記者丨劉晨光 曾令俊

連日來，各地嚴格管控經營貸違規進入樓市成為熱點話題。

3月26日，中國銀保監會辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯合下發《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》（以下簡稱通知）。

通知指出，近年來，個人經營性貸款、企業流動資金貸款等經營用途貸款在滿足企業臨時性周轉性資金需求、提升企業持續運行能力等方面發揮了積極作用。但近期一些企業和個人違規將經營用途貸款投向房地產領域問題突出，影響房地產調控政策效果，擠占支持實體經濟特別是小微企業發展的信貸資源。

通知強調，加強借款人資質核查十分必要。銀行業金融機構要切實加強經營用途貸款“三查”，落實好各項授信審批要求，不得向無實際經營的空殼企業發放經營用途貸款。對企業成立時間或受讓企業股權時間短于1年，以及持有被抵押房產時間低于1年的借款人，要進一步加強借款主體資質審核，對工商注冊、企業經營、納稅情況等各類信息進行交叉驗證，不得以企業證明材料代替實質性審核。

通知認為要加強信貸需求審核。銀行業金融機構要對經營用途貸款需求進行穿透式、實質性審核，要根據借款人實際經營需求合理確定授信總額，與企業年度經營收入、資金流水等實際經營情況相匹配。“密切關注借款人第一還款來源，不得因抵押充足而放松對真實貸款需求的審查。堅持線上線下相結合，對貸款金額較大的，要通過多種形式全方面了解企業情況，進一步加強審核。對通過互聯網渠道發放的經營用途貸款，應滿足互聯網貸款管理相關規定。不得向資金流水與經營情況明顯不匹配的企業發放經營性貸款。”

此外，還要加強貸款期限管理。“對期限超過3年的經營用途貸款，要進一步加強風險管理，建立健全內部管理制度，建立專門統計臺賬，逐筆登記并定期進行核查，確保貸款期限與借款人生產經營周期、資金收支規律相匹配，真正用于企業經營。”

對于貸款抵押物管理，通知也重點提到。并指出，重點審查房產交易完成后短期內申請經營用途貸款的融資需求合理性，對抵押人持有被抵押房產時間低于1年的，審慎確定貸款抵押成數。抵押人持有被抵押房產時間低于3年的，銀行業金融機構應定期核查貸款使用情況并保存核查記錄。

同時通知還要求加強貸中貸后管理。即加強貸后資金流向監測和預警，不得以已開展受托支付為由弱化貸后資金管控。銀行業金融機構應書面向借款人提示違規將信貸資金用于購房的法律風險和相關影響，在和借款人簽訂貸款協議時應同時簽訂資金用途承諾函，明確一旦發現貸款被挪用于房地產領域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應法律責任。

此外，通知還提到要加強銀行內部管理，加強中介機構管理。如房地產中介機構不得為購房人提供或與其他機構合作提供房抵經營貸等金融產品的咨詢和服務，不得誘導購房人違規使用經營用途資金。

中國銀保監會、住房和城鄉建設部、中國人民銀行有關部門負責人在答記者問時表示，通知嚴肅治理此類違規行為，將釋放更多信貸資源服務實體經濟發展，促進金融與實體經濟良性循環。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴界面新聞，這是銀保監會等部門首次系統對經營貸進行管控的政策，進一步體現了房地產市場從緊從嚴的導向。

首先是對空殼公司面臨嚴查。嚴躍進認為，此次政策明確了一個概念，即“空殼公司”。這也是首次明確無實際經營的小微企業的名稱。政策顯示，行業金融機構要切實加強經營用途貸款“三查”，落實好各項授信審批要求，不得向無實際經營的空殼企業發放經營用途貸款。從實際過程看，空殼公司確實存在騙貸且違規把資金投向房地產的嫌疑。類似空殼公司后續將面臨較大的審查，嚴管空殼公司注冊行為很關鍵。

此外，嚴躍進認為，通知還強調抵押物管理加強。此次政策明確，對使用房產抵押的貸款，銀行業金融機構要加強抵押物估值管理，合理把握貸款抵押成數。對抵押人持有被抵押房產時間低于1年的，審慎確定貸款抵押成數。“從這里規定可以看出，這兩年房產炒作過程中出現了一種做法，即先借款買房然后通過抵押來套取資金，這是一種很隱蔽的騙貸模式。當前對于此類抵押的做法進行規范，有助于打擊“買房-抵押-融資-再買房”的炒房模式。”

對于強化需求審查方面，嚴躍進強調，此次政策明確，銀行業金融機構要對經營用途貸款需求進行穿透式、實質性審核。這里提及了“實質性審查”的內容，實際上也說明過去部分審查工作是被架空的。“尤其是過去商業銀行過多強調抵押的工作，對于一些抵押充足的貸款，沒有去做實質性審查，自然造成了很多資金違規使用的情況。通過此次政策，銀行后續嚴查貸款需求將成為一項基本工作。”他補充道。

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