根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)抵押權(quán)未辦理抵押權(quán)登記，抵押權(quán)不成立。換言之，如果未辦理抵押權(quán)登記，債權(quán)人即不能就抵押物進行優(yōu)先受償。因此，很多人都錯誤地以為，未辦理抵押權(quán)登記的不動產(chǎn)抵押合同就是“廢紙一張”，對于債權(quán)的實現(xiàn)不能發(fā)揮任何作用。最高法院審理的這則案例，給那些沒有辦理不動產(chǎn)抵押登記的債權(quán)人本以為“病入膏肓”的案件一劑““治病良藥”。

裁判要旨

不動產(chǎn)抵押合同成立，抵押權(quán)因未辦理抵押登記而未設立，債權(quán)人可以主張抵押人在抵押物價值的范圍內(nèi)對債務承擔連帶清償責任，但債權(quán)人不能就抵押物主張優(yōu)先受償。

案情簡介

一、2012年12月24日，侯向陽（甲方）與韓福全（眾邦公司的法定代表人）、李麗華（乙方）簽訂《借款協(xié)議》，約定：乙方向甲方借款人民幣550萬元。乙方提供眾邦公司位于商都縣商張公路北側(cè)（工業(yè)園區(qū)）的80004平米的工業(yè)用地的國有土地使用證作為抵押。后侯向陽向韓福全賬戶匯入511.5萬元，其余38.5萬元作為利息預先扣除。隨后，韓福全將商都縣國用（土）第2012-134號《國有土地使用證》交付侯向陽張振東持有，但雙方未辦理抵押登記。

二、因韓福全、李麗華未償還借款本息，侯向陽向張家口中院起訴請求：1、韓福全、李麗華償還借款550萬元及利息；2、眾邦公司在抵押財產(chǎn)范圍內(nèi)承擔連帶清償責任，侯向陽對該財產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。

三、張家口中院一審判決支持了侯向陽的部分訴訟請求，但未支持其主張的對抵押財產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。眾邦公司不服，向河北高院上訴，河北高院二審判決駁回上訴，維持原判。

四、眾邦公司仍不服，向最高法院申請再審。最高法院裁定駁回其再審申請。

裁判要點

本案中眾邦公司認為涉案的抵押財產(chǎn)有不動產(chǎn)，但并未辦理抵押權(quán)登記，因此抵押權(quán)未有效設立，故不應當承擔擔保責任，因此侯向陽不能就土地使用權(quán)主張優(yōu)先受償，但最高法院同時認為：“根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十七條的規(guī)定，以土地使用權(quán)進行抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權(quán)自抵押登記時設立。原審認為抵押合同成立，抵押權(quán)并未設立，侯向陽可以主張眾邦公司在土地使用權(quán)范圍內(nèi)對債務承擔連帶清償責任，但不能就土地使用權(quán)主張優(yōu)先受償，適用法律并無不當。”

經(jīng)驗總結(jié)

1、未辦理不動產(chǎn)抵押登記的抵押合同并非廢紙一張，而是可轉(zhuǎn)換為要求抵押人在抵押物價值的范圍內(nèi)對債務承擔連帶清償責任的有限擔保責任。理由是：根據(jù)《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”也即，抵押未登記僅為抵押權(quán)未有效設立，但并不影響抵押合同的效力，抵押合同仍然有效。在抵押合同仍然有效的情況下，債權(quán)人可基于抵押合同向抵押人主張在抵押物價值的范圍內(nèi)對債務承擔連帶清償責任。因此，抵押人不要以為只要未辦理抵押權(quán)登記，自己就可以免于承擔擔保責任；抵押權(quán)人也不要因為抵押未登記就覺得抵押合同是“廢紙一張”。通過抵押合同主張合同上的權(quán)利，也可以達到近似于抵押權(quán)被設立的法律效果。

