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PART1：公積金貸款

2018年5月1日起武漢住房公積金首套房的貸款額度提高至70萬元，二套房的貸款額度為50萬元，于是很多購房者都很關注公積金貸款的一些問題，公積金貸款有什么條件，二手房公積金房產年限怎么規定的，商轉公到底怎么辦理，武漢異地繳存公積金貸款需要什么條件…..今天小編就為大家盤點下武漢最新公積金買房政策。

首先我們要知道什么人可以申請公積金貸款？

凡在武漢住房公積金管理中心（以下簡稱”公積金中心”）按時連續足額繳存住房公積金達6個月（職工個人住房公積金繳存賬戶開戶時間距貸款申請時間滿180天，繳存賬戶狀態正常，按月連續繳存時間滿6個月，不含補繳）及以上的職工，在購買自住住房時可申請公積金貸款或組合貸款。

其次，貸款基本條件：

1、借款人持有合法身份證件，且具有完全民事行為能力；

2、借款人及其配偶信用記錄良好，符合公積金貸款審核標準；

3、有穩定的經濟收入和按時歸還公積金貸款本息的能力；

4、具有真實購房行為，且除住房商業貸款轉公積金貸款外，該購房行為一般發生在一年以內；所購住房權屬清晰、手續合法齊全且無法律糾紛；

5、無尚未還清的公積金貸款；

6、同意以所購住房進行貸款抵押，或以國債、銀行定期存單、有價證券等公積金中心認可的方式提供擔保。

房屋套數要求：

公積金貸款僅支持，首套房屋貸款與二套房屋貸款。

如果家庭名下已經有一套面積≥144平米的房產，另購買第二套房屋不能使用公積金貸款。

如果首套房屋面積

使用武漢公積金在武漢申請公積金貸款，只看家庭名下在武漢的房屋套數。

辦理異地貸款的，繳存地與貸款地的房屋套數合并計算。

圖|購一手房公積金貸款政策

圖|購二手房公積金貸款政策

貸款次數限制：

公積金貸款一個家庭最多能辦理兩次，僅支持首套房屋貸款與二套房屋貨款。

在有公積金貸款未結清狀態下，無法繼續申請公積金貸款。

使用武漢公積金在武漢申請公積金貸款，只看家庭名下使用武漢公積金賬戶申請公積金貸款的次數。

辦理異地貸款的，繳存地與貸款地的公積金貸款使用次數合并計算。

公積金賬戶繳存要求：

1、公積金賬戶開戶滿180天

2、2、申請公積金貨款前6個月連續正常繳存(不含補繳)，并且賬戶為正常狀態。（例如:7月份申請公積金貸款,1月到6月需要正常連續繳存）

3、公積金賬戶余額大于或等于6倍的月繳存額。（例如:月繳存額為1000元,賬戶余額要≥6000）

房屋性質要求：

1、能夠辦理公積金貸款的房屋類型：

①經濟適用房、商品房、集資合作建房

②建造、翻修、大修自住住房

③二手房

上述各類房屋,必須是開發建設或房屋產權等手續資料齊全，符合房地產管理部門辦理房屋抵押登記條件。

注意:只有住宅性質的房屋能辦理公積金貸款，商鋪、車庫、寫字樓均不可以使用公積金貸款。

3、房屋的建成年限：

①二手房房屋建成年限達到30年，不允許辦理公積金貸款

②二手房房屋建成年限達到20年，不允許辦理商業貸款轉公積金貨款。

個人信用審核標準：

借款人及其配偶的個人征信報告上存在以下情況之一的，貸款申請將不予受理。

基本條件：

1、存在“呆賬、資產處置、保證人代償”和“強制執行記錄”信息

2、貸款、貸記卡當前存在逾期金額

3、貸款(國家助學貸款除外)、貸記卡的最長逾期月數達到6期及以上，準貸記卡最長透支月數達到6期及以上的

4、貸款(國家助學貸款除外)、貸記卡、準貸記卡最近24個月還款記錄顯示，最長逾期(透支)達到4期及以上或累計逾期(透支)次數達到7次及以上的。

附加條件：

個人住房商業貸款轉公積金貨款的信用審核標準，在遵循以上信用審核標準的同時，還應符合該筆原商業貸款最近24個月還款記錄最長逾期≤2期，且累計逾期次數在≤5次。

貸款利率

現行住房公積金貸款期限1－5年，年利率為2.75％，貸款期限6－30年，年利率為3.25％；購買第二套住房申請公積金貸款的利率，按同期公積金貸款利率的1.1倍執行。

