從2019年末持續至今的疫情使國內眾多企業、行業按下暫停鍵，往年春節前后房地產交易旺季的規律也被打破。

為了降低損失，多家房產中介、房地產商推出線上看房功能，近日恒大集團75折促銷旗下房產的消息更是引起全網關注。

而房產因其增值保值的特性，也是持有人融資周轉的有效的工具之一。房抵貸業務因此成為眾多機構的主要資產類型之一，但隨著近年監管及房地產市場變化，市場內多家平臺倒閉，諸多玩家過得也并不如意。

房抵貸平臺面臨困境，多家退出、解散

房抵貸業務在前幾年房價快速上漲時，一度是車抵貸、消費/信用貸外，最受行業歡迎的資產類型之一，P2P平臺、互聯網助貸平臺、持牌金融機構等各類機構不斷涌現。

早期P2P行業中涉及房抵貸業務的平臺眾多，2017年4月的數據顯示，當時國內涉及房抵貸業務的正常運營平臺數量達369家，如金蛋、銀客網、多贏普惠等；但隨著P2P行業監管趨嚴、房價增長放緩，“幸存者”寥寥無幾。

互聯網助貸機構則有房互網、大房東、融時代、快鴿按揭、神燈金融、泛華金融等，P2P、信托、銀行等為其主要資金方。其中房互網是百乘金科旗下房抵貸平臺，受2019年百乘金科特大“套路貸”事件影響，被爆已于近期解散，官網無法打開，大房東早期為麥子金服旗下平臺，而后被后者實控人黃大容“私有化”，如今隨著麥子金服的“凋零”，其官網也已同樣無法打開。

在眾多房抵貸業務玩家中，行業頭部平臺泛華金融發展也不順利。

公開資料顯示，泛華金融成立于1999年，于2006年從泛華集團分拆出來獨立營業，業務重點從車貸轉移至房抵貸，專注于一、二線城市。2018年11月7日，泛華金融于美國紐交所上市，成為中國房抵貸海外上市第一股。

根據泛華金融招股書，其已在全國40多個城市建立了75個分支機構。泛華金融主要以分期貸款方式向小微企業主提供房產抵押貸，借款金額一般10-30萬元，期限為1-8年。

從招股書及過往財報數據來看，2016年-2017年間，泛華金融迎來快速發展，2016年、2017年放款金額分別為83億元、171億元，同比增長高達106.02%。與之對應的，利息和費用總收入、凈利潤也實現迅速增長，2017年全年，泛華金融利息和費用總收入34.37億元，同比增長174.12%，凈利潤5.33億元，同比增長126.81%。

（圖注：來自泛華金融招股書及財報）

2018年下半年以來，泛華金融放款量增長乏力，2018年第四季度及2019年第一季度其放款僅10億元左右，分別為11.28億元、9.98億元，其中2019年第一季度放款金額較2018年同期下滑高達120.54%。

（圖注：來自招股書及財報，右側2018年數據為拖欠率/2019年為總拖欠率）

泛華金融主要資金來源為信托，2016年、2017年、2018年上半年，信托資金占資金來源的比例分別為94.1%、95.4%、99.8%。

2019年第三季度財報顯示，泛華金融在當期加深了與現有信托公司的合作，并開始與湖南信托有限公司、陜西國際信托有限公司進行合作。此外，泛華金融還在與多家銀行和基金公司聯系，探索合作機會。

行業龍頭資產質量下滑，開發新的合作模型

泛華金融資產質量在2016年-2018年逐期下滑，對此泛華金融表示，逾期率增長是由于市場環境變化，未償還貸款本金增長放緩和收款過程更長。

財報顯示，泛華金融拖欠率（delinquecny ratio）由2016年底的5.38％增至2017年底的7.17％，2018年6月30日該數字為11.49%，2018年9月30日逾期率進一步增至12.07%，同期對應的不良率（逾期90天以上的貸款）則分別為1.5%、1.66%、1.92%、1.97%。截至2018年12月30日，泛華金融逾期率已上升至18.07%。

