證券時報消息，9月25日，各大銀行即將啟動對存量房貸利率的批量調整。在此之際，主打“房貸置換”的經營貸市場并未偃旗息鼓，有貸款中介搶客甚至更積極了。

經營貸違規進入房地產市場是多年的頑疾，貸款中介之所以敢“拍胸脯”保證放貸，仰仗的是其背后一套完整的分工、分潤體系。據記者調查了解，這其中包括殼公司交易、假經營流水炮制、記賬公司養殼、關聯賬戶委托支付等環節。

貸款材料全套作假，經手銀行為何不查？在被問到為何“不怕查”的時候，一位中介人員道出了他的業務邏輯：現在是銀行追著客戶貸款，維護還來不及，為什么要查？

本輪經營貸“涉房”，背景和以往有所不同。2019年以來，央行大力支持普惠小微貸款，被算進普惠貸款口徑的經營貸利率也節節走低，這讓違法違規行為有了套利空間。目前有多少普惠貸款進入了房地產市場，尚無權威統計，但在多方利益的共謀之下，其勢頭難遏。

算賬：轉換經營貸，最高利差2%

近期，趁著存量房貸利率下調的熱點，從事經營貸業務的中介又掀起了一波新的營銷攻勢。

證券時報記者走進深圳福田一家成立了19年、自稱為行業頭部的擔保公司看到，在這座高端商務寫字樓里，半層樓的辦公區域內容納了近百名員工，工作狀態井然有序。

存量房貸利率即將下調，對于房貸在身的人，是隨行就市調整劃算，還是轉經營貸劃算？該公司人員給證券時報記者算了筆賬：“按照現在的LPR和深圳的房貸利率下限，銀行最多只能給你調整到4.5%，但是我們可以做到3%，中間有1.5%的利差。300萬貸款1年可以省下4.5萬元利息，10年就是45萬元。”

如此一算，即便是銀行下調了房貸利率，與經營貸相比，似乎也少了幾分“吸引力”。

截至6月末，我國個人住房貸款余額38.6萬億元。業內人士估算，全國有近1億個首套房存量貸款合同，而其中因利率偏高面臨協商調整的借款人約4000萬戶，涉及貸款規模可能達25萬億元。利率調整后，這些借款人的平均降幅約為0.8個百分點。

根據目前政策，在房貸負擔最重的北上廣深，首套房房貸利率的下限在4.2%至4.75%之間，也就是說，大多數在2019年后簽約的存量房貸，最低可以下調到4.2%。但據記者從廣州和深圳多家經營貸中介處了解，現下經營貸年化利率已經降至3%至3.2%，與調整后的房貸利率還存在1.2~1.75個百分點的利差，這成為經營貸中介們喊得最響亮的噱頭。

對于房貸利率更高的二套房購房者而言，由于經營貸不存在首套與二套房之分，還可以博得更大的利差。

于勇（化名）的存量二套房貸利率超過5.1%，在不久前轉成了3.1%的經營貸，利差約2%。貸款500萬元，每年少了10萬元利息支出。如果向銀行申請降息，他的房貸可以降到4.5%，每年可節省3萬元利息。正是在這種對比之下，經營貸供需兩旺，近年規模越滾越大。

“房貸轉經營貸是一種趨勢。”上述深圳頭部擔保公司的業務人員表示，自己干了10多年，現在是經營貸利率最低的時候。

被問及背后的風險，對方連連搖頭，“銀行現在是追著企業貸款，市場競爭激烈，對有資產抵押的客戶，維護都還來不及，又怎會拒之門外？你只要正常還貸，不觸發銀行的預警系統，銀行為什么要查你？”

一位銀行內部人士則坦承，今年以來，市場信貸需求不足，銀行貸款門檻一降再降。“現在的普惠貸款有多容易拿到？只要去申請，大多數都能獲批。”而有房產抵押的屬于優質客戶，是銀行爭相服務的對象，利率自然低。

本輪降息周期中，消費貸、信用貸利率降至目前5%左右逐漸企穩，而房產抵押經營貸利率則節節下滑。以廣深為例，2022年市場主流的住房抵押經營貸產品利率在3.75%左右，今年已經跌到3.1%。不久前，廣州有銀行推出的經營貸產品，利率更是跌破了3%。

