最近不少人打電話給我，問惠州的房地產市場是否已經“崩盤”了？因為網上說有房子的業主在以買價的一半出讓，還是沒有人問津。類似的視頻現在幾乎每天都以海量的數目在各大網站流傳，不止有惠州，甚至有上海和深圳。更有意思的是，盯著“法拍房”的數量和成交，用以衡量這個城市的市場是否“崩”。

據說馬云和曹德旺曾說，“未來房價像大蔥”，“崩盤”的意思就是這個預言實現的第一步吧。

還說某市政府果斷出手，堅決不讓開發商降價，就是不讓市場“崩盤”的意思。廣大群眾也對開發商降價極為憤慨，堅決支持政府的“護盤行動”。

商品房，首先是商品，是商品價格就要隨市場波動。這種常識暫且不說，就說“房子”和其他商品有什么不同？比如和股票有什么不同？和汽車有什么不同？

房子和其他商品的不同之處，首先就是其“異質性”。就是世界上找不到完全一致的“房子”。同一城市，不同區域；同一區域，不同小區；同一小區，不同類型、朝向、樓層，即使以上都一樣，不同裝修、不同格局、不同號碼。不同“質”，意味著價格不能完全類比。比如深圳豪宅，平均十年之內翻了幾番；但東部的大鵬，別墅價格不漲反跌，就是一個反例，總不能驚呼深圳豪宅房價“崩盤”了吧？

股票和汽車就不一樣了，是同質產品，“邊際成交價”或最新成交價就是所有相同股票和汽車的價格。

商品房和其他商品的另一個重大區別是貴重商品，成交期長，而且涉及金融借貸。本人是中國第一批有證的房地產評估師，為什么其他商品沒有國家法定的價格評估師？網上這批“信口崩盤”的磚家，有幾個是持有房產評估師牌的？為什么這個基礎重要？因為房產價格評估有個重要的前提，脫離了這個前提，就不能出具價格評估報告。這個前提是這樣的：

（1）在正常和穩定的經濟環境中；

（2）交易雙方處于正常的經濟狀況；

（3）合理的交易時間內；

（4）標的實地勘察之后。

故“法拍房”就不是正常的交易雙方，而是“強迫交易”，不能作為評估參考依據。同樣，“過度借貸”是急于出售的，也不是“正常價格”。

我們都應該知道，目前民企開發商處于“爆雷”和“保交房”、“退市”的極端情況，如果有降價促銷，并沒什么大驚小怪的，也不意味著“崩盤”，市場也因此有了機會給消費者，這有什么不好呢？

更何況“噴子”們又有哪些實地勘察并了解“降價房”的真實情況？這與想當年，同一幫人驚呼房價漲跌，呼吁政府打擊“泡沫”有什么區別嗎？

市場是會起伏，但夸張這種漲跌就過分了，還造成巨大心理預期和焦慮就太不應該了。