劣妻未交專業碩士學位論文中國銀行貸款與房地產價格關系研究ＲｅｓｅａｒｃｈＯｎＲｅｌａｔｉｏｎＯｆＢａｎｋＬｏａｎｉｎＣｈｉｎａａｎｄＲｅａｌＥｓｔａｔｅｐｒｉｃｅ作者：**杰導師：**松北京交通大學２０１０年６月Ｌ－ｌＩ學位論文版權使用授權書本學位論文作者完全了解北京交通大學有關保留、使用學位論文的規定。特授權北京交通大學可以將學位論文的全部或部分內容編入有關數據庫進行檢索，并采用影印、縮印或掃描等復制手段保存、匯編以供查閱和借閱。同意學校向國家有關部門或機構送交論文的復印件和磁盤。（保密的學位論文在解密后適用本授權說明）學位論文作者簽名：簽字日期：ｚ４０年／旁／口日簽字日期：列，汐年占月，ｒ日中圖分類號：ＸＸＸＸＵＤＣ：ＸＸＸＸ學校代碼：ＸＸＸＸ密級：公開北京交通大學專業碩士學位論文中國銀行貸款與房地產價格關系研究ＲｅｓｅａｒｃｈＯｎＲｅｌａｔｉｏｎＯｆＢａ．ｎｋＬｏａｎｉｎＣｈｉｎａａｎｄＲｅａｌＥｓｔａｔｅｐｒｉｃｅ作者姓名：****師姓名：****：副教授專業學位：工商管理學位級別：碩士北京交通大學２０１０年６月致謝本論文的工作是在我的導師李伊松教授的悉心指導下完成的，李伊松教授嚴謹的治學態度和科學的工作方法給了我極大的幫助和影響。

在此衷心感謝三年來李伊松老師對我的關心和指導。李伊松教授悉心指導我們完成了實驗室的科研工作，在學習上和生活上都給予了我很大的關心和幫助，在此向李伊松老師表示衷心的謝意。李伊松教授對于我的科研工作和論文都提出了許多的寶貴意見，在此表示衷心的感謝。在實驗室工作及撰寫論文期間，吳宏哲、任耀東等同學對我論文中的研究工作給予了熱情幫助，在此向他們表達我的感激之情。另外也感謝家人，他們的理解和支持使我能夠在學校專心完成我的學業。中文摘要摘要：我國從１９９８年開始對住房體制進行改革。“居者有其及＂是每個中國百姓的夢想，住房體制的改革使得居民住房需求快速增長，促進了房地產市場的快速發展，同時帶動了全國經濟增長。通過分析房地產投資資金來源我們發現，銀行貸款資金是其主要的資金來源。可以說，銀行貸款的金融支持是推動房地產市場迅速發展的主要推動力。房地產市場發展迅速的同時，全國房地產價格持續上漲，超過了居民的可購買能力，有學者認為房地產價格存在泡沫傾向。種種跡象表明，房地產市場發展與銀行貸款的金融支持有密切關系。因此本文從理論上研究了銀行貸款與房地產市場的關系，從供給與需求角度描述性分析了銀行貸款對房地產市場迅速發展的影響。