分潤：多環節瓜分服務費

中介之所以如此篤定地為經營貸的“可靠性”打包票，源自背后有一套緊密分工的支持鏈條。

記者從廣深多家中介機構了解到，申請經營貸的前提是申請者名下必須有殼公司，是公司的股東或者法定代表人。經營貸置換房貸的基本操作流程分6步：贖樓（由按揭中介墊資）-買殼（分注冊或者過戶兩種方式）-養殼（按月記賬報稅）-申請銀行貸款（虛構經營流水）-抵押入庫、銀行放款-提取貸款（虛構貿易合同、關聯方托收支付）。

整個過程中，貸款中介、賣殼公司、記賬公司和銀行是四個不可缺少的角色。在轉貸費用收取上，可以分四種。

第一種是贖樓的過橋利息，由貸款中介收取，通常為貸款額度的1%。

第二種是買空殼公司的費用（通常由貸款中介居間介紹），價格5000元~7000元，由賣殼方收取。“一般金額比較大的，比如超過300萬，我們會建議買一家公司來操作。”

第三種是經營貸辦理費，為貸款額度的0.8%~1%，按揭中介收取，價格可以談。

第四種是養殼公司費用，市場價為200元/月，一年2400元。

為了縮短分潤的鏈條，一些貸款中介自己也養殼、設立記賬公司，并聲稱提供“知根知底、干凈安全”的買殼服務。“我們只買公司凈殼，不開對公賬戶，不會有任何對外的欠款。”

房貸轉經營貸過程中，最關鍵的角色是銀行，這也是各個貸款中介的“核心競爭力”。“不同銀行的要求不一樣，我們將根據您的資質和需求匹配銀行。我們主要和大行合作，大行額度充足。”上述深圳頭部公司人士對記者表示。

一位銀行業內部人士對記者表示，要順利地做成經營貸，銀行里有兩個角色尤其重要，一是房貸按揭部門的客戶經理，一個是小微企業信貸部門的業務經理。前者幫助順利贖樓，后者幫助順利進件并通過審核，其他的事情都可以交給中介來辦。

除了擁有公司外，向銀行申請經營貸需要滿足諸多條件，比如證明公司正常經營的流水、放款時所需要的采購合同、提款時受托支付的公司賬戶等等，貸款中介都能一應炮制和安排。

利弊：轉貸隱性成本及風險不低

以辦理300萬元貸款轉換為例，記者綜合多家貸款中介的報價，前述四項費用之和大約需要7萬元~9萬元。數萬元轉換成本，意味著貸款人要讓渡2~3年所節省的利息，一次性交給中介等相關方。

目前房貸置換型的主流經營貸是10年授信，每3年重簽一次，也有銀行可以做到5年重簽一次。“合同簽下來后，貸款利率是固定的，重簽的時候可能會再談。”

對于續簽是否存在不確定性，中介的語氣十分輕松：“沒有簽不下來的。到時我們可以幫您遞材料，您自己在銀行APP上簽個字就行。”

數萬元的轉貸成本不算低，但也未能阻擋這個業務的繁榮。一部分人是在算賬后被利差吸引，一部分人是因為經營貸的償還方式是先息后本，可以切實地降低房貸月供，還有人通過房貸轉換經營貸，套取更多流動資金。

然而多數貸款人并不知道的是，上述算法只算了眼前的利差，卻沒有算風險賬，沒有算違規成本。

經營貸，是以企業主、個體工商戶為服務對象，為滿足企業經營所需而發放的貸款。房產抵押經營貸是銀行最傳統的信貸產品之一，也是銀行信貸向房地產市場輸血的傳統管道。經營貸必須用于經營，這是銀行放款的前提條件。銀行在貸款合同中也會寫明，借款人不得挪用貸款用途，否則銀行有權提前解除合同、收回貸款。

因此，對于手持空殼公司、依靠虛假材料獲取貸款的借款人，看似劃算的貸款利率和貸款周期其實全無保障。如果貸款的數額較大、給銀行造成重大損失，還可能承擔騙貸的法律責任。

圍堵經營貸違規進入房市，監管部門一直奉行高壓政策。2022年6月9日，原銀保監會在小微金融工作專題會議上強調，提出嚴肅查處鉆政策空子、虛構小微企業貸款用途套取資金的違規行為，確保國家的幫扶政策和金融資源真正用在刀刃上。

今年上半年，銀行業因各種違法違規收到監管罰單1928張，在處罰原因上，“小微企業貸款統計數據不真實”、“小微企業貸款資金被挪用于房地產領域”等違法違規情形被多次提及。

