大同市住房公積金個人住房貸款管理實施細則（試行）

第一章 總則

第一條 為進一步規范我市住房公積金個人住房貸款業務，優化操作流程，防范貸款風險，保障住房公積金資金安全運行，根據《住房公積金管理條例》《住房公積金個人住房貸款業務規范》規定，結合大同市住房公積金個人住房貸款管理實際，制定本細則。

第二條 本細則所稱住房公積金個人住房貸款是指申請前連續足額繳存住房公積金6個月（含）以上的職工在購買自住住房、償還商業銀行個人住房貸款時，向大同市住房公積金管理中心（包括分中心、各管理部，以下簡稱“中心”）申請發放的住房貸款。

第二章 貸前咨詢及申請貸款所需的資料

第三條 中心通過業務大廳、12329服務熱線、微信客戶端、網廳等多媒介渠道，宣傳住房公積金個人住房貸款的政策，使繳存職工熟知貸款的基本條件、所需資料、貸款流程、擔保方式、貸款額度等事項。

第四條 借款人（含共同申請人）申請住房公積金個人住房貸款，應具備以下條件：

（一）合法有效的身份證件；

（二）完全民事行為能力；

（三）有穩定經濟收入，具備相應的貸款償還能力，信用良好；

（四）連續、足額繳存住房公積金6個月（含）以上，住房公積金賬戶處于正常繳存狀態；

（五）借款人（含共同申請人）均無尚未結清的住房公積金個人住房貸款；為他人提供住房公積金個人住房貸款的擔保人，所擔保的貸款3年內未出現連續3期（含）或累計6期（含）以上逾期記錄的，可以申請住房公積金個人住房貸款；

（六）具有中心認可的購買自住住房、償還商業銀行住房貸款的自住住房消費證明；

（七）能提供中心認可的貸款擔保；

（八）借款人家庭購買首套普通自住住房和二套改善型住房的，首付比例均不低于20%。

第五條 貸款申請資料

（一）個人資料：

1、借款人（含共同申請人）有效身份證件、婚姻關系證明；

2、借款人（含共同申請人）在公積金繳存地和購房所在地（注：公積金繳存地和購房所在地劃分區域為縣或區，下同）不動產登記部門、房屋交易管理部門出具的房屋套數證明；

3、借款人（含共同申請人）《個人信用報告》；

4、省外異地繳存職工申請公積金住房貸款的，提交《異地貸款職工住房公積金繳存使用證明》（以下簡稱繳存使用證明）；

5、配偶為省外異地繳存職工的必須出具繳存使用證明；

6、借款人銀行卡(I類)；

7、其他需要的資料。

（二）購房資料：

購買開發企業預售商品自住房貸款：

1、房管部門備案的《商品房買賣合同》；

2、不低于20%（或住建部規定的首付比例）的首期付款憑證。

購買二手自住房：

1、過戶前賣方的《房屋所有權證》或《不動產權證書》、發票或契約；

2、過戶后買方的《不動產權證書》、房產交易申報單。

商業貸款轉公積金貸款：

1、2018年7月30日之前發放的商業貸款；

2、《不動產權證書》或房管部門備案的《商品房買賣合同》；

3、商業銀行住房貸款《借款合同》、借款支付憑證；

4、近12個月償還商業住房貸款流水；

5、商業銀行出具的貸款余額證明及貸款信息核查函。

購買征收安置房貸款：

1、被征收房屋安置結算工作表原件；

2、征收安置指揮部安置補償協議復印件；

3、房屋征收證復印件；

4、征收安置公積金貸款確認函。

第三章 房屋套數認定

第六條 認定方法：

房屋套數認定執行認房又認貸，根據借款申請人（含共同申請人）在住房公積金繳存地和購房所在地不動產登記部門出具的房屋套數證明（房屋性質為住宅），同時結合征信系統和住房公積金系統中的貸款所購房屋，認定房屋套數。

