導論

20 世紀 90 年代之后，我國商品房按揭制度呈現迅猛發展之勢，并成為我國居民購房最主要的融資方式之一。該制度一方面推進了我國城市化進程，另一方面也為我國金融業的發展注入了新鮮的血液。本文以商品房按揭貸款合同糾紛案件的裁判文書為研究對象，并將2016年以來各級人民法院作出的相關裁判文書作為主要范圍，歸納、提煉商品房按揭貸款合同裁判的理念和趨勢，以期通過對案例的研究指導司法實踐。

截至2022年3月，編者在中國裁判文書網中輸入“商品房按揭貸款合同糾紛”（案由）共檢索出民事裁判文書729篇，其中，由高級人民法院裁判的有5篇，由中級人民法院裁判的有434篇。本文選取其中4篇典型案例，對其裁判規則進行梳理研究。在具體案例的選取上，本文遵循“兩個優先”原則：第一，優先選擇審判層級較高的裁判文書；第二，優先選擇審判日期較近的裁判文書。通過形式和內容兩個方面的篩選，最終選擇4篇裁判文書進行研究，即（2016）陜01民初1258號、（2020）內08民終1501號、（2018）云2301民初2307號、（2019）云23民終554號。其中，裁判日期為2018年（含）之后的有3篇。

基本理論

1.我國商品房按揭的分類

按照按揭擔保標的物可將商品房按揭分為兩類：期房按揭和現房按揭。

期房按揭在我國香港特別行政區稱為“樓花按揭”。“樓花”一詞首創于香港房地產界，因為房屋尚未建好就被拆分，分期分批地像花瓣一樣售給購房者，因此而得名。a期房按揭是房地產開發建設中，由房產商、購房者（按揭人）、銀行（按揭權人）三方共同參與的一種融資購房行為。具體步驟如下：銀行與房地產開發企業訂立項目合作協議，明確銀行的貸款額度，開設貸款資金專門賬戶及房地產開發企業的連帶保證責任；房地產開發企業和購房者簽訂房屋預售合同，購房者向房地產開發企業交納一定比例的首付款，房地產開發企業出具憑證證明；購房者向銀行申請按揭貸款，房地產開發企業予以協助；銀行、房地產開發企業、購房者三方簽訂按揭貸款合同，購房者將房屋預售合同、首付款收據等權利證書交付銀行保管作為擔保；購房者與保險公司訂立保險合同，并將保單交由銀行保管；銀行向購房者支付按揭貸款，并按照按揭合同的約定將按揭貸款打入房地產開發企業的貸款資金專用賬戶上；房地產開發企業待商品房建成以后，具備辦理房產證的條件時，便通知銀行、購房者辦理房產證，由銀行持有該證書并進行抵押登記。若購房者依約屆期全部清償銀行貸款本息以及其他費用，則可以將該商品房相關權利證書從銀行處取回；如果購房者未能依約履行還款義務，銀行可通過要求房地產開發企業回購商品房，或對該商品房進行拍賣、變價等方式，對所得價款優先受償。該類型按揭在我國銀行實務中被稱為甲類按揭貸款。b現房按揭是指在商品房建成以后，購房者與房產商簽訂商品房買賣合同，并支付一定比例的首付款，剩余部分向銀行申請貸款，并將所購商品房的有關產權證明提交銀行作為擔保。該類按揭在我國銀行實務中被稱為乙類按揭貸款。c

2.預售商品房按揭的法律性質

我國法律沒有對預售商品房按揭作出準確的界定，但是在實務操作中，這種現象普遍存在。預售商品房按揭是為保證預購人如期歸還按揭貸款本息，而以將來建成的房屋作為擔保物所設定的物的擔保方式。我國相關法律規定的擔保方式有保證、抵押、質押、留置、定金，但沒有規定按揭。所以，對于預售商品房按揭在擔保體系上的歸屬問題，理論界爭論不一。