利用２００１－２００７年的季度數據實證分析了銀行貸款與房地產價格波動之間的關系。實證分析的結果表明，銀行貨款與房價之間存在正向相關關系，且長期內存在穩定的均衡關系。格蘭杰因果檢驗顯示，銀行貸款資金是房價變化的格蘭杰原因，文章總結了影響房地產價格波動的貸款的原因，最后提出貸款活動對房價進行調控的對策建議。關鍵詞：銀行貸款；房地產需求；房地產價格；房地產泡沫分類號：【請輸入分類號（１－２），以分號分隔。】ＡＢＳＴＲＡＣＴＡＢＳＴＲＡＣＴ：ＳｉｎｃｅｔｈｅｈｏｕｓｉｎｇｓｙｓｔｅｍｒｅｆｏｒｍｏｆＣｈｉｎａｏｎ１９９８，ｅｖｅｒｙｏｎｅｈａｓａｈｏｕｓｅｂｅｃｏｍｅａｄｒｅａｍｏｆｅｖｅｒｙＣｈｉｎｅｓｅｐｅｏｐｌｅ．ｒｅｓｉｄｅｎｔｓｏｆｔｈｅｈｏｕｓｉｎｇｓｙｓｔｅｍｒｅｆｏｒｍｍａｄｅｒａｐｉｄｇｒｏｗｔｈｒａｐｉｄｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｏｆｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｍａｒｋｅｔａｌｓｏｌｅｄｎａｔｉｏｎａｌｅｃｏｎｏｍｉｃｇｒｏｗｔｈ．Ｂｙａｎａｌｙｚｉｎｇｒｅａｌｅｓｔａｔｅｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔｆｕｎｄｓ，ｗｅｆｉｎｄｔｈａｔｂａｎｋｌｏａｎｆｕｎｄｓｉｓｔｈｅｍａｉｎｓｏｕｒｃｅｏｆｆｕｎｄｉｎｇ．Ｉｔｃａｎｂｅｓａｉｄｔｈａｔ，ｂａｎｋｌｅｎｄｉｎｇｉｓｔｈｅｍａｉｎｄｒｉｖｉｎｇｆｏｒｃｅｔｏｐｒｏｍｏｔｅｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｍａｒｋｅｔ．Ｗｈｉｌｅｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｍａｒｋｅｔｉｓｇｒｏｗｉｎｇｒａｐｉｄｌｙｔｈｅｎａｔｉｏｎａｌｒｅａｌｅｓｔａｔｅｐｒｉｃｅｓｃｏｎｔｉｎｕｅｄｔｏｒｉｓｅ，ｅｘｃｅｅｄｉｎｇｃａｐａｃｉｔｙｏｆｔｈｅｒｅｓｉｄｅｎｔｓＣａｎｂｕｙ．ｓｏｍｅｓｃｈｏｌａｒｓｂｅｌｉｅｖｅｔｈａｔｒｅａｌｅｓｔａｔｅｐｒｉｃｅｂｕｂｂｌｅｔｅｎｄｅｎｃｉｅｓ．Ｔｈｅｒｅａｒｅｉｎｄｉｃａｔｉｏｎｓｔｈａｔｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｍａｒｋｅｔｉｓｃｌｏｓｅｌｙｒｅｌａｔｅｄｔｏｔｈｅｆｉｎａｎｃｉａｌｓｕｐｐｏｒｔｏｆｂａｎｋｌｏａｎｓ．ＴｈｉｓｐａｐｅｒｓｔｕｄｉｅｓｔｈｅｒｅｌａｔｉｏｎｓｈｉｐｂｅｔｗｅｅｎｂａｎｋｌｏａｎｓａｎｄｒｅａｌｅｓｔａｔｅｍａｒｋｅｔａｎｄａｎａｌｙｚｅｓｔｈｅＩｎｆｌｕｅｎｃｅｏｆＢａｎｋｌｏａｎｓｔｏｔｈｅｒａｐｉｄｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｏｆｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｍａｒｋｅｔ．Ｕｓｉｎｇｑｕａｒｔｅｒｌｙｄａｔａｆｒｏｍ２００１ｒｅｌａｔｉｏｎｓｈｉｐｂｅｔｗｅｅｎｂａｎｋｌｏａｎｓａｎｄｒｅａｌｅｓｔａｔｅｐｒｉｃｅｆｌｕｃｔｕａｔｉｏｎｓ．ＴｈｅｅｃｏｎｏｍｅｔｒｉｃｒｅｓｕｌｔｓｓｈｏｗｔｈａｔｔｈｅｒｅｉｓｐｏｓｉｔｉｖｅｃｏｒｒｅｌａｔｉｏｎｗｈｉｃｈｉｓａｌｓｏａＬｏｎｇ－ｒｕｎｅｑｕｉｌｉｂｒｉｕｍｒｅｌａｔｉｏｎｓｈｉｐ，ｂｅｔｗｅｅｎＢａｎｋｌｏａｎａｎｄｈｏｕｓｅｐｒｉｃｅｓ．ＧｒａｎｇｅｒｃａｕｓａｌｉｔｙｔｅｓｔｓｈｏｗｅｄｔｈａｔＢａｎｋｌｏａｎｆｕｎｄｓａｒｅｔｈｅＧｒａｎｇｅｒｒｅａｓｏｎｓｆｏｒｐｒｉｃｅｃｈａｎｇｅｓ．Ｔｈｅｐａｐｅｒｓｕｍｍａｒｉｚｅｓｔｈｅｉｍｐａｃｔｐｒｉｃｅｆｌｕｃｔｕａｔｉｏｎｓｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅｌｏａｎｓ，ａｎｄＬｅｎｄｓａｃｔｉｖｉｔｉｅｓｏｎｔｈｅｐｒｏｐｏｓｅｄｐｒｉｃｅｆｏｒｔｈｅｃｏｕｎｔｅｒｍｅａｓｕｒｅｓｐｒｏｐｏｓｅｄｒｅｇｕｌａｔｉｏｎ．ＫＥＹＷＯＲＤＳ：ｂａｎｋｌｏａｎｓ；ｄｅｍａｎｄｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅ；ｐｒｏｐｅｒｔｙｐｒｉｃｅｓ；ｔｈｅｈｏｕｓｉｎｇｂｕｂｂｌｅＣＬＡＳＳＮＯ：【請輸入分類號，以分號分隔。

