為簡化二手房交易流程，降低交易成本，從去年以來，全國多個(gè)省市開始推行二手房“帶押過戶”模式。

近日，北京銀保監(jiān)局表示，北京地區(qū)跨行“帶押過戶”已有成交案例。與此同時(shí)，同行“帶押過戶”已在10多家銀行實(shí)現(xiàn)常態(tài)化辦理。

北京鏈家相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，近一個(gè)多月來，各家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)積極與銀行協(xié)調(diào)流程，同時(shí)各家銀行也在做相關(guān)測(cè)試，“就北京鏈家來說，目前朝陽地區(qū)‘帶押過戶’的成交案例相對(duì)較多”。

首個(gè)跨行案例落地

今年5月初，業(yè)主杜女士計(jì)劃出售自己在北京門頭溝區(qū)的一套房產(chǎn)，由于她在北京銀行有一筆抵押住房按揭貸款，為推進(jìn)流程，她決定選擇“帶押過戶”。

所謂的“帶押過戶”，是指在不動(dòng)產(chǎn)交易中，賣家將處于抵押期間的不動(dòng)產(chǎn)在未結(jié)清抵押貸款的情況下轉(zhuǎn)移給買家，買家同步完成按揭貸款的抵押登記，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。

今年3月31日，北京銀保監(jiān)局等四部門印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)個(gè)人存量住房交易“帶押過戶”有關(guān)工作的通知》，啟動(dòng)存量房“帶押過戶”工作。

根據(jù)上述規(guī)定，申請(qǐng)二手住房交易“帶押過戶”的家庭需要同時(shí)滿足4個(gè)方面的條件：一是本市個(gè)人二手房交易；二是買方必須是全款或者辦理的是個(gè)人住房商貸購房；三是賣方未結(jié)清的貸款必須是商貸，或是已經(jīng)還清公積金貸款部分的組合貸；四是所交易的住房在轄內(nèi)商業(yè)銀行僅存一次有效抵押。

據(jù)了解，準(zhǔn)備購買杜女士房產(chǎn)的客戶李女士選擇的是中信銀行北京分行進(jìn)行商業(yè)貸款，相比同行帶押過戶，此次跨行“帶押過戶”流程更為復(fù)雜。

據(jù)中信銀行北京分行相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，5月15日，買賣雙方向銀行申請(qǐng)“帶押過戶”業(yè)務(wù)，并與經(jīng)辦銀行簽訂了協(xié)議。據(jù)了解，相較于以往的二手房交易流程，“帶押過戶”模式下買家多簽署了銀行關(guān)于“帶押過戶”的文件材料。

5月18日，中信銀行正式報(bào)送貸款審批手續(xù)，貸款發(fā)放、資金劃撥、結(jié)清貸款、解除抵押等業(yè)務(wù)，均由買賣雙方銀行來完成，銀行信息交互等步驟都在北京金融綜合服務(wù)網(wǎng)上實(shí)現(xiàn)。

5月25日，買賣雙方在不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理過戶，至此，從審批到過戶完成僅用了6個(gè)工作日。5月26日，買房者貸款順利發(fā)放，賣方銀行貸款結(jié)清，帶押過戶流程正式完成。據(jù)促成該項(xiàng)二手房交易的北京鏈家經(jīng)紀(jì)人介紹，這是北京市首筆跨行帶押過戶業(yè)務(wù)。

北京鏈家相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，過去在二手房交易中，解押過戶需要業(yè)主籌集資金、預(yù)約還款解押之后才能完成過戶。現(xiàn)在，客戶選擇“帶押過戶”可以省去這兩個(gè)環(huán)節(jié)，從目前推行的比較順利的案例來看，交易時(shí)間比過去縮短將近一個(gè)月。“當(dāng)然，普遍時(shí)效的縮短周期還需要更多案例驗(yàn)證。”

另據(jù)該負(fù)責(zé)人介紹，“帶押過戶”當(dāng)天，需要賣方原貸款銀行人員到現(xiàn)場(chǎng)配合買賣雙方完成相關(guān)手續(xù)。不論是同行還是跨行業(yè)務(wù)，目前仍需要線下面簽、線下過戶，會(huì)增加一些線下成本。

目前，“帶押過戶”難度比較大的是跨行業(yè)務(wù)。上述鏈家負(fù)責(zé)人解釋稱，由于每家銀行的流程、簽約模板、存管手續(xù)均不同，在跨行帶押過戶時(shí)需要更多協(xié)調(diào)對(duì)接，加上目前部分銀行仍處在流程、系統(tǒng)搭建階段，還需要一段時(shí)間才能跑得更順暢。

據(jù)中信銀行北京分行相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在上述通知下發(fā)后，北京各相關(guān)管理機(jī)構(gòu)為業(yè)務(wù)順暢開展做了大量基礎(chǔ)性工作。其中，北京市金融監(jiān)督管理局牽頭搭建金融專網(wǎng)進(jìn)行銀行間信息交互，擬定行業(yè)自律公約，規(guī)范各銀行業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并持續(xù)開展政策宣講。此外，北京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心簡化了多項(xiàng)業(yè)務(wù)流程，將抵押權(quán)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合并辦理，客戶只需要去一次不動(dòng)產(chǎn)登記中心，就可以辦理全部手續(xù)，避免多次奔波往返。

“門頭溝區(qū)首筆跨行帶押業(yè)務(wù)的實(shí)施，已經(jīng)證明了二手房帶押過戶在交易流程上是順暢的，以及整個(gè)制度流程方案設(shè)計(jì)上也是完備的。”上述銀行負(fù)責(zé)人表示。