2019年以來其逾期率口徑有所調整，2019年一季度末總拖欠率（aggregate delinquency rate ）為8.2%，較2018年底有所上升，2019年第二季度則有一定回暖，2019年第三季度末該數字進一步下滑至6.2%，而2019年財報中提及2018年12月31日的總拖欠率為7.6%。

資產質量下滑的同時，歷史上泛華金融還對其信托合作方提供兜底，對出現逾期/壞賬的貸款本息進行償還，這也進一步對泛華金融的業務、資金等方面造成壓力，直至2018年該模式逐步調整，平臺不再提供“兜底”。

招股書顯示，2018年該兜底模式僅適用于與中國對外經濟貿易信托（FOTIC）合作的現有貸款及現有信托產品，并且計劃對其他信托合作方作出同樣的調整。

對于其業務規模收縮，泛華金融在招股書中披露，“由于監管環境變化，自2017年9月30日到2018年6月30日的三個季度，我們采取了更為謹慎的方法來發展我們的業務。這導致貸款余額增長放緩，且放款量下滑，給我們的財務及經營業績帶來影響。”

針對這一點，泛華金融做了新的嘗試，開發新的合作模型。根據財報，2019年一季度來，為了擴大客戶范圍，降低信用風險及獲客成本，泛華金融與借款人推介方及貸款服務銷售合作伙伴進行合作，并要求銷售合作伙伴提供向其所推介借款人發放貸款金額的20％。

該合作模型也取得一定成果，2019年第一季度末，泛華金融與大約600個銷售合作伙伴簽署了合作協議，其中300個開始向平臺介紹借款人。截至2019年9月30日，其銷售合作伙伴增至1150個，其中600個已向平臺推介借款人。而對比放款規模來看，2019年第二季度及第三季度放款量已有所恢復。

持牌機構涉足，多銀行、消金公司推出相應產品

P2P房抵貸平臺、房互網、大房東等的衰落，泛華金融的“掙扎求生”，稱得上目前房抵貸市場中助貸機構的縮影。

雖然有房產作為抵押，但一方面，催收難，房產變現周期長、成本高，且房產處置與房價直接相關，對平臺的現金流及業務擴張造成壓力，另一方面整個金融行業監管趨嚴，平臺生存挑戰隨之增大，業務策略也更加謹慎。

而與此同時，持牌機構的房抵貸業務開始發力。如農業銀行、中信銀行、平安銀行、浙商銀行等銀行均有房產抵押相關貸款產品。且其中部分房抵貸業務開始崛起。

如根據日前平安銀行發布的2019年財報，2019年，平安銀行個人房屋按揭及持證抵押貸款累計發放1930.45億元；2019年末，個人房屋按揭及持證抵押貸款余額4110.66億元，較上年末增長32.3%；其中，住房按揭貸款余額1993.71億元，較上年末增長9.3%。

另據近日媒體報道，某銀行在武漢（樓盤）市房抵貸業務月放款能達到3-4億元，而助貸平臺神燈金融的放款量則為1-2千萬元左右。業務規模對比鮮明。

此外，部分持牌消費金融公司也推出房抵貸業務，如錦程消費金融的抵押貸業務為借款人提供全款房抵押、按揭房再抵押、抵押房二次抵押貸款；中銀消費金融則推出新易貸-樂享貸，該產品為個人抵押消費貸款，借款人名下需有當地房產，支持二次抵押。

根據2019年8月聯合信用發布的《中銀消費金融2019年跟蹤信用評級報告》，以抵押貸為主的樂享貸是中銀消金線下三大產品支柱之一，2018年下半年中銀消金主動壓縮風險較高的新易貸信用貸業務規模，同時加大樂享貸的投放力度。截至2018年末，中銀消金線下業務貸款余額328.15億元，其中樂享貸占比19.53%。

整體來看，隨著小額現金/消費貸市場競爭進入白熱化、資產質量下滑，房抵貸市場或將逐步回暖，形成新的發展機遇。但無論是持牌機構還是助貸平臺，房抵貸業務所面臨的貸后、抵押物處置等問題仍待突破。