數據：經營貸流入樓市知多少？

全國范圍內，經營貸置換房貸的數量有多少？準確數據難以估算，但一組數據可能揭開冰山一角。

2022年6月21日，審計署向全國人大常委會作《國務院關于2021年度中央預算執行和其他財政收支的審計工作報告》，指出“普惠金融政策在執行中存在變形走樣的情形”。

在對5家大型銀行信貸資金流向的跟蹤中，抽查517戶小微客戶有364戶無實際經營。報告還指出，利用銀行普惠信貸管理漏洞套取資金問題凸顯，2家大型銀行的13.66億元被一些個人或團伙通過注冊殼公司或虛構貿易背景等方式套取，用于購買商品房、償還債務等。

“抽查到的500多戶小微企業有70%無實際經營，很符合真實的情況。13.66億元只是冰山一角，實際上不止這個數。”一位中小銀行內部人士表示，過去幾年，一些銀行做的經營貸業務申報材料經不起檢查，也缺少正常的經營類貸款的貸后檢查。

現實的數據可能更加觸目驚心。深圳一家銀行客戶經理表示，他所在的支行每月辦理的經營貸，七成是存量房貸置換的情形。在廣東省內某中小銀行總行，超七成個人經營貸的實際用途是置換存量房貸。

近年，隨著對公貸款的競爭日益激烈，各家銀行日漸重視零售業務，其中，個人貸款口徑下的經營貸是業績增長的重要力量。

證券時報記者從萬得提取了上市銀行自2019年LPR實施以來的個人住房貸款增長數據，和同期經營貸的增長數據做對比，房貸的復合增長率為9.16%，經營貸的復合增長率達到26.24%。

值得注意的是，自2021年起，隨著提前還貸現象增加，上市銀行房貸增長勢頭明顯放緩，以半年為統計周期的復合增長率降到1.97%，而同期經營貸的增長率仍有10.8%（圖1）。

分銀行類型看，2019年以來國有大行的經營貸增長最快，其次是股份行（圖2）。

經營貸的快速增長，讓大量實際經營的小微企業得到了貸款支持，但經營貸違規流入房地產市場、理財市場套利的亂象也在狂奔。

探因：違規屢禁不止的背后

2019年以來，央行引導金融機構加大對普惠口徑小微企業的貸款支持力度，成為經營貸快速增長的大背景。

為降低普惠小微企業貸款利率，央行推出多種專項支持工具以及低息再貸款，鼓勵金融機構發展普惠小微業務。一些地方財政也通過專項利率補貼等方式，引導金融機構加大對創業型小微企業的支持。為了引導信貸資源投向小微企業，銀行被要求每年在普惠小微企業貸款的增速、戶數上實現“兩增”。

一邊是獲得補貼的獎勵，一邊是完成任務的需要，銀行內部對普惠小微貸款的重視程度日益增加。為了達成目標，一些銀行通過開發無抵押貸款、知識產權質押貸款等新產品獲取增量客戶，一些銀行注重數據生產要素的開發與使用，解決放貸過程中信息不對稱的難題。也有一些銀行做普惠小微貸款業務時，仍然依賴“磚頭”（房產抵押），缺乏對企業真實運營狀況的了解。

隨著國有大行下沉對小微客群的服務，地方中小銀行的市場空間受到擠壓，完成普惠貸款增量任務的壓力驟然增大。找到優質小微客群，是中小銀行群體的燃眉之急。

普惠貸款的發放對象，與房貸人群有著較高的重合度。全口徑的普惠小微貸款，包括單戶授信額度為1000萬元及以下的小微企業貸款、個體工商戶經營性貸款，以及小微企業主經營貸款。不難發現，只要對房貸人群加以包裝，便可能成為部分銀行亟需的“小微客戶”。

近年，有銀行推出期限更長（最長可達20年）、額度超高（最高4000萬元）、利率低于首套房貸的經營貸，對準房貸一族的“剛需”，不禁讓人懷疑，是否為招攬存量房貸客戶而“量身定制”的產品。

“如果是正常經營的企業，貸款利息支出會被算作成本用來抵稅。為何有大量的企業沒有將經營貸利息做抵稅申報，而是由企業主個人承擔了？這明顯不合常理，也說明了一些經營貸暗藏貓膩。”上述銀行業人士表示。

種種跡象表明，經營貸置換房貸的行為，并非難以識別，也不是難以追究，而是多方利益捆綁之下形成的頑瘴痼疾，以致在歷次整頓中按下葫蘆浮起瓢。冰凍三尺，非一日之寒。要根治經營貸涉房亂象，還需監管部門和金融機構多方合作，嚴字當頭，常抓不懈。