逾期兩年無(wú)進(jìn)展，樓盤尚未封頂即成功放貸？

《中國(guó)科技投資》張婷 楊永潔

日前，天津市武清區(qū)河西務(wù)鎮(zhèn)卓達(dá)法蘭香頌溪語(yǔ)花園（以下簡(jiǎn)稱“溪語(yǔ)花園”）購(gòu)房者向《中國(guó)科技投資》記者表示，該樓盤原定于2020年12月底交房。2019年5月，因開(kāi)發(fā)商母公司涉及非法集資案件及債務(wù)違約，溪語(yǔ)花園受累全面停工，后經(jīng)調(diào)查，溪語(yǔ)花園與非法集資無(wú)關(guān)，遂解封，但開(kāi)發(fā)商已資不抵債，被債權(quán)人申請(qǐng)破產(chǎn)重組。至今，承建商因資金原因仍未復(fù)工。部分業(yè)主表示，若在9月1日前樓盤仍未復(fù)工，將停交房貸。

根據(jù)部分購(gòu)房者提供的購(gòu)房合同及借款票據(jù)等資料顯示，其在2018-2019年陸續(xù)辦理網(wǎng)簽購(gòu)房，作為溪語(yǔ)花園貸款行之一，建設(shè)銀行（601939.SH）廊坊燕郊支行疑似在該樓盤未封頂前，即向按揭貸款購(gòu)房者提供貸款并成功下款。此前，建設(shè)銀行其他支行亦因該原因而遭監(jiān)管部門開(kāi)具罰單。

樓盤尚未復(fù)工

自2016年開(kāi)始，陸續(xù)有購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽署相關(guān)購(gòu)房協(xié)議，購(gòu)買溪語(yǔ)花園個(gè)人住宅，然而，六年過(guò)去了，溪語(yǔ)花園二期、三期、四期總共1609戶購(gòu)房人均未能入住。

據(jù)悉，溪語(yǔ)花園開(kāi)發(fā)商為天津卓達(dá)藝都投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“卓達(dá)藝都”），承建商為天津武清建總建設(shè)工程集團(tuán)有限公司（前天津市武清區(qū)建筑工程總公司，以下簡(jiǎn)稱“武清區(qū)建筑總公司”）。溪語(yǔ)花園一期早已竣工，而二期、三期及四期住宅房于2016年起對(duì)外銷售；2018年3月，溪語(yǔ)花園剩下項(xiàng)目（二三四期）開(kāi)始動(dòng)工，排期表顯示，溪語(yǔ)花園原定于2020年12月30日前竣工交房。然而，2019年，該項(xiàng)目停工后至今仍未復(fù)工。

*溪語(yǔ)花園排期計(jì)劃，圖由購(gòu)房者提供

停工原因與卓達(dá)藝都母公司有關(guān)。2019年5月，卓達(dá)藝都母公司卓達(dá)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“卓達(dá)集團(tuán)”）涉及非法集資案件及債務(wù)違約，卓達(dá)藝都資產(chǎn)被查封，其中包括溪語(yǔ)花園在建項(xiàng)目，該樓盤遂全面停工。后經(jīng)調(diào)查，溪語(yǔ)花園與非法集資無(wú)關(guān)，但卓達(dá)藝都已資不抵債，被債權(quán)人武清區(qū)建筑總公司申請(qǐng)破產(chǎn)重組。《卓達(dá)藝都破產(chǎn)和解協(xié)議草案》（以下簡(jiǎn)稱《草案》）顯示，公司債權(quán)人向破產(chǎn)管理人申報(bào)1546筆債權(quán)，申報(bào)的債權(quán)金額共計(jì)27.14億元，《草案》同時(shí)顯示，溪語(yǔ)花園共計(jì)1609套房屋待交付。

在與購(gòu)房者溝通過(guò)程中，《中國(guó)科技投資》記者發(fā)現(xiàn)，因二三四期工程停工，購(gòu)房者房款在前后打入兩個(gè)不同賬戶。李可（化名）于2018年10月19日全款購(gòu)買溪語(yǔ)花園住宅，房款為92.82萬(wàn)元；陳河（化名）于2019年7月11日辦理住房按揭貸款，其首付款為26.5萬(wàn)元，貸款39.6萬(wàn)元，上述款項(xiàng)均打入卓達(dá)藝都在建設(shè)銀行廊坊燕郊支行的監(jiān)管賬戶中。

*首付款打入監(jiān)管賬戶，圖由陳河提供

然而，在2019年7月18日，武清區(qū)卓達(dá)項(xiàng)目處置工作小組出具公告，說(shuō)明解封事宜，二三四期主體工程已完工，并表示可在2020年年底交房，同時(shí)提醒購(gòu)房者的購(gòu)房尾款打入新的監(jiān)管賬戶，開(kāi)戶行為農(nóng)業(yè)銀行天津高村支行。截至目前，溪語(yǔ)花園仍未復(fù)工，尚有綠化、水電、電梯、窗戶等未完工，開(kāi)發(fā)商及承建商均表示資金不足，令人疑惑的是，預(yù)售資金及購(gòu)房尾款流向何處。