貸款期限內如遇國家調整利率，已發放的公積金貸款，其利率當年內不作調整，具體調整時間為下年度的元月1日。

武漢異地繳存公積金貸款

貸款條件：

1.戶籍地：主借款人必須是武漢戶籍；

2.繳存地：目前支持的異地繳存城市有南昌、長沙、合肥以及湖北省內各城市；

3.套數認定：繳存地和貸款地的房屋套數和公積金貸款記錄次數合并計算，同樣僅支持首套房和二套房。

其他條件與武漢繳存武漢貸款的條件一致。

PART2：商轉公如何辦理

在武漢貸款買房，大部分人會選擇先商貸，再轉公積金。那么，問題來了，商貸如何轉公積金貸款？筆者整理了一套詳細流程，供購房者參考。

舉一個具體案例：

1、2018年5月，建設銀行純商貸（150萬）開始還款，還貸時間已有半年；

2、首套房；

3、公積金交了2年，夫妻雙方均有公積金。

滿足商轉公條件，這意味著：2019年1月開始，可以商貸轉公積金。

公積金貸款預約領號

一、商貸轉公積金貸款額度

個人：公積金貸款70萬封頂；

夫妻雙方：以家庭為單位，公積金貸款也是70萬封頂。

2018年5月1日起，武漢住房公積金首套房的貸款額度提高至70萬元，二套房的貸款額度為50萬元。

二、商貸轉公積金貸款需要材料、具體步驟：

1、前往原商業貸款銀行，預約貸款經理，銀行會給一份資料清單；

①借款人及產權共有人（均含配偶）身份證及戶口（或其他有效居留證件）；

②合法有效的《武漢市商品房買賣合同》、《房地產權證》和購房繳款憑據；

③原《借款合同》和《房地產抵押貸款合同》；

④原貸款還款憑據（由原貸款銀行出具截至當月的還款明細表）；

⑤借款人及配偶收入證明；

⑥借款人及產權共有人婚姻狀況證明（含單身證明）。

注：婚前買房共同還款需要公證，需攜帶雙方身份證、戶口本、結婚證、房產證復印件，等待時間約1周。

2、前往原商貸銀行提交資料清單，銀行會提供抵押機構地址，當場辦理拿回執單交付銀行即可。

3、等待公積金中心貸款審批通過的短信，然后放款。

4、前往銀行結清差額，拿回合同。

5、前往抵押機構拿回房產證。

武漢商轉公具體辦理條件

家庭名下從未申請過公積金貸款，在武漢僅有一套商貸房屋，辦理商轉公需要符合以下條件：

1、個人公積金賬戶需滿足以下條件：

①公積金賬戶開戶時間距貸款申請時間滿180天;

②公積金賬戶狀態正常;

③公積金賬戶申請貸款前六個月連續正常匯繳，不能斷繳或補繳;

④公積金賬戶余額大于6倍的月匯繳額(例：單位和個人每月匯繳額共計2000元，公積金賬戶余額就要大于6*2000=12000元)。

2、需原商貸銀行同意將原商貸轉為公積金貸款。

3、商業貸款已還款滿6個月及以上。

4、已辦理房產兩證或不動產證。

若您同時滿足以上這些基本條件，可以找原商貸銀行申請辦理商轉公業務。

注意：只能將純商貸轉純公積金貸款，不能轉組合貸哦!

附：商貸轉公積金貸款的條件

1、轉公積金貸款的借款人和原商業貸款的借款人必須是同一人；就是說你不能靠商貸轉公積金變相的過戶給其他人來還款。

2、原商業貸款正常還款1年以上，并有貸款銀行提供的無逾期還款記錄；這個時間不是固定的，看原商貸銀行是怎么要求，比如：建行必須半年。

3、辦理轉公積金貸款必須征得原商業貸款銀行的同意。

4、已經獲得《房地產權證》，并且辦證3個月以上（三個月后政務中心才會把抵押資料還給銀行）。

PART3：商業貸款

商業貸款又稱個人住房貸款。購房人在買房的時候只需要繳納符合規定的首付款（一般情況下，首套房首付三成，二套房首付五成），余款可以辦理貸款，以每月還貸的形式分期向銀行支付本金和利息。它比公積金貸款的門檻更低，放款時間更短，是目前主流房貸方式。