據(jù)了解，今年5月下旬，基于北京金融綜合服務(wù)網(wǎng)的跨行帶押過戶在門頭溝區(qū)不動(dòng)產(chǎn)交易中心成功辦理完成，意味著北京地區(qū)跨行帶押過戶已步入線上化軌道。與此同時(shí)，同行帶押過戶已在10多家銀行實(shí)現(xiàn)常態(tài)化辦理，已交易房產(chǎn)涉及通州、海淀、朝陽、懷柔、豐臺(tái)等8個(gè)區(qū)。

截至目前，北京地區(qū)“帶押過戶”政策各類配套措施已經(jīng)基本到位，占市場(chǎng)份額八成以上的銀行機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)均可辦理。

各地積極落實(shí)

多位業(yè)內(nèi)人士指出，在二手房交易領(lǐng)域，允許“帶押過戶”后，個(gè)人辦理房屋過戶和抵押登記不必先結(jié)清前一筆按揭貸款，這解決了房產(chǎn)交易過程中存在的還貸資金籌措難、過橋資金成本高、售房交易周期長等問題。

據(jù)了解，在以往的二手房交易中，如果業(yè)主名下的房產(chǎn)申請(qǐng)了貸款，則房產(chǎn)在抵押期間禁止、限制轉(zhuǎn)讓。因此如果想出售房產(chǎn)，賣方需要先籌集資金結(jié)清貸款、解除抵押登記，然后再由買家申請(qǐng)貸款，對(duì)房子進(jìn)行再次抵押。這樣不僅買賣雙方費(fèi)用支出增加，而且交易流程也變長。

一位中介人士告訴記者，以往在二手房交易中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)買家將首付款借與賣家，用于幫助其結(jié)清貸款。但此時(shí)房產(chǎn)尚未過戶，資金安全難以保證，因此不少中介機(jī)構(gòu)在其中愿意提供擔(dān)保服務(wù)，按照按揭款的 0.6%收取費(fèi)用；如果首付款不足以付清賣方貸款的話，中介、銀行等機(jī)構(gòu)亦有墊資服務(wù)，此類墊資的月息為1.8%，以10天0.6%為一個(gè)節(jié)點(diǎn)計(jì)算費(fèi)用，另外再加上公證費(fèi)（借款額的0.78‰加1260元），這些費(fèi)用均由賣方承擔(dān)。

為進(jìn)一步提升便利化服務(wù)水平，降低制度性交易成本，今年3月31日，自然資源部和原銀保監(jiān)會(huì)公布的《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》，要求各地要在已有工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)亍皫а哼^戶”推行情況、模式及配套措施情況，深入探索，以點(diǎn)帶面，積極做好“帶押過戶”。

所謂的“以點(diǎn)帶面”具體包含3個(gè)方面，一是城市層面，推動(dòng)省會(huì)城市、計(jì)劃單列市率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；二是金融機(jī)構(gòu)層面，推動(dòng)同一銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)拓展；三是不動(dòng)產(chǎn)類型層面，要推動(dòng)住宅類不動(dòng)產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動(dòng)產(chǎn)拓展。

據(jù)了解，去年8月份，濟(jì)南等部分城市率先探索開展“帶押過戶”，截至目前，全國共有15個(gè)省市100多個(gè)地市開展了“帶押過戶”試點(diǎn)，天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省市已經(jīng)全面開展。

目前，各地“帶押過戶”主要分為個(gè)人業(yè)務(wù)和企業(yè)業(yè)務(wù)，其中個(gè)人業(yè)務(wù)居多，主要針對(duì)二手住宅交易。部分地區(qū)如東臺(tái)、平頂山，將“帶押過戶”業(yè)務(wù)擴(kuò)展至工業(yè)項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域。

從先行試點(diǎn)的城市來看，濟(jì)南推出不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”改革后，辦理時(shí)限減少近10個(gè)工作日，實(shí)現(xiàn)2個(gè)工作日左右辦結(jié)，單筆平均交易成本從1.2萬元左右降至千元以下；浙江二手房交易過戶環(huán)節(jié)從15個(gè)縮減至9個(gè)，全流程耗時(shí)從30天~60天，壓縮到最多15天。

一位北京地區(qū)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，目前，北京地區(qū)的“帶押過戶”在過戶環(huán)節(jié)已無限制，“主要是銀行對(duì)接及抵押處理等相關(guān)環(huán)節(jié)仍需磨合”。

據(jù)了解，從各地的實(shí)踐來看，“帶押過戶”主要形成了3種模式，一是新舊抵押權(quán)組合模式，即通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”；二是新舊抵押權(quán)分段模式，即通過借新貸、過戶后還舊貸，實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”；三是通過抵押權(quán)變更實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”。

監(jiān)管部門鼓勵(lì)各地結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，確定適宜的辦理模式，并結(jié)合實(shí)踐不斷豐富發(fā)展。同時(shí)，也指出買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù)時(shí)，鼓勵(lì)各地積極引入預(yù)告登記，通過預(yù)告登記制度，防止“一房二賣”、防范抵押權(quán)懸空等風(fēng)險(xiǎn)。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為“帶押過戶”模式對(duì)于活躍二手房市場(chǎng)、促進(jìn)換房需求加快釋放將起到積極作用。

據(jù)了解，過去一個(gè)多月，北京鏈家積極協(xié)調(diào)各家銀行、業(yè)主和客戶，溝通完善帶押過戶尤其是跨行帶押過戶流程的完善，并通過對(duì)交易流程的全面把控，推動(dòng)了第一單跨行帶押過戶的成功落地，已沉淀了一套系統(tǒng)的操作流程指引。

“未來，隨著帶押過戶的全面鋪開，房產(chǎn)交易效率將進(jìn)一步提升，交易成本也會(huì)隨之降低。”北京鏈家相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。