房產(chǎn)抵押貸款流程

一、房產(chǎn)抵押貸款的限制條件

1、年齡限制，年滿18周歲，具有完全民事行為能力；

2、房產(chǎn)評估差異的限制，申請房產(chǎn)抵押貸款時，您需要提供評估報告，但銀行也會指定評估機構(gòu)重新對擬抵押房產(chǎn)的價值進(jìn)行評估，若二者出入較大，拒貸可能性大，因為銀行認(rèn)為你有騙貸嫌疑；

3、職業(yè)收入不穩(wěn)定、信用不好，無償還能力等對于個人信用的限制。很多人都希望拿到高額度的貸款，但你要有相應(yīng)的收入與之匹配才行。

二、房產(chǎn)抵押貸款申請資料

1、房屋產(chǎn)權(quán)證、購房合同及發(fā)票原件；

2、身份證原件、戶口簿原件；

3、婚姻證明；

4、配偶身份證原件/房地產(chǎn)共有人身份證原件。

房產(chǎn)抵押貸款流程

三、房產(chǎn)抵押貸款額度

一般來說，抵押的房子不同，房屋抵押貸款額度是不一樣的。通常情況下商品住宅的抵押可以達(dá)到70%，而商鋪和寫字樓的抵押可以達(dá)到60％，工業(yè)廠房的抵押可達(dá)到50％。例如，成華區(qū)的小李有一處房產(chǎn)，評估價值為100萬元，那么小李辦理房產(chǎn)抵押貸款最高能貸70萬元，具體貸款金額還與借款人的工作、收入、征信等因素有關(guān)，所以您有貸款額度上的疑惑，可直接撥打融誠有信客服熱線進(jìn)行房子估價的免費咨詢哦。

四、房產(chǎn)抵押貸款利率

房產(chǎn)抵押貸款利率會在央行貸款基準(zhǔn)利率上浮動執(zhí)行，基準(zhǔn)利率是：

1、一年(含)內(nèi)的貸款，年利率為4.35%；

2、一至五年(含)的貸款，年利率為4.75%；

3、五年以上的貸款，年利率為4.90%。

五、房產(chǎn)抵押貸款哪里辦理

1、如果借款人擁有良好的職業(yè)和收入、而且有著很好的征信，那么建議優(yōu)先選擇國有銀行，雖然貸款門檻高，但是卻可以有效地降低貸款利率，這對于貸款本金比較高、貸款期限比較長的房屋抵押貸款來說，無疑是一個非常有利的元素；

2、如果借款人的職業(yè)、收入或者征信一般，可以考慮選擇非國有銀行，這樣一來貸款門檻會降低一些，雖然利率會相對地提高一點，但也非常有限，而且很多銀行為了吸引貸款，在利率方面也給出了極大讓步。

公司抵押貸款，也叫企業(yè)經(jīng)營性貸款，額度方面沒有太大限制，主要還是看抵押物價值，企業(yè)還款來源方面，考察企業(yè)的經(jīng)營情況，企業(yè)負(fù)債以及銀行流水，一般要求流水能兩倍覆蓋貸款金額，目前銀行政策比較寬松，貸款金額500萬以下基本上審批很方便，時間2到3周左右就能辦好。

因為是經(jīng)營用途，人民銀行規(guī)定30萬以上都要受托支付，只能把款項打給第三方企業(yè)，金融機構(gòu)一方，貸款企業(yè)一方，貸款企業(yè)的購銷客戶為第三方。

貸款機構(gòu)常見的有銀行，機構(gòu)，個人三大類。

首先是銀行，我們國家64%的社會資金掌握在銀行手里，目前市場上有工、農(nóng)、中、建、交、郵儲國有6大行，12家股份制銀行，城商行，農(nóng)商行，村鎮(zhèn)銀行都有房產(chǎn)抵押產(chǎn)品，大部分銀行還是以企業(yè)經(jīng)營性抵押貸款為主。

如果客戶時間不太急，資質(zhì)能達(dá)到銀行的標(biāo)準(zhǔn)肯定是首選銀行，畢竟利率低，物業(yè)抵押在銀行有保障。

今年銀行抵押最低年化3.65%，比買房按揭貸款利率還要低，2022年2月公布的LPR5年期基準(zhǔn)利率4.6,稍微一上浮，按揭貸款利率已達(dá)年化5%左右，而二套房按揭貸款利率會更高。

并且經(jīng)營性貸款有的銀行還可以隨借隨還，額度批下來后支用多少算多少利息，不支用不算利息。

不過銀行收單到放款最快也要2周時間，中間補補材料啥的一個月時間也有可能，看前期準(zhǔn)備，客戶配合。

另外銀行對于客戶要求也高一些，比如個人征信是否有即期逾期，往期逾期次數(shù)，查詢次數(shù)，負(fù)債比例是多少，近半年流水情況，還款意愿，還款能力，是否涉訴限高等等，所以有一部分客戶并不能在銀行拿到貸款，就只能退而求其次選機構(gòu)資金了。