2、不動產(chǎn)抵押合同簽訂后，不論是抵押人還是抵押權(quán)人，都應當應及時辦理抵押權(quán)登記。于抵押權(quán)人而言，未辦理登記就不能取得抵押權(quán)，也就不能就抵押物優(yōu)先受償。雖然債權(quán)人可以基于抵押合同，在抵押物的范圍內(nèi)要求抵押人對債務承擔連帶責任，但在抵押人資產(chǎn)資不抵債時，債權(quán)人還是極有可能會面臨債務不能被全部清償?shù)娘L險。于抵押人而言，其未辦理抵押權(quán)登記，并不能當然免除其承擔責任的義務和可能性。相反，其必須在抵押物的價值范圍內(nèi)對債務承擔連帶清償責任。因此，遲延辦理抵押登記，對于雙方當事人而言均無太大意義，至少不能從根本上改變雙方當事人的權(quán)利義務關系。

3、在抵押未登記但已滿足抵押合同約定的或者法定的實現(xiàn)抵押權(quán)的條件時，抵押權(quán)人應當在請求保全債務人相關財產(chǎn)的同時，申請保全抵押物。在抵押物已經(jīng)被抵押人轉(zhuǎn)讓時，可申請在抵押物價值的范圍內(nèi)保全抵押人的其他財產(chǎn)。以此來確保未來申請執(zhí)行時的優(yōu)先順位，間接達到近似于有抵押權(quán)存在的法律效果。

4、本案的另一個重要啟示在于：一項法律行為（如合同、承諾書等）無效或者不能發(fā)生當事人預設的法律效果，并不當然就是“廢紙一張”，而是可以轉(zhuǎn)換為與之相似相近的法律行為，并以此為基礎確定雙方當事人的權(quán)利義務關系。本案中雖然抵押權(quán)未有效設立，但最高法院依據(jù)抵押合同有效，通過轉(zhuǎn)換，要求抵押人在抵押物價值的范圍內(nèi)對債務承擔連帶清償責任，誠值贊同！這一裁判方法被稱之為法律行為的轉(zhuǎn)換制度，并已經(jīng)被最高法院的相關判例所采納（詳見延伸閱讀）。因此，運用好法律行為轉(zhuǎn)換制度，可以在某些看似已經(jīng)毫無可能勝訴的案件，起到“化腐朽為神奇”的效果。

法律規(guī)定

《物權(quán)法》

第九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

第十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

第一百八十七條以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設立。

《合同法》

第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。

第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

以下為最高法院在“本院認為”部分就眾邦公司應承擔連帶清償責任的論述：

二、關于眾邦公司是否應在抵押擔保的土地使用權(quán)范圍內(nèi)承擔連帶清償責任的問題。原判決認定，案涉《借款協(xié)議》、《借條》簽訂之時，韓福全為眾邦公司法定代表人，眾邦公司對此并未提出異議。韓福全在《借款協(xié)議》、《借條》上簽字。《借款協(xié)議》、《借條》均約定以眾邦公司所有的商都縣商張公路北側(cè)（工業(yè)園區(qū)）80004平方米工業(yè)用地的國有土地使用證作為抵押，應視為眾邦公司與侯向陽達成了以上述土地使用權(quán)作為借款抵押擔保的合意。當事人之間簽訂的抵押合同已經(jīng)成立并生效，原審法院判令眾邦公司在其擔保的土地使用權(quán)范圍內(nèi)對案涉?zhèn)鶆粘袚B帶清償責任并無不當。

至于眾邦公司主張土地使用證交付情況未查清，其在二審中另行提交一份土地使用證，以證明債權(quán)人持有的土地使用證存在真假不明的問題。如前所述，抵押合同于《借款協(xié)議》和《借條》簽訂之時已經(jīng)成立并生效，土地使用證是否交付，如何交付，并不能影響抵押合同的效力。

三、關于原審適用法律是否錯誤的問題。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條之規(guī)定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。同時，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十七條的規(guī)定，以土地使用權(quán)進行抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權(quán)自抵押登記時設立。原審認為抵押合同成立，抵押權(quán)并未設立，侯向陽可以主張眾邦公司在土地使用權(quán)范圍內(nèi)對債務承擔連帶清償責任，但不能就土地使用權(quán)主張優(yōu)先受償，適用法律并無不當。眾邦公司主張原審存在適用法律錯誤的情形，缺乏依據(jù)，本院不予支持。

案件來源

侯向陽與商都縣眾邦億興能源材料有限責任公司、韓福全等民間借貸糾紛申訴、申請民事裁定書[最高人民法院（2015）民申字第3299號 ] 。