純粹北龍湖正式更名為灣居視野，

還是原來的團隊，還是原來的高起點。

這不是標題黨，而是細思極恐的事實。

房產投資，太多人只看到了房子的利潤，卻忽略了背后的月供。

今天就以3000萬為例，聊聊背后的代價，注意我說的是利潤3000萬，而不是總資產3000萬。

照慣例，上模型。

01

模型一

買入3套總價1000萬的北龍湖，假設 8年實現翻番，3套毛利潤合計恰好3000萬，這確實最簡單的模型，我們來論證下

假設1000萬的北龍湖房源可以正常3成首付，那么貸款700萬，月供41400元/月，一年月供49.6萬，8年累計月供298萬，這樣的房子有3套，所以合計月供支出為298*3=1190萬

1190萬的月供，是不是已經很驚訝了？其實這還只是理想狀態，操作上還面臨3個現實難題

1、貸款超500萬必須經省分行上會審核，且要求名下有正常經營的公司，提供與公司利潤相匹配的足額發票，嘎子，聽哥一句勸，你要是真有一個每月足額納稅十幾萬的實體公司，就別買房了，安心沖擊新三板吧；

2、首付3成也是極困難的事，北龍湖的房子要面臨拆分合同的困境，1套1000萬的房子，真實場景是首付580萬+貸款420萬，一套房子首付580萬，3套就是1740萬，你都有1700萬了，就別折騰房子了，趁年輕換個賽道吧；

3、總價越高流動性越差，沒有交易量價格就上不去。總價1000萬的房子8年內能翻番嗎？在深圳可以，在鄭州不可能；

02

模型二

既然高總價的房子翻番困難，那我調整標的物總價，降為流動性極好的200萬總價房子，比如品質擔當的永威城，我買它15套

永威城200萬買入，首付60萬，貸款140萬，月供8200元/月，一年累計月供10萬，根據樓市周期推算，大概8年時間實現翻番，單套毛利潤200萬

一套永威城8年掙了200萬，想掙夠3000萬，就需要15套永威城，累計月供支出=10萬年月供*8年*15套=1200萬

1200萬也只是個理想狀態，因為你根本不可能一口氣買入15套，且不說15套的首付900萬你能否拿出，15個首貸名額都是大問題

你知道15個首貸名額是什么概念嗎？夫妻雙方+本父母+岳父母全部離婚也只有6個名額，如果你幸運的有個小舅子，讓小舅子快速結婚，又是兩個名額，讓小舅子的丈母娘離婚又拆出來2個名額，這樣也只有10個名額。所以不要相信所謂的10套8套房的人，我就問一句，你有小舅子嗎？

扯得有點遠了，收，繼續說買入15套，這是不可能實現的事，正常家庭只能釋放6個貸款名額，最理想的狀態也只能是在15年內陸續買進，周期拉長了，還的月供也就多了，大概率要還到1500萬。

寫到這里我們應該明白了，無論是買入大資產北龍湖，還是流動性極好的永威城，想掙到3000萬，月供支出至少1000萬。

換個意思表達，月供是“付出”，利潤是“收獲，”想在房產中收獲3000萬的利潤，就要付出至少1000萬月供的代價。

盤一盤自己的家庭月供支出，等比換算下距離1000萬利潤還有多遠。

充裕的首付資金、極致的貸款操作、鋒利的房源選籌、8年累計1100萬的月供支出，最后才換來3000萬的房產利潤，生意人都明白，這筆買賣不劃算。

話已至此，我們不禁有兩個疑問

一、房產投資還掙錢嗎？

先上結論，不掙錢，做到最后都是辛苦錢。

1、隨便買買買就掙錢的時代結束了，周期已失靈、城市在分化、邏輯被顛覆，只有在對的周期買入對的城市選擇對的板塊，才可能掙到錢，買對一次是運氣，買對兩次是專業，而專業的背后是用真金白銀踩出來的教訓，這筆教訓一般人買不起；

2、隨便上車的時代也結束了，一輪樓市分化讓我們明白，只有好資產才能漲，好資產永遠都是被限制的，但越限制越值得買。北京上海將外地人的購買機會徹底堵死，看似包容的深圳執行二手房指導價，直接拉升了首付門檻，杭州、南京、成都等二線要求自證首付資金來源，平平無奇的鄭州也開始核對流水的真實性，銀行抽貸的故事每天都在上演，普通人想買一套好資產至少籌備半年的流水和首付來源證明，如果一套房子讓你買的很輕松，那很可能是你買錯了，今后的樓市很殘酷；

3、靠樓市翻身的時代結束了，房產投資其實一種職業，而且是很藍領的職業，一個藍領怎么可能在時代中翻身呢？想掙3000萬就要付出1000萬月供的代價，一個能償還1100萬月供的人，又何必執著于房產投資，又豈會看得上房產投資？

股市在去散戶化，樓市也是。

二、想做好房產投資，該怎么辦？

這個問題很大，也很裝。

1、3000萬利潤對應1100萬的月供支出，平均一年137萬，折合每月11萬，這對家庭月收入能力要求很高。所以想做好房產投資，先提升自身收入能力，想提升收入能力，就要把本職工作做好。

樓市漲幅的平穩+限售導致的持有周期加長，還貸的壓力陡增，靠信用卡空當接龍+親朋拆借已不能維持長期的月供，必須提升自身的月供造血能力，比如好好工作。

前方雖然擁堵，但你仍在最優路線上。

2、遇到對的人，并選擇簡單的相信，這是一種運氣，也是一種品質。保持獨立的思考，提升為知識付費的意識，畢竟免費的才是最貴的。付費是是對專業能力最直接有效的信任，付費是同頻最好的篩選，只有付費才能理解苦口婆心的建議，并不遺余力的執行。

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3、走出鄭州，擺脫周期。買房就像買了這個城市的股票，價值投資的前提是這個城市真的有價值，固守一城的投資太依賴城運。同樣的首付預算掙夠3000萬，在鄭州需要8年，在南京需要6年，在深圳只需要5年，投資的周期短了，月供的支出也就降了。

已為您切換路線，新路線快30分鐘。

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