“之前我的兩套房子共有房貸145萬，但兩套房子的房貸利率很高，一套是4.75%，另一套是6.1%，每個月還房貸就要9000元左右。”在得知可獲得3.7%的經營貸利率后，杭州購房者文靜心動了。

經過一系列操作后，文靜一次性還清了兩套房子的貸款，按照3.7%的經營貸利率計算，月供節省了3000多元。

實際上，對于經營貸流入房市，監管部門早就明令禁止，對于市場來說也并不是什么新鮮事。近期，用經營貸置換按揭貸卷土重來，原因是銀行經營性貸款與個人住房按揭貸款利率出現較大的利率差，為資金違規流入樓市提供了空間。

巨大的利率差也引起了市場主體的關注：一些“高位上車”的購房者希望能夠通過經營貸套現來減輕還貸壓力；一些中介機構也借此機會開展業務，聲稱可以幫助購房者省下一大筆利息。

用經營貸置換房貸背后有怎樣的風險？購房者真的能省一大筆錢嗎？第一財經記者對此進行了深入調查。

“每月省下3000多”

“之前我的兩套房子共有房貸145萬，20年等額本息。但兩套房子的房貸利率很高，一套是4.75%，另一套是6.1%，每個月還房貸就要9000元左右。”文靜在成功辦理了經營貸置換房貸后告訴第一財經記者，她在辦理了經營貸后，一次性還清了兩套房子的貸款，按照3.7%的經營貸利率計算，她目前采取的是先息后本的方式，每個月還款4000多元，如果算上本金還款的話，月供在6000元左右。

“銀行現在整個貸款都非常寬松，我貸的是3年期產品，貸款利率為3.7%，貸的也比較少，感覺大家選擇什么樣的年限也是看自身的房產情況。”文靜說。

對于文靜而言，省下三四千元或許辦不了大事，但至少多了一筆可支配收入。

“經營貸置換按揭貸”最近之所以火了起來，主要還是受到今年以來，5年期以上LPR（貸款市場報價利率）多次下調以及小微企業貸款利率不斷下降的影響。

近年來，金融對小微企業的支持力度不斷加大，不少商業銀行的經營貸利率已下調至4%以下，低于多地首套房按揭貸款利率；2022年以來，5年期以上LPR累計下行35個基點，由2021年12月的4.65%降至今年8月的4.3%。

巨大的利率差也引起了市場主體的關注：對于存量房貸而言，一些“高位上車”的購房者希望能夠通過經營貸套現來減輕還貸壓力；一些中介機構，包括地產中介、貸款中介、財務公司等等，也借此機會開展業務，聲稱可以幫助購房者將手頭利率較高的房貸轉換成利率較低的經營貸，省下一大筆利息。

中介幫忙“包裝”

經營貸款是以中小企業主或個體工商戶為服務對象的融資產品，借款人可以通過房產抵押等擔保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其企業或個體戶的經營需要。

某城商行上海分行一位客戶經理對記者表示，其所在銀行辦理經營貸的基本條件是：申請人入股或成為一家企業的法定代表人滿一年之后，且需要提供該公司的經營流水。

但這些最基本的限制條件對于一些中介來說似乎并不困難。由于每家銀行經營貸的申請條件不同，審核標準也有緊有松，不少中介對于不符合資質的貸款人也聲稱可以讓客戶順利拿到經營貸款。

有北京地區的地產中介機構告訴記者，其所在機構可以提供貸款置換服務。具體可將現有的A銀行住房按揭貸款先還清，然后在B銀行進行房產抵押，以經營貸的形式，在B銀行獲得利率更低的資金。

對于流程，該中介人士詳細介紹稱，首先，如果購房者手頭沒有閑置資金，則需要尋找墊資方，用過橋資金還清原有房貸；同時，在購房者職業允許開公司的情況下，由中介公司幫忙申請殼公司；最后，再由中介公司對接熟悉的銀行，向銀行申請經營貸，將房子抵押給新的銀行，經營貸會發放到上述殼公司的公司賬號中，再由中介機構幫忙提款。

文靜還對記者表示，她聯系的財務公司可以幫忙申請經營貸，讓一些不符合資質的貸款人也能拿到貸款。“他們對接了非常多的銀行，了解每家銀行的標準。比如，現在申請經營貸，需要看公司的營業流水，如果你有公司，但公司的年流水不超過150萬，就需要財務公司幫忙做購銷合同，把經營流水包裝出來。”

暗藏諸多風險和隱性收費

實際上，不只文靜，不少“高位上車”的購房者都對此項業務心動過。但記者調查發現，以經營貸置換房貸不僅存在諸多隱性收費，過程也較為復雜，后續還可能出現一系列風險隱患。

