2019-05

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文 | 劉萌

樓市江湖似乎永遠(yuǎn)不缺少故事，首付貸雖然選擇“潛水”，但并沒有相忘于江湖。

《證券日報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分房產(chǎn)中介存在墊資、幫買方湊首付、“二套房變首套房”等違規(guī)行為。

房產(chǎn)中介違規(guī)墊資

《證券日報》記者以購房者身份暗訪了多家京城房產(chǎn)中介，在得知本報記者買房首付不夠后，經(jīng)紀(jì)人給出了一些“解決辦法”。

北京市朝陽區(qū)某房產(chǎn)中介表示：“如果您名下還有其他房產(chǎn)，可以將房產(chǎn)抵押給我們公司，最高可抵押房產(chǎn)評估價的七成。我們公司可以做到7天內(nèi)放款，不會影響買房進(jìn)度。”

“不過，這類墊資業(yè)務(wù)一般期限比較短，您需要考慮后續(xù)有沒有還款能力。同時，抵押用途不可以寫購房，并且需要一定比例的手續(xù)費(fèi)”。該經(jīng)紀(jì)人提醒記者。

據(jù)其介紹，手續(xù)費(fèi)分為兩種：第一，每月收取貸款額1.08%作為利息以及貸款額0.1%作為中介費(fèi)，簽訂合同時一次性繳清。第二，每月收取貸款額1.5%作為利息，簽訂合同時一次性繳清。

在第一種情況下，購房人需要與中介約定固定的墊資時長。以墊資100萬元、用款8個月為例，購房人一次性繳納總額為8000元的中介費(fèi)（每月收取貸款額的0.1%，共8個月），以及86400元的利息（每月收取貸款額的1.08%，共8個月）。如果購房者用款不足8個月提前還款，中介費(fèi)不退，利息可按照用款天數(shù)退款，不足1個月按1個月計(jì)算。同時，8個月的用款期限不可以展期。

在第二種情況下，以墊資100萬元、用款2個月舉例，購房人一次性繳納30000元利息（貸款額的1.5%，共2個月），如果購房者用款不足2個月提前還款，實(shí)際利息按照用款天數(shù)計(jì)算（不足1個月算1個月）。同樣不可以展期。

上述經(jīng)紀(jì)人表示：“第一種情況適合不清楚資金何時能夠周轉(zhuǎn)開的購房人，利息相對較低，不過如果簽訂的時限較長又提前還款，會損失0.1%的中介費(fèi)。”

據(jù)《證券日報》記者暗訪了解，墊資手續(xù)費(fèi)大多為借款額的1%-2%不等，每個月收取，多數(shù)中介表示“不滿1個月要按照1個月收費(fèi)”。

“二套房變首套房”提高貸款額

在某大型房產(chǎn)中介，《證券日報》記者了解到一項(xiàng)可以減輕二套房首付壓力，即“二套房變首套房”的“服務(wù)”。

上述房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人表示，“我們可以在您不離婚的前提下，將買二套房操作成買首套房，貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%，貸款比例達(dá)到65%。此項(xiàng)業(yè)務(wù)收取貸款額1%-1.5%的手續(xù)費(fèi)，貸款額0.15%的公證費(fèi)，80元抵押登記費(fèi)以及1000元左右的委托費(fèi)。其中第一項(xiàng)，由我們公司收取。”

不過，面對《證券日報》記者的追問，這位業(yè)務(wù)員并不愿意透露具體流程，只表示：“您只需提供身份證、戶口本、征信記錄等個人信息，除了銀行面簽，其他環(huán)節(jié)您不用出現(xiàn)。同時，您不用擔(dān)心風(fēng)險，此項(xiàng)業(yè)務(wù)為批貸后繳納手續(xù)費(fèi)，并且在和賣方簽訂購房合同時，會簽訂一個補(bǔ)充協(xié)議，寫明‘如果貸款未批則合同作廢’。我們會和賣方解釋清楚，等待批貸的時間一般在10天以內(nèi)，即使此單批貸失敗，也不會耽誤很長時間。”

業(yè)內(nèi)人士分析稱：“直接的‘二套房變首套房’，從流程來看，是不可能在銀行獲得審批通過的，因?yàn)殂y行批貸時會查詢買方的征信記錄，過往的貸款記錄等信息是瞞不住的。如果房產(chǎn)中介確實(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)上述業(yè)務(wù)，很可能是房產(chǎn)中介提供了假資料給銀行，而銀行在審核時也涉嫌放水。”

該房產(chǎn)中介工作人員表示：“‘二套房變首套房’的手續(xù)費(fèi)為貸款額的1%-1.5%，一般以貸款額作為區(qū)分。近期，貸款額超過300萬元的客戶手續(xù)費(fèi)按照1.5%收取，300萬元以下的客戶按照1%收取。”對于這樣做的原因，其解釋稱：“貸款超過300萬元涉及到與銀行分行層面溝通，所以手續(xù)費(fèi)較高，300萬元以下支行審批即可。”

除此之外，還有多項(xiàng)根據(jù)購房者實(shí)際情況“量身定做”的貸款業(yè)務(wù)。一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示：“您只管放心看房，最后如果只是差錢，我們公司提供‘一站式服務(wù)’，可能是抵押貸款也可能是消費(fèi)貸。如果賣家要求全款，我們也可以提前墊資，拿到房本您再按照合同約定把錢還給我們公司。”

在記者的暗訪過程中，多個房產(chǎn)中介為了促成交易，對本報記者聲稱其“業(yè)務(wù)合規(guī)”、“流程正常”。

一位不愿具名的中介行業(yè)高管人士表示：“對于購房者來說，首付貸、墊資等雖然緩解了燃眉之急，但是部分借款的利息會非常高。對于購房人而言，需要考慮是否能夠保證自己有一個長期穩(wěn)定的工作來償還這部分高息借款，以及未來房地產(chǎn)市場不可能短期內(nèi)大幅上漲讓購房者從中間套利。對于房產(chǎn)中介來說，推介此類業(yè)務(wù)的動力在于促成買賣雙方盡快達(dá)成交易。部分房產(chǎn)中介即使沒有直接提供相關(guān)業(yè)務(wù)，作為引薦方也是違規(guī)的，這種加杠桿的方法，不管是對于房產(chǎn)中介、開發(fā)商、貸款中介、金融機(jī)構(gòu)，中間的風(fēng)險還是比較大的，不利于整個房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。”

據(jù)記者了解，近兩年，住建部、央行等一直重點(diǎn)治理樓市信貸違規(guī)等亂象。2017年，住建部、央行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。人民銀行營業(yè)管理部、銀監(jiān)會北京監(jiān)管局、北京市住建委、北京住房公積金管理中心四部門曾聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)北京地區(qū)住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險管理的通知》，要求各商業(yè)銀行要根據(jù)“了解你的客戶”的原則，加強(qiáng)對客戶的盡職調(diào)查，認(rèn)真核查購房人首付款資金來源，對使用“首付貸”等金融產(chǎn)品加杠桿的客戶，應(yīng)拒絕發(fā)放貸款。《2018年整治銀行業(yè)市場亂象工作要點(diǎn)》將違反房地產(chǎn)行業(yè)政策作為整治工作要點(diǎn)之一，包括發(fā)放首付不合規(guī)的個人住房貸款；以充當(dāng)籌資渠道或放款通道等方式，直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等行為提供便利；綜合消費(fèi)貸款、個人經(jīng)營性貸款、信用卡套現(xiàn)等資金用于購房等均被作為重點(diǎn)查處對象。

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