】１．２．１銀行貸款與房地產供求關系的研究……………………………２１．２．２銀行貸款與房地產價格關系的研究……………………………．２１．２．３銀行貸款與房地產泡沫關系的研究……………………………４１．３研究目的與內容……………………………………………………一５１．３．１研究目的…………“……………ｋ……………………“………５１．３．２研究內容…………………………………………………………５１．３．３研究路線…………………………………………………………６房地產價格理論……………………………………………………………．７２．１房地產屬性……………………………………………………………７ ２．１．１房地產的實物資產屬性…………………………………………．７ ２．１．２房地產的虛擬經濟屬性…………………………………………８ ２．１．３房地產價格特征…………………………………………………９ ２．２ 影響房地產價格因素分析…………………………………………１０ ２．２．１政治因素………………………………………………………．．１０ ２．２．２經濟因素…………………………………………………………１ｌ ２．２．３社會因素………………………………………………………。

１２ ２．２．４行政因素……山…………………………………………………１３ 銀行貸款與房地產價格聯系分析…………………………………………１４ ３．１ 銀行貸款影響房地產價格…………………………………………．１４ ３．２ 房地產價格影響銀行貸款…………………………………………１６ ３．３ 銀行貸款與房地產價格互動模型構建……………………………．１６ 實證研究……………………………………………………………………．．２０ ４．１ 中國房地產價格現狀及變動特征…………………………………．２０ ４．１．１中國房地產價的發展及現狀……………………………………２０ ４．１．２我國房價的變動特征…………………………………………．．２１ ４．２ 中國房地產資金來源現狀…………………………………………。２４ ４．２．１房地產開發企業的資金來源現狀………………………………２５ ４．２．２個人購房者的資金來源現狀。………………………………。２６ ４．３ 中國銀行貸款與房地產產價格的關系分析……………………：…２６ ４．３．１銀行貸款與房地產價格關系…………………………………。２６ ４．３．２驗證方法…………………………………………………………２８ ４．３．３銀行貸款和房地產價格的實證檢驗…………………………。

３０ ４．４ 中國房地產價格上漲的貸款原因分析……………………………３２ ４．４．１銀行貸款供給快速增加導致房地產投資過熱………………．．３２ ４．４．２銀行貸款增加刺激消費者預期提高…………………………。３３ ４．４．３銀行貸款助長房地產投機行為增加……………………………３４ ４．４．４銀行貸款投向失誤，貸款總量控制乏力………………………３４ 結論及對策建議……………………………………－……………………３６５．１結論……………………………………………………………………………………………３６ ５．２對策建議………………………………………………………………．３６ 參考文獻…………………………………………………………………………４１ 獨創性聲明………………………………………………………………………４３ 學位論文數據集…………………………………………………………………４４ １引言 １．１研究背景 ２０００年以后，全國房地產業進入一個高速的發展時期，房地產的施工面積、 竣工面積、銷售率等都創歷史新高。房地產投資額由２０００年的４９８４億元增加到 ２００９年的３６２３２億元，投資額度９年間增長了７倍多，房地產市場發展呈現繁榮 發展的大好局勢。

房地產業的發展與國家政策、金融支持是分不開的。統計資料 顯示，１９９９．２００９年我國個人住房貸款年均增速高達１２７．６％。到２００９年底，住房 貸款余額為５．２８萬億元。銀行個人住房貸款業務的開展，使得中低收入居民購房 成為可能，同時也推動了房地產業的快速發展。住房需求的增加推動了房地產業 迅猛發展。房地產是一個基礎性強、關聯度大的產業，它的發展關系到整個國民 經濟的發展。 在房地產發展迅速的同時，我們看到，２００３年開始全國大中城市房價開始明 顯快速上漲，部分城市房價漲速驚人，房地產市場顯現出房價超過中低收入家庭 的可承受范圍的跡象。２００１年一２００９年之間，北京市商品房價格累計上漲５００％， 年平均增長５０％，２０１０年３月，北京的商品房平均售價已經高達２１８８０元每平方 米，居民的可支配收入為２８３４２．２８元，房價收入之比為２７：ｌ。國內的一些學者認 為房價上漲幅度過快，房地產市場存在泡沫化傾向，房地產行業風險正在累積。 由于我國房地產業發展與金融業關系密切，因此房地產業發展的穩定與否，直接 關系到金融行業的穩定性以及國民經濟的發展。 關于銀行貸款與房地產價格問題，西方學者一直不斷地進行著廣泛而又深入 的研究，試圖從不同的角度揭示隱藏銀行貸款與房地產價格關系。

在中國，近幾 年也注重這方面的研究。但迄今為止，理論界也未能形成一個比較權威、令人信 服的全面解釋。 統計資料顯示，我國房地產投資資金的６５％是來自于銀行貸款，隨著房地產 規模的不斷擴大，銀行貸款資金集中于房地產業的趨勢越來越明顯。由于房地產 企業的資金主要來源于商業銀行貸款，使風險過分的集中于銀行，銀行的貸款風 險問題進一步凸顯，因此定量的分析房地產業發展與金融支持的關系是非常有必 要的，是有效的防范房地產金融風險的關鍵所在。我國近年來房地產市場的快速 發展主要依賴于銀行貸款的支撐和代際收益的轉移，造成房地產市場資產價格與