比如，在上述中介介紹的三個環節中，每一個環節都暗藏著不同的收費項目。記者采訪了解到，收費項目涉及中介公司的服務費、套現費、購買殼公司費用，不同情況又有所區別。

“收費多少要審核資料后才能確定。一般而言，如果是老房本，名下無公司，目前利率最低可以申請到3.65%，我們收取1%的服務費、0.3%的套現費、1.5萬元購買公司的費用，當然每家銀行要求不同。”上述北京地區某地產中介人士說。

“我有公司，也在正常經營，所以這一部分我不需要額外付款，另外，我賬上有現金就一次性還掉了，我貸款的金額很少，只貸了140萬，財務公司是按照最低標準來收費的，手續費是2萬元起步，當時我算下來是不到2萬的費用，所以就按2萬元起步價收。”文靜對記者表示，“我的本質訴求就是想把利率降下來。”

但像文靜這樣的幸運兒往往是少數。由于整個流程繁瑣，辦理周期不同，貸款人所付出的最終成本并不可控。

“具體來說，每家銀行辦理的速度是不同的，快的一個星期，慢的兩三個月都有。比如，你去還A銀行的房貸，三天就審批掉了，但你經營貸的錢還沒下來，如果你又沒有自由資金，就需要走過橋，等經營貸的錢下來了，你再把這筆錢還給中介公司，這幾天是按日利率收費的。”上述銀行客戶經理表示，對于一些貸款人來說，墊資的費用外加中介其他環節的收費，實際上貸款人最終并沒有省下多少錢，還擔著很大的風險。

而即便是順利申請到經營貸并還清了房貸，后續的風險依然存在。其中，銀行斷貸、個人征信記錄受影響、合同欺詐等可能都是貸款人需要面對的問題。

“貸出的經營貸也存在風險，不可能直接提現出來，需要打到不同的賬戶去分流，我是大概流轉了三到五手、需要有不同的人，不同的銀行，說實話這個過程挺麻煩的，不然的話，銀行斷貸抽貸的風險是很高的。”文靜回憶稱。

在一位銀行業人士看來，用經營貸置換房貸還存在一定的政策風險。

目前，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。“很多中介機構說經營貸可以批10年，利率在4%以下，其實低利率的經營貸應該是以1年期LPR為基準發放的，而長期貸款利率定價則錨定的是5年期以上LPR。這些低利率的經營貸往往使用期限只有一年，一年必須得還，由于現在執行延期還本，所以貸款人只需要先償還利息。一旦監管要求全部清理，貸款人就需要一次性償還。”一位銀行業人士對記者說。

在招聯金融首席研究員董希淼看來，用經營貸置換房貸對個人來說存在法律風險和償付風險。“前期涉及的編造虛假材料，通過注冊虛假公司騙取貸款，嚴重一點就是騙取貸款罪，貸款人可能涉及刑事責任。另外，經營貸期限往往比較短，房貸期限較長，因此存在期限錯配的風險，會導致還款能力出現問題，逾期也會影響個人征信記錄。”

可從下調房貸利率入手

實際上，對于經營貸流入樓市，監管部門早就明令禁止。

2021年3月26日，央行、銀保監會發布《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，從加強借款人資質核查、加強信貸需求審核、加強貸款期限管理、加強貸款抵押物管理、加強貸中貸后管理、加強銀行內部管理等方面，督促銀行業金融機構進一步強化審慎合規經營，嚴防經營用途貸款違規流入房地產領域。同時要求進一步加強中介機構管理，建立違規行為“黑名單”，加大處罰問責力度并定期披露。

今年11月4日，銀保監會一口氣掛出8張罰單，其中5張罰單處罰原因涉及個人經營貸款、消費貸款違規流入房地產市場。建設銀行、交通銀行、招商銀行被罰款，相關責任人被給予警告。

究其根本，銀行經營性貸款與個人住房按揭貸款利率出現倒掛，為資金違規流入樓市提供了空間。

“如果說2000年之前經營貸違規進入樓市，主要是為了套取信貸額度，那么當前這種現象又起，則主要是為了套利，即獲得更低的貸款利率。”東方金誠首席宏觀分析師王青對記者表示，根據央行數據，9月新發放居民房貸加權平均利率是4.34%，而同期企業貸款利率是4.0%；若利用近期推出的針對企業的各類支持性信貸政策工具，則貸款利率會更低，這就為經營貸違規進入樓市提供了較強的套利動機。

王青認為，解決這個問題可以從下調居民房貸利率入手。一方面會壓縮違規套利空間，更重要的是，這將是引導房地產行業盡快軟著陸的關鍵所在。“接下來，伴隨5年期LPR報價下調（最早有可能在今年底明年初落地），居民房貸利率還有一定下行空間，其與企業貸款利率倒掛現象有望逐步扭轉，屆時這方面的違規套利現象也將明顯減少。”