額度同比腰斬。申請貸款的人少了，所以貸款余額相對較為充足。

04

公積金貸100萬省18萬利息

為什么公積金貸款“香”？

主要有兩個因素，一是公積金貸款利率低于商貸，僅3.1%，目前商貸最低是4%。

二是公務員、國央企或事業單位、金融行業等收入較為穩定的人群，繳存的公積金較高，是公積金貸款的主力軍。

相比商貸，公積金貸款能省多少錢，我們舉個例子：

①貸款50萬、30年期至少可省9.07萬元利息。

②貸款100萬、30年期至少可省18.14萬元利息。

目前，在佛山主城區買一套三房的房子，總價怎樣都要200萬以上，倘若給了3成首付，也要貸款140萬以上，即使夫妻公積金能貸滿100萬也還是不夠用的，需要部分組合商貸。

而如果是在非主城區房價稍微低一些的鎮街，總價在150萬以內的房子，那么夫妻100萬公積金貸款可能就剛剛好。

05

商貸利率已降至4% 或還有下調空間

雖然公積金貸款利率僅3.1%，不過隨著商貸利率不斷下調，且放款速度快，現在公積金貸款吸引力并不是特別大。

6月20日，央行下降了5年期以上的首套房貸利率到4.3%，而佛山目前主流銀行首套房貸利率已普遍執行LPR-20BP，即4%；而二套利率普遍為4.8%。

那么，商貸利率還有可能降到3字頭嗎？

鄧浩志表示，相對前幾年市場瘋狂的時候，的確回調了一大截，但跟國外或香港比一下（香港約2%上下）我們的房貸利率一點都不便宜，尤其二套房的利率，更是高得嚇人。所以，理論上還有下調空間。

至于此前很多站在高崗上的購房者普遍期待什么時候能降降存量房利率？在這里奉勸大家別天真了，這幾乎是不太可能的事情。不過央行LPR不斷下調，所有已貸款的LPR利率在新的執行年度都能跟著調整。