（一）首套貸款房屋的認定

房屋套數查詢記錄中無住房，且借款人（含共同申請人）的個人信用報告中無商業住房貸款記錄，住房公積金系統中無住房公積金個人住房貸款記錄。

（二）二套貸款房屋的認定

借款人（含共同申請人）房屋套數證明里的房產套數結合個人信用報告中商業住房貸款記錄的房屋套數和住房公積金個人住房貸款所購房屋套數為壹套的，再次申請公積金個人住房貸款時，按二套貸款房屋認定。

（三）除上述所列的屬購買首套、二套貸款房屋的情形外，均認定為購買第三套及以上住房。

不得向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款。

第四章 貸款利率

第七條貸款利率

（一）貸款的利率按國家公布的各年限公積金貸款利率執行。

（二）還款期間，當遇法定貸款利率調整時，按下列規則執行

1、對貸款期限在1年及1年以內的，實行合同利率，不分段計息；

2、對貸款期限在1年以上的，于下年1月1日開始，按相應利率檔次執行新的利率規定，國家另有規定的除外。

（三）對認定為購買第二套自住房申請公積金住房貸款的，按國家有關規定，貸款利率為同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。

（四）當借款合同履行期間借款人未按借款合同約定日期足額償還貸款，發生貸款逾期時，自約定還款日開始計收逾期罰息。罰息利率為《個人住房公積金借款及抵押擔保合同》載明的貸款利率水平上加收30%。

第五章 還款方式

第八條 還款方式

借款人可在等額本息、等額本金兩種還款方式中任選一種，貸款審批結束后不得更改。

第六章 首付比例、貸款額度

第九條 首付比例

（一）購買新建商品自住房，首付款金額不低于房屋總價的20%；

（二）購買二手自住房，首付款金額不低于房屋總價的30%。

第十條 貸款額度

（一）單筆貸款額度不超過大同市住房公積金管理委員會規定的最高貸款額度。在核定個人住房公積金貸款額度時，將現行貸款額度作為基數，參考當前我市住房公積金個貸率情況，引入資金流動性調節系數。

最高可貸額度計算公式：

最高可貸款額度=現行貸款額度×資金流動性調節系數

現行貸款額度：

1、連續正常繳存公積金超過六個月（含）不超過一年（含）的，最高可貸額度10萬元；

2、連續正常繳存公積金超過一年不超過三年（含）的，最高可貸額度30萬元；

3、連續正常繳存公積金超過三年不超過五年（含）的，最高可貸額度50萬元；

4、單職工連續正常繳存公積金超過五年的，最高可貸額度60萬；夫妻雙方連續正常繳存公積金超過五年的，最高可貸額度80萬。

住房公積金個貸率與資金流動性調節系數對應表：

個貸率

資金流動性調節系數

85%以下

1.1

85%-90%（含）

1.0

90%-95%（含）

0.9

95%-98%（含）

0.8（輪候放款）

98%以上

0.7（輪候放款）

（二）不超過住房總價與已支付首付款的差額。

第七章 貸款期限

第十一條 貸款期限

住房公積金個人住房貸款期限最長30年，且不超過借款人65歲。

第八章 還款能力

第十二條在保證借款人基本生活費用(不低于政府部門公布的當地最低工資標準)的前提下，月還款額與月收入比上限在50%。即：月還款額應當不超過借款申請人和共同借款申請人公積金繳存基數之和的50%。繳存基數在申請貸款前一年內有調整的，繳存基數按申請貸款前一年內的平均基數計算。

第九章 貸款受理

第十三條借款人及配偶持相關材料向中心提出貸款申請，中心及時受理，并一次性告知借款人首付比例、最高貸款額度、期限、利率等相關事項。

第十四條 借款人或配偶存在下列情形之一的，不予貸款：

（一）購買家庭第三套（含）以上自住房的；

（二）首次已辦理公積金個人住房貸款未結清的；

（三）以家庭為單位已申請過兩次住房公積金貸款的；

（四）《個人信用報告》中，信用卡及各類貸款（不含已結清的助學貸款）近三年內連續逾期3期（含）以上、累計逾期6期（含）以上、顯示有關注、次級、可疑、損失、凍結、止付、呆賬、禁入或由擔保人（或保證人）代償等的；

