存量房貸利率調(diào)整具體怎么調(diào)，國有四大行發(fā)布細則。

9月7日，中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行相繼發(fā)布相關(guān)操作細則。總體來看，多家國有大行均在調(diào)整規(guī)則上將存量房貸利率調(diào)整按貸款發(fā)放時間劃分為三個時間段，也明確了利率調(diào)整的方式、申請時間等。

總的來看，存量房貸利率下調(diào)后，最低不低于相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（LPR）或貸款發(fā)放時的全國下限[2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）為LPR，2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）為LPR-20個基點]，如當(dāng)?shù)叵孪薷哂谌珖孪?，則將貸款加點幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪?。同時，對于符合條件的存量首套住房貸款，客戶無需提交申請，銀行將統(tǒng)一通過批量調(diào)整的方式進行調(diào)整，但是，“二套轉(zhuǎn)首套”存量貸款需要主動申請并提供相關(guān)材料。如果原來執(zhí)行固定利率的，則需要先轉(zhuǎn)換為LPR定價的浮動貸款利率，再進行調(diào)整。

根據(jù)要求，此次可開展存量房貸利率調(diào)整的調(diào)整范圍應(yīng)滿足：貸款發(fā)放時間或合同簽訂時間在2023年8月31日（含當(dāng)日）以前；用途為購買住宅的商業(yè)性個人住房貸款，包括普通純商業(yè)性個人住房貸款、公積金組合貸款中的商業(yè)性個人住房貸款；須為首套個人住房貸款。

一、利率調(diào)整規(guī)則將存量房貸發(fā)放時間分為哪三個時間段？

根據(jù)公告，本次存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整規(guī)則如下：

1.對于2019年10月7日（含）前發(fā)放的、已按人民銀行2019年第30號公告要求轉(zhuǎn)換為貸款市場報價利率（LPR）定價的存量首套個人住房貸款：

農(nóng)行：利率水平調(diào)整至原貸款合同期限對應(yīng)的LPR（即加點幅度為0）；貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對應(yīng)LPR的，按發(fā)放時當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率政策下限執(zhí)行。LPR轉(zhuǎn)換后的利率水平不高于原貸款合同期限對應(yīng)的LPR或不高于貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調(diào)整。

工行：最低可調(diào)整至相應(yīng)期限LPR不加點，原貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限轉(zhuǎn)換后為LPR加點的，按發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。

中行：如當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限高于LPR，則將貸款加點幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪?；否則，如貸款利率高于LPR則將貸款加點幅度調(diào)整為0（即LPR+0BP），如貸款利率低于LPR則不調(diào)整。

建行：調(diào)整后的利率按相應(yīng)期限（原貸款合同期限）LPR利率執(zhí)行。

2.對于2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）發(fā)放的存量首套個人住房貸款：

農(nóng)行：利率水平調(diào)整至全國首套房貸利率政策下限，即原貸款合同期限對應(yīng)的LPR（即加點幅度為0）；貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對應(yīng)LPR的，按發(fā)放時當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率政策下限執(zhí)行。利率水平不高于原貸款合同期限對應(yīng)LPR或不高于貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調(diào)整。

工行：最低可調(diào)整至全國首套房貸利率政策下限，即相應(yīng)期限LPR不加點，原貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR的，按發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。

中行：如當(dāng)?shù)叵孪薷哂谌珖滋鬃》抠J款利率政策下限（簡稱“全國下限”），則將貸款加點幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪?；否則，如貸款利率高于全國下限，則將貸款加點幅度調(diào)整為全國下限（即LPR+0BP），如貸款利率低于全國下限則不調(diào)整。

建行：調(diào)整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應(yīng)期限（原貸款合同期限）LPR利率執(zhí)行。若在上述時間段內(nèi)，貸款所在城市首套住房貸款利率政策下限高于上述調(diào)整后擬執(zhí)行水平，調(diào)整后的利率按相應(yīng)政策下限執(zhí)行。

3.對于2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）發(fā)放的存量首套個人住房貸款（含已簽訂合同但未發(fā)放的貸款）：

農(nóng)行：利率水平調(diào)整至全國首套房貸利率政策下限，即原貸款合同期限對應(yīng)的LPR減20個基點；貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對應(yīng)的LPR減20個基點的，按發(fā)放時當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率政策下限執(zhí)行。利率水平不高于原貸款合同期限對應(yīng)的LPR減20個基點或不高于貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調(diào)整。

工行：最低可調(diào)整至全國首套房貸利率政策下限，即相應(yīng)期限LPR-20BP，原貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR-20BP的，按發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。

中行：如當(dāng)?shù)叵孪薷哂谌珖孪蓿瑒t將貸款加點幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪?；否則，如貸款利率高于全國下限，將貸款加點幅度調(diào)整為全國下限（即LPR-20BP），如貸款利率低于全國下限則不調(diào)整。

建行：調(diào)整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應(yīng)期限（原貸款合同期限）LPR-20個基點執(zhí)行。若在上述時間段內(nèi)，貸款所在城市首套住房貸款利率政策下限高于上述調(diào)整后擬執(zhí)行水平，調(diào)整后的利率按相應(yīng)政策下限執(zhí)行。