一、什么人能申請貸款

1、年齡在18—65歲的自然人（PS：以未成年子女名義買房不能貸款）；

2、有所購買住房相應的首付款；

3、有穩定工作，能夠提供經工作單位蓋章的收入證明及銀行近半年的流水（月進賬大于月供2倍）；

4、信用良好，符合商業貸款審核標準。

二、貸款年限

男性長貸款年限=65歲—實際年齡（且不超過30年）；

女性長貸款年限=60歲—實際年齡（且不超過30年）；

夫妻雙方的貸款年限則取其中貸款時間較長的那一方的貸款年限（且不超過30年）。

叁所需材料

買房商業貸款流程

1、提交貸款申請：當你簽好了房屋買賣合同后就可以向銀行申辦商業貸款了。無論是一手房貸還是二手房貸，都需要將銀行認可的齊全材料遞交給銀行審核，這是商業貸款流程中最重要的一步。具體需要準備哪些材料，前文已講述，不過不同銀行對商業貸款要求有一定的差異，還要詳細詢問貸款銀行要求的其他資料。

2、銀行受理調查：銀行收到貸款申請人的申請材料后，就會對其材料進行審核，商業貸款一般審核時間是15個工作日，最長不超過1個月。在銀行受理調查期間，會根據情況要求貸款申請人補充一些資料，因此，這段時間貸款申請人需與銀行保持聯絡。

3、銀行核實審批：貸款銀行會針對幾方面進行核實：房屋的情況、借款人的資質信用情況等。這是商業貸款流程中比較重要的環節，如果貸款申請人的信用不良，會直接導致貸款申請的失敗，因此生活中積累良好的個人信用是很重要的。

4、雙方辦理相關手續：銀行通知貸款申請人，貸款審批通過后需要在該銀行開戶，領借記卡并簽訂貸款合同。同時，辦理抵押、保證、質押和保險等有關擔保手續。在簽訂貸款合同、辦理擔保手續的時候一定要詳細了解合同中的細則，明確自己的權利和義務，以免發生不必要的誤會。

5、銀行發放貸款：所有貸款手續辦理完畢后，銀行會將貸款資金打入到房產開發商的賬戶，借貸關系成立，貸款人按規定償還貸款。

至此，也就是說只要你符合條件銀行肯定會批的。

買房辦理商業貸款需注意的問題

1、征信狀況良好

征信情況不好會影響貸款的申請是毋庸置疑的。一般情況下，如果個人征信記錄中有連續三次累計六次以上的逾期記錄，貸款申請很大程度會被拒批。信用卡、房貸、車貸如果出現逾期記錄，都會出現在你的個人征信中。購房者可登陸中國人民銀行個人征信中心進行征信查詢，但結果僅作為參考，辦理貸款是以銀行實際查詢的結果為準。

2、提前準備資料

購房者辦理商業貸款需要一系列的材料，主要包括：身份證、戶口本、收入證明、近半年的流水證明。其中需要注意的是，收入證明需保證大于申請貸款月供的兩倍。而流水證明建議開收入較多的銀行的流水，用來佐證收入證明。

3、注意貸款年限

各銀行商業貸款最高貸款年限為30年，如果申貸人滿足最長貸款年限的條件，可以任意選擇貸款的年限，如選擇貸款20年、10年等。貸款年限的不同直接影響月供金額。貸款總額一定的條件下，貸款年限越短，產生的利息越少，月供越多。貸款年限可以根據自身經濟實力來選擇，如高收入人群可縮短貸款時間，減少利息成本。而經濟實力一般的購房者則可以選擇較長的貸款年限，減輕月供壓力。

4、了解還款方式

最常見的還款方式有兩種，等額本息和等額本金。在選擇還款方式時，購房者可根據自己對未來的收入預期，及資金處置計劃來作出選擇。

等額本息的優點是：每個月還款額固定，方便還款；缺點是：還款利息多，后期提前還款不劃算。

等額本金的優點是：總支出較少，后期提前還款劃算；缺點是：每個月還款額不固定，前期負擔重。

另外值得注意的是，購房者要避免逾期還款。逾期還款不僅會產生信用污點，影響你之后的貸款，還會產生一定的利息。如果遇到還款日在節假日期間時，需要提前準備好房貸，將錢轉入到還款賬戶中，避免因為假期期間的延時到賬，發生逾期情況。

5、注意提前還款的時間點

提前還款是指貸款人在保證按月足額償還個人住房貸款本息的基礎上，提前償還部分或全部房貸的行為。但需要購房者注意的是，提前還款有一定的條件。如不滿足條件，銀行會可能收取一部分違約金。但由于各城市、各銀行的規定不同，貸款人需提前向銀行做好咨詢工作。

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