引言：經營性抵押貸款其實不是一個新鮮詞，但由于從2020年開始政府為保經濟、保就業、保民生，相關政策大放水，使得該類貸款的熱度近三年來一直居高不下。

今年，經營性抵押貸出現年化利率低至3.85%的產品，這是往年所不敢想象的。作為一種長期貸款，利率低破4%，從某些角度上看，其優勢已經遠超同為長期貸款的按揭貸款。

經營性抵押貸概念：經營性抵押貸是為匹配小微企業推出的長期貸款，借款人以房屋抵押的方式從銀行申請貸款。

國務院推行“扶持小微企業發展”的政策，經營貸的低利率正是為了迎合這一政策。

然而，實際情況與政策口號多少有些出入，小微企業融資難的問題不是一朝一夕能解決的。小微企業風險大，短期貸款銀行都審查得很嚴，更不必說長達二三十年的長期貸款。

雖然銀行愿意放貸給小企業主，但是相比于經營狀況不穩定的小企業，銀行顯然更樂意冒更小的風險，放貸給收入來源穩定的上班族。實際上，普通上班族只要提前做好規劃流程，也可以申請經營性抵押貸款。

經營性抵押貸款優勢

1、利率低：2020年下半年以來的多次定向降息，結合今年疫情影響，使得現在經營貸利率甚至和按揭利率倒掛。真實經營年化利率可低至3.85%，普通人也可以申請到3.85%二十年等額本息/三年先息后本的產品。

2、貸足成數高，套數不受限：無論名下有幾套房屋或有無房貸記錄，根據當前政策理論分析，都可以貸足7成，甚至更多，避開成數不足的困境。

3、靈活性高，還款方式多樣：還款方式包括5-10年先息后本、類按揭的二十年等額本息、隨借隨還。

4、效率高：只要做好貸前規劃工作，大部分銀行可以實現進件5個工作日內完成批復，效率遠超按揭。

近兩三年來，經營貸的利率從近6%降至低于3.75%，綜合優勢明顯高于按揭，相關產品也從平庸的類目一躍成為各家銀行主推的貸款產品。執意上車的還是上車了，左右搖擺的，也伴隨著房價的一路上升不得不用盡手段。

經營性抵押貸的幾大要素

NO.1 房產證

房產證主要包括：商品房、公寓、別墅、寫字樓、商鋪、宅基地等房產形態。

商品房的額度：大部分可以操作的是7成，但可以拉高額度做到8-9.5成，貸款年限通常在1-30年，一般比較常做的是15年或者20年。且還款方式十分靈活，包括先息后本、等額本息、隨借隨還等。

公寓和別墅額度：一般只有5成，通常無法拉高額度，主要是該類房產市場的流動性差。許多銀行甚至不接受該類房產的經營性抵押貸。

寫字樓和商鋪：要求就更苛刻了，最高只有5成，且必須處于收租狀態，即需要提供租賃合同。可以選擇的銀行比公寓和別墅還要少。宅基地、自建房、廠房、地皮抵押也可以，但條件更不友好，這里就不展開介紹了。

對于商品房、別墅、公寓來說，大部分人買房不會全款買。如果在按揭，手上必須有房產證，且銀行評估價7成減去按揭欠銀行的款必須大于0才能操作。全款房可以直接出證抵押。

NO.2 營業執照

如果貸款人為真實經營，根據其真實經營的場所，直接讓銀行人員上門就可以，注意場地的招牌清楚，現場有經營物料。如果不是真實經營，需要根據當時的銀行政策，另行溝通。

經營時長：如果貸款人的執照未滿三個月，很多銀行不準入。如果此時你的房本也是新的，也就是雙新，需要等待雙新期過去。經營執照滿一年后，可選擇的余地就比較大了。

此外，有很多人自己當老板，但是法人不是自己，這種情況下要簽訂一定的暗股協議就可以。但是如果入股的話要從入股的時候開始算起。當然，直系親屬有營業執照也是可借用的。

NO.3 征信

征信對經營性抵押貸來說也是尤為重要的，銀行查征信時主要針對征信負債、征信查詢次數以及歷史逾期情況。

負債：銀行為了控制風險，往往對企業/個人要求是，負債不超過總資產的70%，一旦超過這個百分比，壞賬率風險極高。因此貸款者要注意控制自己的負債率。

征信查詢次數：一份健康的征信報告，對征信查詢次數是有一定要求的，一般來說，一個月不超3次，2個月不超4次，3個月不超8次，基本沒有問題。超過這個數據太多的話可能會面臨大數據評分過低的問題。

歷史逾期:當前如果有逾期是鐵定過不了的，所以我們現在討論的是歷史逾期問題。歷史逾期主要看金額和時間。如果歷史有過逾期，但時間比較久遠且金額不是太大，銀行會與貸款者進行線下溝通，但如果歷史逾期記錄比較惡劣，包括不僅限于貸款數額較大、逾期時間較長等，那基本也很難通過。

NO.4 銀行流水

銀行流水是很多貸款者容易忽略的一環，很多貸款者準備了房產和營業執照，但往往會忘了銀行流水也需要。

既然是經營性抵押貸款，必然需要貸款者有經營性流水。很多工薪階層對賬戶流水不太了解，但作為銀行審批人員，是能夠輕易通過流水分辨你是工薪層還是經營身份的，所以這點需要提前包裝一下。

經營性的抵押不僅要涵蓋供貸款的流水，還要體現經營。根據我們的經驗，抵押貸100w以內需要6w以上的進賬，100-400w需要10w進賬，500w以上的需要15w進賬。當然一定要有留存，在5-10筆，有對公的賬戶轉賬更好。如果沒有就對私人轉賬。

NO.5 貸款主體

抵押貸主體年齡大部分在25-65歲，如果不在這個年齡范圍內的，需要提供共同借款人或者擔保人。

已婚的提供結婚證、戶口本，誰是主借人上的誰的征信，一般是收入較多，征信較干凈的作為主借人。離異的提供離婚證，雖然對于離婚是否獲得房票這個事情各個地方政策各異，但是離婚的確可以做負債隔離。未婚的這里沒有特別注意事項。

如果房子是夫妻一方單獨所有，當前來貸款也要夫妻兩個人來，因為這筆貸款屬于婚后共同負債。如果房子是共同所有，房本上有多少個人，那么出面簽約就要有多少人到場，這是沒得商量的。

此外，有一些敏感行業或者職業的從業人員是不準入的，比如：公檢法，持槍警員等。如果有過犯罪記錄，也很容易被拒之門外。這些，都是貸款者需要提前了解好的。

以上就是操作經營性抵押貸的全部要素，如果有問題，歡迎在后臺留言進行討論。