上海市光明律師事務(wù)所律師付永生、上海市尚法律師事務(wù)所房地產(chǎn)部主任唐震東均向《中國(guó)科技投資》記者分析道，從行政角度，《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定，商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。如果銀行監(jiān)管不力，開(kāi)發(fā)商挪用預(yù)售款，均屬于違法行為。上述律師建議道，針對(duì)開(kāi)發(fā)商的違法行為，購(gòu)房人可向住建局投訴，住建局可采取將開(kāi)發(fā)商列入信用黑名單等行政措施。從刑事角度，購(gòu)房人也可前往公安部門報(bào)案，要求追究開(kāi)發(fā)商有關(guān)人員挪用資金罪的刑事責(zé)任。

針對(duì)此類“爛尾樓”事件，7月28日，中央政治局會(huì)議召開(kāi)，“保交樓”首次寫入政治局會(huì)議文件。對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國(guó)科技投資》記者，“保交樓”為下半年一項(xiàng)重要工作，而且也是地方政府需要努力抓的工作。從實(shí)際過(guò)程看，當(dāng)前“保交樓”政策比較清晰，包括地方黨委和市政府全局統(tǒng)領(lǐng)，商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)密切配合，房企等積極參與復(fù)工；同時(shí)，不排除下半年中央和各金融部門如政策性銀行等部門，會(huì)有新一輪“保交樓”政策。此類政策勢(shì)必使得下半年會(huì)有新動(dòng)作，尤其是在推動(dòng)房企施工、化解房企債務(wù)壓力、維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益等方面會(huì)有積極的進(jìn)展和表現(xiàn)。

樓盤未封頂即放貸

溪語(yǔ)花園多位購(gòu)房者及此前購(gòu)房業(yè)主代表向記者表示，2019年5月，即在卓達(dá)集團(tuán)陷入非法集資案之時(shí)，溪語(yǔ)花園完成封頂。然而在此之前，作為該樓盤貸款行之一的建設(shè)銀行廊坊燕郊支行，已向按揭貸款業(yè)主發(fā)放貸款。

譚麗（化名）于2016年8月28日向開(kāi)發(fā)商繳納首付款共計(jì)43.7萬(wàn)元購(gòu)買溪語(yǔ)花園一個(gè)人住宅，2018年11月，其向建設(shè)銀行廊坊燕郊支行申請(qǐng)貸款54萬(wàn)元，此外另繳納契稅、公共維修基金共1.91萬(wàn)元。2019年2月，銀行放款成功，譚麗亦于該月開(kāi)始償還房貸，而此時(shí)，溪語(yǔ)花園并未封頂。

陳河（化名）亦向《中國(guó)科技投資》記者表示，除建設(shè)銀行廊坊燕郊支行外，溪語(yǔ)花園購(gòu)房者還在農(nóng)業(yè)銀行（601288.SH）武清支行、北京銀行（601169.SH）武清支行等銀行辦理住房按揭貸款，“但大部分都是建行（廊坊）燕郊支行”。陳河向記者提供的不完全統(tǒng)計(jì)表顯示，存在一定數(shù)量購(gòu)房者的按揭貸款在樓盤未封頂前即已放款成功。

*部分提前放貸購(gòu)房者，圖由陳河提供

此前，央行曾發(fā)布的《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），《通知》要求商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。早在2020年3月，建設(shè)銀行太原分行即因存在向購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)未封頂住房的個(gè)人違規(guī)發(fā)放住房貸款行為，被山西銀保監(jiān)局罰款35萬(wàn)元；今年6月17日，銀保監(jiān)會(huì)鎮(zhèn)江監(jiān)管分局向建設(shè)銀行鎮(zhèn)江分行連開(kāi)兩張罰單，稱銀行存在“向購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)未封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款”的行為，遂決定對(duì)銀行罰款30萬(wàn)元。

近期，有城市開(kāi)始推行“樓盤封頂才發(fā)按揭貸款”制度，嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類政策在實(shí)際操作中，各地有不同的執(zhí)行方式，隨著今年7月份各地停貸告知書出現(xiàn)，關(guān)于銀行提前放貸的批評(píng)在增加，所以各地從保交付和保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的目的出發(fā)，會(huì)有此類新的規(guī)定或操作嘗試。“應(yīng)該說(shuō)，此類操作是否會(huì)得到各地的模仿還不好說(shuō)，但從出發(fā)點(diǎn)來(lái)說(shuō)需要給予肯定，即其有助于減少購(gòu)房者的還貸壓力和防范爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。當(dāng)然從阻力方面看，房企的資金回籠壓力會(huì)增大，這是實(shí)際過(guò)程中所需要注意的”，嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道。

陳河告訴記者，部分業(yè)主已決定，在9月1日前該樓盤仍未復(fù)工，他們將停交房貸。對(duì)此，付永生及唐震東分析道，若銀行違反規(guī)定，如將專項(xiàng)用于開(kāi)發(fā)建設(shè)的購(gòu)房款資金劃入非專門賬戶甚至用于其他用途，從而導(dǎo)致商品房項(xiàng)目發(fā)生停工、爛尾的，買受人集體發(fā)出停貸聲明便具有正當(dāng)理由。“但由于此前案例只是部分省市高院的判決，最高人民法院沒(méi)有發(fā)布全國(guó)性統(tǒng)一的司法解釋，其他省份的法院也許會(huì)有不同的判決”，上述律師補(bǔ)充道。

《草案》顯示，溪語(yǔ)花園在建工程已售待收回的購(gòu)房尾款為8.73億元。針對(duì)建設(shè)銀行在此樓盤中涉及的金額及疑似提前放貸等問(wèn)題，記者致函該行，截至發(fā)稿，未獲回復(fù)。