有學者認為“按揭就是按揭，它是一種新型的、獨立的擔保形式，所以法律屬性也就是按揭”d。商品房預售按揭合同法律屬性應屬按揭。e按揭具有自身的屬性，是我國銀行在抵押擔保的實踐中借鑒、吸收、發展英、美、法等國相關制度的基礎上成長起來的一種新型擔保物權形式。

3.我國商品房按揭所涉及的法律關系

(1)按揭人（購房者）因購房與房地產開發企業形成的商品房買賣法律關系。

(2) 按揭人因需支付購房款向按揭權人（銀行）貸款形成的與銀行之間的借款關系。

(3)按揭人將所購房屋的合同、收據等權利證書作為按約向銀行償還貸款本息的擔保所形成的債權擔保法律關系。

(4)房產商為確保按揭人按期償還貸款與銀行形成的保證關系。當按揭人不能按約向銀行償還貸款本息時，銀行可要求房產商按原房價的一定比例回購按揭商品房。此時按揭權人既是借款關系中的貸款人，又是保證關系中的被保證人。在我國商品房按揭實務中，通常做法是在按揭人不能按期履行債務時，由房產商按照原房價回購該商品房，若有第三人愿以高出原房價的價格買入，則由第三人買受。

(5)按揭人按照按揭權人指定的險種向保險公司辦理保險形成的保險關系。理論上，保險關系是按揭的一種輔助性法律關系，屬于自愿保險，所以在按揭中不一定必然發生保險關系。但在我國商品房按揭實務中，銀行在辦理按揭的過程中事實上已經將保險轉為強制性的了。

(6) 在資金劃撥過程中，購房者授權銀行將貸款本金劃入房產商的專用賬戶而形成的委托關系。

參考文獻：

a.參見曹燕、余慧華：《試論樓花按揭的法律展》，載《政法論叢》2000 年第 4 期。

b.參見王闖：《讓與擔保法律制度研究》，法律出版社 2000 年版，第 236 頁。

c.參見王闖：《讓與擔保法律制度研究》，法律出版社 2000 年版，第 237 頁。

d.參見李希：《試論按揭的法律屬性》，載《政治與法律》1998 年第 3 期。

e.參見余俊：《樓花按揭貸款合同的法律思考》，載《律師世界》2003 年第 5 期。

裁判要點

實務要點一：

商品房按揭貸款合同的簽訂并非完全取決于買受人的還款能力，銀行對經濟形勢等因素以及貸款合同保證人的資信狀況和擔保能力同樣關注

案例名稱：西安凱威實業有限公司與蘇甲商品房預售合同糾紛案

審理法院：西安市中級人民法院

案號：（2016）陜01民初1258號

【爭議點】

西安凱威實業有限公司（以下簡稱凱威公司）與蘇甲因商品房預售合同糾紛引發訴訟，在一審中，當事人就涉案樓盤第一層部分和第四層商品房買賣合同是否應予解除的問題產生爭議。

【裁判說理】

在本案中，被告凱威公司是否應給付涉案樓盤第一層部分和第四層全部房屋購房款的利息問題，應依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條（對應《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020年12月29日修正）第19條）關于“因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”的規定確定。從多份《合同》附件六關于“買受人需在出賣人指定的銀行辦理銀行按揭手續”的約定和被告持有其擬制的合同文本的事實表明，被告凱威公司實際上是按揭貸款的具體經辦人，原告對被告協調和保證能力的信賴也是促使其大量購置被告開發的商品房開辦酒店的重要因素。事實上，在相同的信用狀況下和申請時間段內，原告蘇甲、另案原告蘇乙就涉案樓盤共五層商品房與華夏銀行、工商銀行分別簽訂了按揭貸款合同。銀行放貸大部分購房款的事實表明，蘇甲并不存在足以導致銀行不能放貸的信用瑕疵。另外，本案雙方當事人均認可陜北經濟出現困難亦是導致原告貸款申請出現困難的因素，凱威公司《工作聯系單》顯示的內容對該事實予以了佐證。因此，被告將不能按揭付款的責任歸因于蘇甲缺乏事實依據，原告給付利息的請求具有相應的事實和法律依據，人民法院予以支持。

