實際案例分析廠房抵押融資的可行性與前提。

成為被執行人，廠房被查封。

一邊是500多萬元待履行的執行款，一邊是廠房里14家租戶勢必被影響的生計。

對于老丁來說，這是一個并不好過的冬天。

擔保之后，無力承擔的債務危機

臺州黃巖被稱為模具之都，早在1989年，老丁就開始經營塑業公司，1992年購置了廠房，1995年開始做外貿，產品遠銷海外。多年來，生意有起有落，但發展勢頭一直不錯。

2011年，老丁和兩個同樣從事模具產業的朋友為擴大經營，各自向建設銀行貸款近200萬元，同時約定三家公司互相承擔連帶擔保責任。

貸款到期后，除了老丁，兩個朋友均因經營不善無力承擔債務，建設銀行因此提起訴訟。2013年初，經杭州仲裁委裁決，老丁及其公司對另兩家公司近400萬元的債務承擔連帶責任。

債務重壓之下，老丁不曾想過逃避。2017年，他以名下廠房向農商銀行抵押貸款500萬元，舉新債還舊債。

受整體行業下行影響，這幾年事業起色不大，債務償還漸漸無力維持。2020年初，農商銀行向臺州黃巖區法院提起訴訟，要求老丁及其公司償還本息共計423萬元，隨后，案件進入執行階段。

查封之后，15家企業的困境

為實現申請執行人的權益，黃巖法院依法對老丁的廠房進行查封。

資金受限，廠房被查封，被執行人的身份讓老丁和公司的信譽也遭遇沖擊，一時訂單驟減，一度停產。

2020年的冬天，是老丁的至暗時刻。

然而面臨困境的不止是老丁。經辦法官在實地走訪中發現案件更多的難點，14家中小企業、個體戶承租在該廠房的各個車間，多數是從事模具生產的初創企業。他們剛熬過2020年疫情影響下的行業寒冬，正在抓訂單、拓銷路、忙生產。

如廠房查封進入拍賣階段，那隨著騰退工作開啟，廠房搬遷消耗的時間和錯失的訂單，隨時都可能成為壓死這些小企業的稻草。而采取帶租拍賣，則勢必影響廠房的成交價，其他債權人的債務可能無法有效受償。

解封融資 信用修復的希望

如何兼顧承租人、申請執行人和債務人的利益，成為本案執行的重點。

在財產處置過程中，黃巖法院多方協調，一方面取得承租戶騰房保證及征得各申請執行人同意后，對各承租戶暫緩騰退予以拍賣；另一方聯系各申請執行人、被執行人協商一致，由被執行人提出以查封廠房殘值抵押給資產管理公司融資進行償債，并達成執行和解協議。

2021年1月12日，按照約定的融資償債方案，資產管理公司將事先承諾的融資款552萬元匯入黃巖法院案款賬戶，黃巖法院隨即解除涉案廠房的查封。當天下午，資產管理公司順利辦結廠房的抵押登記，法院再將執行款發放給各申請執行人，并撤回距開拍已不足10日的拍賣公告。

至此，申請執行人農商銀行的抵押債權得到全部履行，建設銀行收回執行款120余萬元。

“我把結案通知書逐個拿給客戶看，把訂單都爭取回來了。”案結事了后，除了表達對法院的感謝，老丁的首個安排是重振企業。

30多年的企業經營，老丁多次給別人做擔保，有全身而退的，也有把自己搭進去的。2021年剛開始，重視實業生產的他又做了一次擔保，是給自己的公司，他準備采購新設備，再度起航。