一、抵押貸款的基礎概念

1、抵押貸款 授予銀行對抵押物（房產為主）的抵押債權，獲取銀行相應的貸款額度，銀行根據貸款的用途進行分類，分別為：購房按揭、消費貸、經營貸，其中有一次抵押及二次抵押。敘述如下表：

一次抵押的貸款額度，一般是房產評估價的6-7成。

一次抵押的貸款額度，一般是房產評估價的6-7成。例如1000w房產，一押若獲批7成額度，1000w×70%=700w。

２、二次抵押

二次抵押，即在房產已有首次抵押的前提下，將房產余值進行二次抵押，新增貸款額度，簡稱二押。

例如1000w房產，已有按揭400w，二押若獲批7成額度，1000w×70%-400w=300w，即新增300w額度。

理論上房產可以無限次的抵押，但由于每新增一次抵押，房屋的余值就會更接近上限，因此銀行的接受程度最多進行到二次抵押，部分民間機構也存在三次抵押的產品。

需要注意，特別是民間的二押、三押，若被一押的銀行發現，銀行有可能提前收回給你發放的貸款。

３、還款方式

舉例：借100元，分2月歸還，月利息2% 等額本息：本金100÷2=50元，利息首月2元，次月1元，共計3元，因此月供為103÷2=51.5元；

等額本金：本金100÷2=50元，利息首月2月，次月1元，因此月供為首月52元，次月51元；

先息后本：月供2元，末月102元； 分期費率：每月月供均為52元（實際利率遠高于名義利率，有坑）

結論：本著資金利用率高的原則，先息后本＞等額本息＞等額本金＞分期費率

４、第三方抵押

非產權人亦可作為主貸人，但大部分銀行只接受直系親屬的第三方抵押（以家庭為單位），例如：產權人是小明一人名字，小明的父母、配偶、配偶的父母、子女（若成年）均可作為主貸人來抵押小明的房產。

另有少部分銀行，可以接受產權人的旁系親屬、公司合伙人等等。

５、第三方放款

任何一筆抵押貸款，無一例外，放款必須放至第三方的企業或個人賬戶，以此來把控資金用途。

例如：小明做了500w的經營貸，放款前提供購銷合同，合同內容大致為小明向小張訂購了一批500w的原材料，因此500w由銀行受托支付，放款至小張的企業賬戶或個人賬戶。

6、抵押的流程

遞交材料→下戶→批復→簽合同→辦抵押→放款

從審批到放款大致1個月（極個別銀行全程加急1-2周放款），若涉及轉貸，可先至B銀行批復后，再進行墊資結清A銀行并且撤押，B銀行入押放款，歸還墊資即可。

7、 征信查詢次數

征信查詢次數是不受限制的，但是在進行銀行借貸、申領信用卡或者其他網絡平臺進行貸款的時候，銀行機構和金融平臺都會希望申請人的征信查詢次數不要過多，因為查詢征信次數過多，意味著申請人是有嚴重的資金問題，再申請借貸的時候就會被平臺或機構拒絕，或者降低審批額度。

征信查詢原因一般分為：貸款審批、信用卡審批、擔保資格審查、本人查詢、貸后管理，并且實時更新。以上五種查詢，只有本人查詢以及貸后管理不計入查詢次數，其余都算，一般抵押貸款的要求3個月小于4次，半年6-8次以內。部分銀行可適當溝通