實務要點二：

按揭貸款的方式是分期支付房款

案例名稱：陳某與內蒙古萬錦開元房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛案

審理法院：內蒙古自治區巴彥淖爾市中級人民法院

案號：（2020）內08民終1501號

【爭議點】

陳某與被上訴人內蒙古萬錦開元房地產開發有限公司（以下簡稱萬錦房地產公司）因房屋買賣合同糾紛引發訴訟，該案歷經內蒙古自治區巴彥淖爾市臨河區人民法院一審、內蒙古自治區巴彥淖爾市中級人民法院二審兩個階段。在二審中，當事人就協議是否應予解除和是否應返還房款產生爭議。

【裁判說理】

在本案中，陳某于2014年5月與萬錦房地產公司簽訂了《臨河萬錦國際廣場認購協議》，該協議約定：購房款支付方式為辦理按揭貸款，并且萬錦房地產公司與陳某均同意以2015年10月1日至2018年9月30日三年租金150900元抵頂房款。陳某稱其一直不知道案涉房屋不能辦理貸款，然而，從簽訂房屋買賣合同至起訴超過5年時間不辦理貸款手續的情況陳某不可能不知情。在案涉房屋不能辦理貸款的情形下，陳某又認可以三年的房租抵頂房款，萬錦房地產公司又向陳某提供一次性支付購房款或分期免息支付購房款等支付購房款方式，且按揭貸款的方式也是分期支付房款。故該認購協議不是不能繼續履行，合同目的通過其他方式是可以實現的，不存在《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條（對應《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020年12月29日修正）第19條）規定的不能繼續履行的情形。

實務要點三：

在商品房銷售合同糾紛和金融借款合同糾紛合并審理時，可由貸款的實際收取方即房地產開發企業直接將購房貸款返還銀行，并直接向銀行承擔購房人應當承擔的責任

案例名稱：中國工商銀行股份有限公司楚雄分行與任某華、白某艷等金融借款合同糾紛案

審理法院：云南省楚雄市人民法院

案號：（2018）云2301民初2307號

【爭議點】

中國工商銀行股份有限公司楚雄分行（以下簡稱工商銀行楚雄分行）與任某華、白某艷、萬湖房地產開發有限公司（以下簡稱萬湖房地產公司）因商品房銷售合同糾紛、金融借款合同糾紛引發訴訟。在一審中，當事人就商品房銷售合同及金融借款合同是否應當解除產生爭議。

【裁判說理】

在本案中，任某華、白某艷與萬湖房地產公司簽訂的商品房銷售合同系雙方當事人真實意思表示，未違反法律、行政法規的規定，合法有效。雙方均應按合同約定履行各自義務。萬湖房地產公司作為開發商，按約交房系其基本的合同義務。根據合同約定，萬湖房地產公司應當在2016年11月30日前將經建設單位組織驗收合格并符合本合同約定的商品房交付給任某華、白某艷，現查明的事實是萬湖房地產公司出售給任某華、白某艷的商品房項目工程至今仍處于停工狀態，其公司逾期交房120天以上，雙方雖約定了合同解除權的行使期限，但萬湖房地產公司于2017年2月14日作出的承諾可視為對合同解除權行使期限的撤銷，現雙方的合同目的已不能實現，任某華、白某艷有權依照合同約定解除與萬湖房地產公司簽訂的商品房銷售合同。該合同解除后，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第24條（對應《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020年12月29日修正）第20條）之規定，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的應予支持。故對本案中的金融借款合同，一審法院一并予以解除。金融借款合同解除后即對雙方不再具有約束力，原則上應當恢復原狀，即購房人應當返還所貸全部款項，銀行應當返還購房人已經償還的本金及利息。在按揭貸款合同的解除系房地產開發企業違約導致房屋買賣合同解除而致時，購房人向銀行承擔的損失賠償責任最終亦應由開發商承擔。為減少當事人的訴累，在商品房銷售合同糾紛和金融借款合同糾紛合并審理時，可由貸款的實際收取方即開發商直接將購房貸款返還銀行，并直接向銀行承擔購房人應當承擔的責任。這符合《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第25條第2款（對應《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020年12月29日修正）第21條第2款）規定的本意，即“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。”

