1、房地產開發項目資金使用計劃及融資方案的選擇1投資費用的組成及訃算1.1開發成本1.1.1 土地使用權出讓金1. 1. 2 土地征用及拆遷安置補償費（生地）前期工程費建安工程費基礎設施費公共配套設施費1. 1. 7不可預見費開發期間稅費1. 1. 9其他費用1.2開發費用1. 2. 1管理費用1. 2. 2銷售費用1. 2. 3財務費用2投資資金使用計劃的編制2. 1編制投資資金使用計劃的依據2.2資金使用計劃表的形式2.3資金使用訃劃編制方法3融資基本理論3. 1資金投入方式與來源3.2項LI的融資組織形式3. 2.1既有項目法人融資新設項目法人融資3.3資本金籌集(1) 公司融資方式下的項U

2、資本金(2) 項口融資方式下的項口資本金3.4負債融資對于房地產項U來說，主要是商業銀行貸款和國內非銀行金融機構貸款。(1) 商業銀行貸款u按貸款的期限劃分v按貸款的用途劃分w按貸款有無擔保品劃分(2) 非銀行房地產金融機構3.5信用保證措施3.6抵(質)押貸款與抵(質)押物(1)抵押貸款(2)質押貸款3.7籌資決策4房地產開發項LI融資實務4. 1短期資金籌措(1)商業信用(2)商業票據,，本票與匯票(3)短期貸款4.2中長期資金籌措(1)開發企業自有資金(2)銀行抵押貸款(3)信托貸款(4)以契約式合資結構方式 合作開發(5)預售回款與定金(6)讓承建商帶資承包(7)增資擴股(8)股東借款

3、(9) 股票(上市股份制開發企業)(10)發行公司債券(11)銀團貸款4.3開發各階段融資方案4. 3. 1 土地競投與購地(1)資金投入量(2)資金來源4. 3. 2規劃設計與場地準備(1)資金需求(2)資金來源4. 3.3 ?0以下工程(1)資金需求(2)資金來源4. 3.4主要結構工程(1)資金需求(2)資金來源4. 3. 5多層主體封頂(高層主體2/3)(1)資金需求(2)資金來源4.4資金回籠與資金管理4.4. 1資金回籠資金運作管理資金運作實戰技巧(1) 資金運作及風險回避(2)資金投入與回籠技巧u短線投資的資金投入與回籠技巧v長線投資的資金投入與回籠技巧w長短結合投資的資金投入與回籠技巧0房地產項訂融資現狀與出路傳統融資方式：自有資金+銀行貸款現階段融資方式：自有資金+信托訃劃(2) 股權融資+銀行貸款(3) 自有資金+房地產投資基金創新融資模式：(1) 開發商貼息委托貸款(2) 信托+房地產銷售期權