（五）存在提供虛假資料、虛假承諾的；

（六）因信用不良，5年內個人公積金賬戶曾被人民法院依法凍結或強制劃轉的；被人民法院列入失信被執行人名單的；5年內列入住房公積金系統失信黑名單的；

（七）購買自住房產權有異議或法律法規規定不能設定抵押房產的；

（八）作為擔保人所擔保的住房公積金貸款近三年內連續逾期3期（含）以上、累計逾期6期（含）以上的；

（九）申請公積金貸款時，個人公積金賬戶狀態為封存或公積金停繳超三個月；

（十）造成貸款風險的其他情形。

第十章 貸款資格審批

第十五條 貸款審批程序

（一）中心對借款人提供的資料進行初審，審核內容如下：

1、借款人（含共同申請人）是否符合貸款資格和條件；

2、所提供證件是否齊全有效。

3、所提供材料是否真實、合規、完整；

4、所有材料復印件是否與原件相符；

5、借款人如實回答貸款受理人員提出的問題；

6、借款申請人（含共同申請人）確認住房公積金個人住房貸款審批表、個人住房公積金貸款面談筆錄及《個人住房公積金借款及抵押擔保合同》中的內容并簽字；

7、其他需要審核的事項。

（二）中心對借款人提供的資料進行復審，復審內容如下：

1、借款人資格和條件是否具備；

2、借款人提供的材料是否完整、真實有效；

3、借款用途、額度、期限是否合規；

4、電子檔案內容是否完整、規范、清晰；

5、其他需要復核的事項。

（三）中心對借款人提供的資料進行審批

中心對提交的貸款申請審查資料進行完整性復核的基礎上，進行合規性審批。

第十一章 簽訂合同

第十六條簽訂《個人住房公積金借款及抵押擔保合同》時，簽約人員核實合同當事人身份真實有效，告知有關合同內容、權利義務及其他應注意事項，借款人（含共同申請人）在借款合同及相關單據上簽字，并及時完成中心及受委托銀行在借款合同及相關單據上的簽章手續。

第十二章 抵押擔保

第十七條 擔保方式

住房公積金個人住房貸款擔保方式包括不動產抵押、自然人階段性保證加房產抵押、開發企業階段性保證加房產抵押。

（一）購買新建商品自住房的，采用開發企業階段性保證加房產抵押

借款申請人未取得所購房屋《不動產權證書》，由開發企業提供階段性保證，并辦理不動產預告登記手續。《不動產權證書》一經辦妥，由開發企業統一辦理借款申請人的不動產抵押，解除開發企業的保證。采用開發企業階段性保證加房產抵押擔保方式，需由中心和開發企業簽訂《大同市住房公積金管理中心個人住房公積金貸款合作協議》。

（二）購買二手自住房的，采用所購房產抵押

借款人以所購二手自住房做抵押。

（三）商轉公及購買征收安置房的，采用自然人階段性保證加房產抵押

借款人在所購自住住房未辦理不動產抵押登記手續前，至少有1名（最多3名）連續正常繳存住房公積金的保證人提供階段性保證，《不動產權證書》及抵押手續一經辦妥后，解除保證人的階段性保證。

保證人以全部收入及財產承擔擔保的連帶責任且預計剩余繳存年限不少于5年。

第十三章 貸款發放

第十八條 中心審批后，對擬發放貸款的擔保落實情況進行核查，符合規定的，貸款資金由中心委托受托銀行劃入與借款人約定的銀行賬戶。

購買新建商品自住房的，貸款資金劃入開發企業資金監管賬戶；購買二手自住房的，貸款資金劃入賣方人銀行賬戶；商轉公的，貸款資金劃入原商業銀行指定賬戶；購買征收安置住房的，貸款資金劃入征收安置部門指定賬戶。