非銀機構(gòu)主要有信托資金，保險資金，典當(dāng)行，小額貸款公司等有金融牌照的非銀行機構(gòu)。

房產(chǎn)抵押的流程

下面是簡易版

1、準(zhǔn)備資料去銀行面簽

2、下戶看房子和實體

3、補齊剩余資料，提交審批

4、出最終批復(fù)，簽正式合同

5、辦理抵押，入庫放款

6、避免資金回流，做好貸后

一般這個流程，如果是全款房的話，那么最快4天可以搞完，如果是按揭房的話，那么最快的話，大概1個周的時間，但是房產(chǎn)抵押涉及的人和資料眾多且繁瑣，客戶情況也不同，所以最好是提前1個月或者2個周規(guī)劃。

準(zhǔn)備的資料

房產(chǎn)抵押貸款分為消費貸和經(jīng)營貸，準(zhǔn)備的資料略有不同

經(jīng)營貸：借款人以及抵押人的身份證，戶口本，婚姻證明，房產(chǎn)證，營業(yè)執(zhí)照正副本，公章，近6個月公司或者個人流水，經(jīng)營佐證，借款用途

消費貸：借款人以及抵押人的身份證，戶口本，婚姻證明，房產(chǎn)證，6個月的個人流水，借款用途，工作證明。

房產(chǎn)抵押貸款流程

三、注意事項

注意事項分為很多種，比如貸前，貸中，貸后

貸前

1、知道自己的情況，用款時間，提前一個月申請，趕早不趕晚

2、注意征信，信用卡和貸款不要有逾期，切記，一定不要忘記還款，別因為逾期造成申請不了貸款

3、靠譜中介，一定要找靠譜且專業(yè)的，市面上不伐黑心中介，這個在彤彤以往的文章里都有體現(xiàn)，這里不多說，感興趣的小伙伴可以翻翻

貸中

1、貸中的時候，一定不要頻繁查詢征信，哪怕批復(fù)下來了也不要隨意點網(wǎng)貸，有的銀行在放款前還會查詢一次征信，所以不要因為批過了就萬事大吉了

2、積極配合銀行，不要抱負(fù)面情緒，咱是從銀行申請貸款的，雖然說有房子作為抵押，但是銀行看的還款意向以及還款能力，而不是房子，如果銀行覺得客戶很多地方都不配合，比較難纏，那么本來能做的客戶也說做不了，放個貸款，只是工作，肯定要考慮壞賬率的，如果憑感覺覺得客戶風(fēng)險性較高，那么貸款就不好批過，畢竟誰都不想給自己找麻煩

貸后

1、一定要切記不要資金回流！不要資金回流！現(xiàn)在的貸款，一般都是放款至三方賬戶，一定要讓三方賬戶取現(xiàn)金給客戶，客戶在存到非借款行的銀行卡里。

2、本行的還款卡，不要用來還網(wǎng)貸，信用卡，不要購買股票，理財基金什么的。

3、如果做的經(jīng)營貸，那么營業(yè)執(zhí)照在本次貸款未結(jié)清前，一定不要注銷，這個是很多中介都交代不到位的地方，更有些黑中介讓客戶把執(zhí)照注銷，貸后查到客戶本人名下無執(zhí)照了，貸款收回，那么中介就在做一次， 再掙一筆錢。

先說正常一抵申請流程

1、提交申請

準(zhǔn)備資料向銀行申請抵押貸款

資料包含：借款人以及抵押人的身份證，戶口本，婚姻證明，房產(chǎn)證，近6個月流水，用途合同，營業(yè)執(zhí)照+公章（經(jīng)營貸利息低，一般客戶都會選擇經(jīng)營貸），經(jīng)營佐證等

2、下戶

銀行安排下戶評估房子，收集資料提交審批

3、簽正式合同

審批通過，出正式批復(fù)，客戶再去銀行簽一次正式合同

4、解壓

和原銀行溝通，提前還款，還款前要準(zhǔn)備好錢或者找好墊資公司，一般找中介辦貸款的時候，他們合作的也有墊資公司，可以一次性辦理，也有的銀行合作的有提放公司，只要給他們出費用，就可以直接送贖樓

不走提放的情況下，還了原銀行按揭款之后，等原銀行出結(jié)清資料，出了結(jié)清資料之后，拿著結(jié)清資料去房產(chǎn)局辦理解壓手續(xù)，這個房子才算正式完完全全的屬于你。

5、抵押放款

房子解壓之后，抵押給現(xiàn)在的銀行，一般抵押后當(dāng)天，或者一兩天，銀行就會放款了，放款結(jié)束之后，第3步所簽的正式合同才算正式生效。

6、避免資金回流，按時還款

款放了之后，一定要避免資資金回流的問題，目前放款有2種方式，一種是自主支付，就是放款到自己的卡上，一種是受托支付，放款到三方賬戶，自主支付的話，款放了之后，借款人一般是通過刷卡的形式刷出來，然后讓別人取現(xiàn)金給你，而受托支付的話，也要讓收款人取現(xiàn)金給你，只有取了現(xiàn)金斷了流，銀行才查不到這個錢的流向，那么再次存到自己的其他卡里，隨筆怎么花都無所謂了。