二、首套房和“二套轉(zhuǎn)首套”存量貸款利率調(diào)整申請有何區(qū)別？

工行表示，原貸款發(fā)放時執(zhí)行所在城市首套房貸利率政策且當(dāng)前為LPR定價的浮動利率存量房貸，該行將主動按上述調(diào)整規(guī)則統(tǒng)一批量調(diào)整貸款利率，如有特殊需求的可聯(lián)系原貸款服務(wù)行。原貸款發(fā)放時執(zhí)行二套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)前按本公告所述已符合所在城市首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸，即“二套轉(zhuǎn)首套”的存量房貸，或不良貸款歸還積欠本息的存量房貸，需由客戶向該行主動申請利率調(diào)整，經(jīng)工行審核符合條件后按上述調(diào)整規(guī)則調(diào)整貸款利率。

農(nóng)行稱，按照《通知》要求，可采取變更貸款利率和新發(fā)放貸款置換兩種方式，這兩種方式調(diào)整的結(jié)果一致。從操作的便利性來看，后者所需的流程較多，所花的時間較長，為方便客戶，農(nóng)行主要采取變更貸款利率方式。農(nóng)行將于2023年9月25日起主動進行批量下調(diào)，無需客戶申請。 如客戶需新發(fā)放貸款置換的，請于2023年9月25日起向貸款經(jīng)辦行提出書面申請。經(jīng)查詢不在調(diào)整范圍，但當(dāng)前實際住房情況已經(jīng)符合房屋所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的客戶，可于2023年9月25日（含）至2023年10月22日（含），登錄我行掌上銀行，自助發(fā)起首套住房利率標(biāo)準(zhǔn)認定申請，線上提交貸款經(jīng)辦行認可的承諾書、家庭住房套數(shù)查詢結(jié)果等相關(guān)證明材料（具體材料清單將于近期發(fā)布，敬請關(guān)注）?？蛻粢部删€下向貸款經(jīng)辦行提出申請辦理并提交材料。經(jīng)認定符合《通知》條件的，將于2023年10月25日起進行批量調(diào)整。2023年10月23日（含）后提出申請的，我行將在10個工作日內(nèi)完成認定，對符合《通知》條件的，及時予以調(diào)整。

中行表示，對于符合條件的存量首套住房貸款，客戶無需提交申請，該行將統(tǒng)一通過批量調(diào)整的方式進行調(diào)整。對于符合條件的存量二套房及以上貸款，由客戶向該行主動申請利率調(diào)整，并提供佐證材料，經(jīng)中行審批通過后按照批量或單筆的方式進行調(diào)整。

建行表示，貸款發(fā)放或簽訂合同時不符合首套住房標(biāo)準(zhǔn)，但當(dāng)前實際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的，借款人申請時須提供首套住房有關(guān)證明材料。

三、當(dāng)前執(zhí)行固定利率或基準(zhǔn)利率定價的存量房貸如何調(diào)整？

總體來看，需要先轉(zhuǎn)換為LPR定價的浮動貸款利率，再進行調(diào)整。

工行表示，當(dāng)前執(zhí)行固定利率或基準(zhǔn)利率定價的存量房貸，需由客戶向該行主動申請利率調(diào)整，先按照中國人民銀行公告[2019]第30號相關(guān)要求轉(zhuǎn)換為LPR定價的浮動利率貸款，再按上述調(diào)整規(guī)則調(diào)整貸款利率。

農(nóng)行表示，按照《通知》和人民銀行2019年第30號公告相關(guān)要求，符合首套住房貸款利率政策，且未以LPR為定價基準(zhǔn)的固定利率貸款或參考貸款基準(zhǔn)利率定價的浮動利率貸款客戶，需申請轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準(zhǔn)后，再進行利率調(diào)整；未申請轉(zhuǎn)換的，將無法辦理。固定利率貸款轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準(zhǔn)的浮動利率貸款，重定價日為次年1月1日，重定價周期為12個月。參考貸款基準(zhǔn)利率定價的浮動利率貸款，轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準(zhǔn)的浮動利率貸款，重定價日和重定價周期與原合同保持一致。

農(nóng)行稱，貸款發(fā)放時符合首套住房貸款利率政策且需進行定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的客戶，可在2023年9月22日（不含）之前向貸款經(jīng)辦行提出書面轉(zhuǎn)換申請，納入2023年9月25日批量調(diào)整范圍；之后提出轉(zhuǎn)換申請的，我行將于2023年9月25日（不含）之后及時辦理轉(zhuǎn)換手續(xù)，并下調(diào)定價水平。2023年9月25日起，農(nóng)行將提供線上轉(zhuǎn)換申請服務(wù)。

農(nóng)行還指出，對當(dāng)前實際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)且需進行定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的客戶，需在提出首套認定申請時一并申請定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，認定通過的，利率定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換與貸款利率水平調(diào)整同步進行。按照人民銀行2019年第30號公告相關(guān)要求，定價基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

中行表示，固定利率貸款先按中國人民銀行公告[2019]第30號要求轉(zhuǎn)換為貸款市場報價利率（LPR）定價的浮動利率貸款，再進行存量房貸利率調(diào)整。

建行表示，固定利率或采用基準(zhǔn)利率定價的貸款，借款人可申請轉(zhuǎn)為采用LPR定價的浮動利率貸款，并與我行簽訂協(xié)議。

中國工商銀行公告截圖。

中國農(nóng)業(yè)銀行公告截圖。

中國銀行公告截圖。

建設(shè)銀行公告截圖。