第十四章貸款回收

第十九條貸款發放后，借款人按借款合同約定按時還本付息。

第二十條貸款的償還采用分期按月償還的方式，分期還款額的確定可采用等額本息還款法、等額本金還款法。

第二十一條貸款的償還資金按下列順序回收：

（一）正常還款的償還資金，按利息、本金的順序回收；

（二）逾期還款的償還資金，按罰息、逾期利息、逾期本金的順序回收；多期逾期貸款的償還資金，按逾期時間先后順序回收；同一筆還款包含逾期還款和正常還款資金的，所償還資金按照逾期還款部分、正常還款部分的順序回收；

（三）提前還款的償還資金，按利息、本金的順序回收。

第二十二條貸款采用日對日還款或固定日還款的方式確定每期還款扣劃日。

第二十三條借款人及配偶可使用自有資金按月實時扣款或簽訂沖還貸協議按月沖還貸款。

（一）“實時扣款”是指系統按月直接從借款人銀行賬戶中沖減本金、利息。

（二）“沖還貸還款”是指系統按月直接從借款人（含共同申請人）個人住房公積金賬戶中沖減相應金額（含本金、利息）。

第二十四條 借款人還清貸款后，可登陸網廳或持身份證件前往中心開具結清證明。辦理了不動產抵押的，產權所有人攜帶結清證明和相關資料前往不動產登記中心辦理不動產抵押注銷登記手續。

第十五章 貸后管理

第二十五條貸款變更

在貸款期間內，當借款人發生符合中心規定情形，需對原借款合同約定的內容進行變更，可向中心申請辦理貸款變更業務，主要包括：提前還款、還款賬戶變更、擔保方式變更。

當貸款處于正常狀態時，借款人辦理貸款變更業務需提交本人身份證明、符合貸款變更條件的證明材料、中心要求的其他相關資料；當貸款處于逾期狀態時，借款人僅限辦理還款賬戶變更、提前還款、簽訂對沖還款協議業務。

（一）提前還款

借款人正常還款1個月且無拖欠款項時，可申請提前部分還款或全部結清貸款本息（還款當日除外）；

提前部分還款時，提前歸還的本金須為1萬元的整倍數；

提前部分還款時，可用自有資金或借款人（含共同申請人）的住房公積金一次性還本付息或部分償還貸款。

（二）還款賬戶變更

1、還款賬號信息變更原則上必須是主借款人名下銀行賬戶的變更。

2、如主借款人發生重大變故（如死亡、被判刑、失蹤、還款賬戶被凍結等）無法使用原還款賬戶繼續還款，可將還款賬戶信息變更為繼承人、受遺贈人或法定代理人賬戶信息。賬戶信息變更前須先將新還款賬戶持卡人添加為貸款關聯人，且該賬戶必須與原還款賬戶銀行行別保持一致。

（三）擔保方式變更

當前貸款還款狀態正常時，借款人可申請擔保方式變更，主要有：

1、自然人階段性保證加房產抵押變更為所購自住房產抵押；

2、開發企業階段性保證加房產抵押變更為所購自住房產抵押。

第二十六條逾期催收管理

對于未按照借款及抵押擔保合同約定進行還款的借款人，中心系統將自動進行逾期登記處理并開始計收罰息，由中心各受理貸款部門進行催收，并建立逾期催收臺賬。對連續逾期3期（含）以上貸款，中心經采取多種途徑、方式催收無果的，可以提起法律訴訟。

第十六章貸款檔案管理

第二十七條所有貸款檔案材料根據“一戶一檔”原則由各受理貸款部門收存歸檔。

第二十八條貸款發放后，各受理部門對貸款資料進行復查，檢查各類合同、證件、資料是否完整有效，若資料不全，重新補齊，確保檔案資料完整無缺。確保貸款電子檔案資料與其對應的貸款實體檔案記載信息一致。每月對貸款資料進行整理，合理編排順序，填寫檔案清單（卷內目錄）和卷宗封面，歸檔成冊。

第十七章附則

第二十九條本細則中的條款隨國家有關政策調整而調整。

第三十條本細則由大同市住房公積金管理中心負責解釋。

第三十一條本細則自發布之日起施行，有效期兩年。此前發布的有關規定，與本細則不一致的，以本細則為準。