實務要點四：

商品房買賣合同的雙方僅就買賣合同提起訴訟時，按揭銀行有權作為有獨立請求權的第三人主動要求參加該案訴訟

案例名稱：中國工商銀行股份有限公司楚雄分行與熊某成、劉某京等金融借款合同糾紛案

審理法院：云南省楚雄彝族自治州中級人民法院

案號：（2019）云23民終554號

【爭議點】

中國工商銀行股份有限公司楚雄分行（以下簡稱工商銀行楚雄分行）與熊某成、劉某京、楚雄萬湖房地產開發有限公司（以下簡稱萬湖房地產公司）因商品房銷售合同糾紛、金融借款合同糾紛引起訴訟，該案歷經云南省楚雄市人民法院一審、楚雄彝族自治州中級人民法院二審兩個階段。在二審中，當事人就一審法院將商品房購銷合同糾紛與金融借款合同糾紛合并審理是否違反法定程序，熊某成、劉某京與工商銀行楚雄分行下設中國工商銀行股份有限公司楚雄東路支行于2015年6月24日簽訂的《個人購房擔保借款合同》應否解除產生爭議。

【裁判說理】

在本案中，熊某成、劉某京作為原審原告在提起訴訟時一并要求解除《商品房購銷合同》及《個人購房擔保借款合同》，并將作為按揭貸款合同一方當事人的工商銀行楚雄分行列為被告，并無不當。工商銀行楚雄分行認為根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第25 條（對應《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020年12月29日修正）第21條）規定，“以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。”商品房買賣合同與擔保貸款合同合并審理的前提條件是工商銀行楚雄分行在一審中提起訴訟。對此法院認為，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第25條（對應《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020年12月29日修正）第21條）的規定系解決銀行進入單純商品房買賣合同糾紛訴訟的訴訟地位問題。本案顯然并非工商銀行楚雄分行主動申請參加單純商品房買賣合同糾紛之訴的情形，工商銀行楚雄分行此項上訴理由不能成立，法院不予支持。本案中，《商品房購銷合同》被解除后，熊某成、劉某京訂立《個人購房擔保借款合同》時所期望之利益已不復存在。對工商銀行楚雄分行而言，如果沒有用于提供擔保的房產，銀行不可能向買受人發放貸款，而《商品房購銷合同》解除后，擔保標的物的現實權屬狀態將確定地發生變化，《個人購房擔保借款合同》的目的已無法實現。熊某成、劉某京請求解除《個人購房擔保借款合同》應予支持。一審判決解除熊某成、劉某京與工商銀行楚雄分行簽訂的《個人購房擔保借款合同》并無不當，法院予以維持。

小結

我國現階段的個人住宅商品房貸款按揭，是指由房地產開發企業、按揭銀行、買受人三方共同參加的融資購銷樓房的行為。人民法院在審理商品房按揭貸款合同案件時，對于商品房按揭貸款合同簽訂的認定不僅取決于買受人的還款能力，還包括貸款合同保證人的資信狀況和擔保能力。此外，按揭貸款的方式應認定為分期支付房款。當商品房銷售合同糾紛和金融借款合同糾紛合并審理時，可由貸款的實際收取方即開發商直接將購房貸款返還銀行，并直接向銀行承擔購房人應當承擔的責任。當商品房買賣合同的雙方僅就買賣合同提起訴訟時，按揭銀行有權作為有獨立請求權的第三人主動要求參加該案訴訟，而商品房按揭貸款合同的當事人有請求解除貸款合同的權利。