按揭房的二抵

如果客戶資質(zhì)好，有真實經(jīng)營，又著實不想解壓，那么也是有利息低的二抵的，但是前提一定是資質(zhì)好，有真實經(jīng)營，小編之前有分享過為什么銀行不愿意做二抵，感興趣的小伙伴可以主頁看下。這里就不多講了，如果不在乎利息的，那么二抵就不需要真實經(jīng)營了。科普：二抵的誤區(qū)！如何正確看待二抵！

想做二抵的客戶，只需要聯(lián)系好中介，根據(jù)你的資質(zhì)，給你匹配一個合適的產(chǎn)品，然后直接申請，步驟跟第一個一樣，只要少了一個解壓流程

兩種貸款申請會參考：繳納的社保公積金、實際打卡工資、按揭房（全款房）、夫妻雙方名下備用房、銀行存款、征信等。房產(chǎn)抵押貸款流程如下：

1、銀行評估房產(chǎn)價值；

評估價出來后，確認(rèn)額度是否和市場價差不多，再確認(rèn)貸款額度。

2、準(zhǔn)備申請材料；

需要帶的資料有：營業(yè)執(zhí)照、開戶許可證、法人身份證、借款人夫妻雙方身份證、婚姻證明、公司章程、產(chǎn)調(diào)、房產(chǎn)證、備用房產(chǎn)證、戶口本、公章、法人章、財務(wù)章等。

3、銀行簽約；

帶好材料，抵押人和主貸人夫妻雙方都需要到場。

4、客戶經(jīng)理下戶拍照；

經(jīng)營性抵押貸款房屋、企業(yè)都需要下戶拍照。

5、材料齊，等待銀行批復(fù)；

銀行一般3-7個工作日可審批通過。

6、簽正式的借款合同；

銀行簽約主貸人和抵押人夫妻雙方都需要到場。

7、去房產(chǎn)交易中心辦理抵押；

銀行辦抵押是自己預(yù)約還是銀行老師預(yù)約，一般情況產(chǎn)證上有名字的都需要到場。

8、收據(jù)收件放款或他證放款；

辦完抵押拿到收據(jù)收件放款；或房產(chǎn)交易中心出具他證回到銀行，銀行排隊放款辦抵押后一般3-7個工作日放款。

申請到放款需要20天左右。

房產(chǎn)抵押貸款申請切記要保持征信良好，不要在網(wǎng)上隨意測試貸款額度，測試一次算一次征信查詢，查詢次數(shù)過多也會導(dǎo)致征信花。申請信用卡或其他貸款最好不要出現(xiàn)當(dāng)前逾期，更不要有連三累六。最好不要借網(wǎng)貸，信用卡和信用貸額度控制在50萬以內(nèi)。經(jīng)營貸在貸款沒有結(jié)清之前公司都不能注銷。如果資金需要回流需要做好資金規(guī)避。

最后，有兩點注意事項要提醒大家：

1、貸款申請時間長：

房屋抵押貸款本身申請時間就長要1個月左右，再加要上還清之前的按揭，這次可能要1個半月左右的時間。

2、成本費用：

購買一年以上的殼公司需要8K的費用，另需支付每年2400元的代理記賬費用。

找中介機構(gòu)需要1.5%左右的服務(wù)費用。

如果手頭沒有錢還清按揭貸款，需要找墊資公司墊款，每天需要萬8的利息，再加上一次性千3的費用。

在銀行辦理抵押貸款有如下步驟：

1、貸款人主動向銀行提交貸款申請，并且要說明貸款的用途、金額及期限等。

2、遞交貸款資料。如果是個人申請房屋抵押貸款，需要提供借款人身份證、近半年的流水、工作證明、征信報告、房屋產(chǎn)權(quán)證等。如果是企業(yè)需要抵押房產(chǎn)，應(yīng)提供企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、企業(yè)驗資報告、購銷合同、近半年的流水、去年的年度財務(wù)報表和近半年的財務(wù)報表、資產(chǎn)證明等。

3、交齊全部材料后，銀行會對上交材料進(jìn)行審核，并且對抵押房進(jìn)行評估。

4、房屋評估公司會將評估報告或勘估意見書報送至銀行進(jìn)行審批。

5、借款人與貸款機構(gòu)簽訂借款合同及全部相關(guān)文件、簽字、蓋手印，由公證人員對其進(jìn)行公證。

6、銀行憑房屋所有權(quán)證和借款合同公證書到房產(chǎn)處辦理抵押登記手續(xù)。

7、銀行放款，由于各銀行規(guī)定不同，會將資金以現(xiàn)金、打卡或匯入合作商戶賬戶等形式發(fā)放。

【法律依據(jù)】

《民法典》第三百九十五條，債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財產(chǎn)可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附著物；

（二）建設(shè)用地使用權(quán)；

（三）海域使用權(quán)；

（四）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通運輸工具；

（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。

抵押人可以將前款所列財產(chǎn)一并抵押。