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來源：《民法典合同編理解與適用》（三）第1624頁-1625頁

我們認為，對此類合同是否構成融資租賃合同關系，仍應從《民法典》第735 條和第737 條的規(guī)定和個案情況來認定。具體如下：

第一，對租賃物包括企業(yè)廠房、設備在內的融資租賃合同，我們傾向于認定構成融資租賃合同關系。理由是，此類租賃物符合銀監(jiān)會及商務部有關租賃物為固定資產的規(guī)定，體現出融資與融物相結合的融資租賃特征，也符合通過融資租賃支持實體經濟的產業(yè)政策。從權利義務關系的設定上來看，將企業(yè)的廠房、設備的所有權轉移給出租人，并在此基礎上建立的融資租賃合同關系符合《民法典》第735 條有關融資租賃合同的權利義務關系的規(guī)定。就商業(yè)地產而言，其承租人為融資需要，以融資租賃合同的方式取得商業(yè)地產的使用權，并實際占有、使用租賃物，出租人作為租賃物的所有權人，在其物權擔保得到保障的前提下，提供融資便利，并不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，也并非政府房地產調控政策的調整對象和目標，故也不應以其租賃物為不動產而否定融資租賃合同的性質和效力。

第二，對于以在建住宅商品房項目作為租賃物，以房地產開發(fā)商作為承租人、租賃公司作為出租人的“融資租賃合同”，傾向于認定不構成融資租賃合同關系。主要理由是：（ 1 ）房地產在建項目尚不具備法律上的所有權，故出租人并未實際取得房地產項目的所有權，此與租賃期間出租人享有對租賃物的所有權的特征相背離；（ 2 ）房地產開發(fā)商作為承租人，并非租賃物的實際使用人，其租賃在建房地產項目，也并非為使用租賃物，而是通過房地產項目來取得貸款融資；( 3 ）在建房地產并不屬于實質意義上的固定資產。我們也注意到，有的租賃公司和開發(fā)商為了避免交納房地產過戶的大量稅費，而采取了不過戶的操作方式，對未過戶的，因與出租人對租賃物享有所有權的法律關系不符，我們傾向于明確認定此類房地產融資租賃不構成融資租賃合同關系。

第三，對以城市的市區(qū)道路、保障房等限制流通物作為租賃物的“融資租賃合同”，不應認定構成融資租賃關系。融資租賃交易的特點系以購買租賃物、保留租賃物所有權的方式為租金債權提供擔保， 因限制流通物無法變價抵償，不具有擔保功能，故不適宜作為融資租賃交易的租賃物。實務中，存在以城市的市區(qū)道路、保障房等限制流通物作為租賃物的情形，實際上是變相擴大了政府債務的風險，租賃物本身并不具有擔保功能，出租人無法取得租賃物的所有權，承租人也不能實際占有、使用租賃物，故此種交易不應當認定為融資租賃合同關系。