８、 銀行的風控維度

收入、負債、資產、征信、公司、合規、大數據。

以上基本包含了銀行所有的風控標準。但每個銀行側重點大有不同，例如A銀行注重還款能力（收入負債比），B銀行注重資產（資產負債比）等等。

但征信具有一票否決權，一般要求連3累6（兩年內不能出現連續3個月的逾期以及累計6次逾期，部分銀行可適當溝通）。

其余細則包含很多，不展開詳述，圍繞銀行的風險偏好，對自己的貸款對成功率有極大的幫助。

二、如何避坑

1、負債排序

購房按揭→抵押（消費貸或經營貸）→銀行信貸→信用卡分期→金融機構信貸。

以上為貸款正確順序，切勿顛倒！

大致原因是銀行審批對負債的認定方式，一旦劣質負債過多（包括金額、筆數），優質負債將無法獲批，進入惡性循環，遵循以上結論即可。

已有資產抵押（若有）+首付+墊資=全款購房，過戶后新產證抵押，歸還墊資。

以上購房路徑，可貸額度大大提升，目前主流的利率為年化3.6-4.25%，先息后本，10年授信，每3年歸一次本金。

全款墊資相較于房貸按揭而言，優勢在于杠桿率大、利率低，缺陷在于穩定性較弱，需要學習轉貸思維，更適合愿意折騰的購房者。

3、轉貸思維

即A銀行原有貸款，替換為B銀行貸款。

舉例：2018年，800w房產在A銀行貸款500w年化利率5.25%的3年先息后本；2020年房價上漲至1200w，由A銀行轉貸至B銀行，貸款800w年化利率3.85%的10年氣球貸（氣球貸即10年等額本息，月供按30年分攤，10年到期后一次性結清剩余未還本金）。

結論：息差1.5%/年，額度新增300w，年限由3年拉長至10年不歸本。

總結：房價上漲又伴隨著利率下行，大概率3年左右為一輪轉貸的高峰期，目的是提額、降息、拉長貸款年限。綜合收益＞摩擦成本即可執行。

4、風險把控

放款≠萬事大吉，貸后合規包含： ①資金回流（線下溝通） ②貸后管理，持續維護好個人的征信、負債、抵押物債權等 ③若經營貸，則企業不能注銷、經營異常、官司執行，直至貸款結清

還有其它情況，都是貸后的服務。這也是為什么大家需要貸款中介的原因。

5、無還本續貸“陷阱”

大部分中介廣告會提到“10年、20年先息后本，期間不歸本”，此說法理論上確實存在，源于銀行的無還本續貸，即20年授信，先息后本，每3年歸還一次本金，若第3年經過審核認定為A類客戶，可免去歸本的步驟，直接續貸進入下一個3年周期。

但其實主動權從來都在銀行手里，3年后的審核標準銀行隨時可以變動，甚至政策也有被取消的可能，因此無還本續貸，絕不是“救命稻草”，只能是“意外的驚喜”，務必提前做好歸本的準備。

歸本之后的續出，基本不會存在問題，且銀行也會提前審核告知。

三、操作心法

1、朋友圈

養Liushui，不上征信的低息拆借，父母、親戚朋友是最好的選擇，但若身邊的人都不滿足條件，只能想辦法融入同頻的圈子，平時養成借錢的“好習慣”，不要不好意思，但必須告知真實用途、寫借條、按時還款，且務必全額支付利息（多少自己協商），不要因為別人客氣幾句就真的免了。一旦身邊形成這些資源，互幫互助下，“裝備”提升，“游戲”玩起來更容易。

２、資金池

口罩事件后，避險情緒提升，月供到底要留多少？這個答案因人而異。矛盾點在于，月供留多了不劃算，留少了又擔心。

思路：收入盡可能覆蓋月供，存款+銀行授信=資金池

銀行授信可以是信用卡，或者是隨借隨還的信用貸，要想獲得這樣的額度儲備，最簡單的方法就是調高自己的公積金月繳額，以上海為例，月繳納2000以上（越高越好），基本可以獲得60-100w年化利率在4-5%的授信額度，且不使用不計息。

３、公司

① 成立滿6個月-1年不等 ② 新入股-入股滿6個月不等

目前主流銀行要求①和②需同時滿足，因此公司越早準備越好，年限越長審批難度越低。

注冊公司免費，代理記賬每月200元，養公司的成本并不高，避免臨時抱佛腳。 企業性質：有限責任公司、個體工商戶、個人獨資公司

時間：最快2周，法人和股東不用出面 股份份額：法人、股東、建議占股30%及以上 經營范圍：自己從事行業經營范圍最佳、信息科技、貿易 回避：房產、物業、投資、金融、鋼貿、娛樂、教培等敏感行業 基本戶+稅務：基本戶開立，購買發票 成立時間：注冊滿1年 注意事項：即使貸款放款，公司也要保持正常續存

４、產權人 在有選擇的前提下，產權人越少越好，盡量避免老人（65以上）和未成年（18以下） 補充說明：老人房和未成年房只有少數銀行接受，會導致利率提高，選擇變少。

５、離婚

不管出于任何原因的離婚，離婚協議上關于財產分割，務必一字一句地寫清楚！ 舉例：夫妻小明、小美離婚，產權人小美一人名字，婚內財產，離婚協議書就草草寫了一句“雙方名下財產歸各自所有”，離婚后小美申請銀行抵押貸款，銀行審核材料后，要求前夫小明到場簽字并且公證，理由是財產分割不明確。