始于去年下半年的提前還貸潮

近期熱度再次升高

此前，我們報道過

人數猛增！排隊要等3個月

如今，上海的情況如何呢？

記者進行了一番調查

排隊半年，還要收違約金？

“去年年末提出想提前還貸，當時被告知要等待3個月以上才能受理。”沈先生的房貸于2018年申請于中國建設銀行上海楊浦支行，反復確認自己已滿足相關要求，但他的提前還貸申請卻在一開始便遇到了阻礙，除了“3個月以上”這樣模糊的字眼外，客戶經理僅向他提供了一個電話號碼，并告知“會有工作人員來聯系”。

然而，銀行的反饋遲遲未來。沈先生只得多次致電，并至網點線下咨詢，但銀行始終沒有受理動作，更給不出還款日期——“這不是故意拖延嗎？”無奈又氣憤的沈先生撥通了12345市民服務熱線。

郭女士則要稍顯“幸運”一些，目前她已向客戶經理申請，并順利排進了提前還貸的隊伍，“只不過要等待半年，這半年還是要照常還貸款、承擔利息。”

市民萬先生（化名）比較氣憤，他近日向12345市民服務熱線反映，其在某銀行網點辦理申請10萬元的提前還貸額度時，被要求支付2300元違約金。“2021年初辦理的房貸，按照合同滿1年就可以提前還款，在此之前也申請過，當時并沒有收取違約金。”對于這筆費用，萬先生頗為不解。

記者走訪了本市存量房貸規模最大的銀行，發現一些網點已經排到10月份，最晚的更是排到了明年2月。據記者了解，市區個別支行積壓的客戶總需求已經近4億元。

中國建設銀行工作人員：

現在提前還要到10月7號、8號的樣子。現在還款，整個上海都是這個情況，連外地都是，現在還款就是沒有額度。

市面上各家銀行的提前還貸細則不同，但普遍都要等2到3個月不等。

中國工商銀行工作人員：

兩個月肯定是要的。我自己試了一下，約在4月。

銀行：接收還款的壓力確實很大

近日，針對提前還貸難的現狀，記者致電了多家銀行了解情況。

“目前，可以通過兩種方式預約提前還貸。”一家商業銀行客服人員告訴記者，線上預約提前還款可以通過App操作，限制一年一次、一次額度20萬，而通過線下預約雖然無相關限制，但名額已排隊至今年8月，“線上預約只能開放60天以后的還款日期，‘搶’得也很厲害。”

另一家商業銀行某分行負責人則告訴記者，目前申請提前還貸均需經客戶經理溝通，再由上級領導簽字審批后，才能順利還貸扣款。“當前，銀行接收還款的壓力確實很大，自去年12月以來，平均每個月的還款需求總量可達一兩千萬。”

滬上各銀行已經開始優化還款方案

所幸，最近一段時間

為更好順應還貸需求

在監管部門指導下

當前各大行也開始優化還款方案

建行內部就明確，先加速去化去年已預約仍在排隊中的客戶，之后再安排今年1月的意向還款客戶，讓不少購房者喜出望外。王先生此前在建設銀行柜面被告知提前還貸需排到今年7月，上個星期他突然接到銀行電話，稱最新時間可以少等3個月。

提前還貸，為何讓銀行如此“為難”？

提前還貸潮的出現，讓銀行非常為難。

眾所周知，我們的債務，就是是銀行的資產。作為銀行最優質的資產之一，個人房貸多年來一直表現優秀，不良率低的可以忽略不計。可以說，在資產回報市場里，任何機構都很難找到能夠保持4%以上的利率，還能保持30年穩定收益的資產。

銀行要把錢貸出去，貸給企業，貸給個人，讓錢轉起來，才會有收益，才會有利潤。如今，“提前還貸潮”的出現，優質房貸的收縮，勢必會對銀行的業績產生一定的沖擊。銀行不希望房貸業務下降太快，也不希望自己已經鎖定的收益或有較高收益的優質資產受到太大影響。

事實上，在“提前還貸潮”興起后，銀行開始限制提前還貸額度，致使出現預約排隊現象，并非是銀行單純不愿面對客戶提前還貸而設置的障礙。業內專家表示，提前還貸的申請突然增多，銀行也需要一定時間來“消化”這一情況。“在長期資產的使用發生變化后，對銀行的資產流動性產生影響，銀行需要花費時間來進行相應調整。”

正如一家銀行的分行負責人所說的，提前還貸也對銀行帶來極大的壓力，民眾與銀行利益不一致，產生矛盾也在情理之中。

借助消費貸、經營貸置換房貸

專家提醒：存在多重風險

值得注意的是，由于貸款利率持續下行，這波“提前還貸潮”中，還有人打起了消費貸、經營貸置換房貸的主意。

2021年買房的小李說：“幾家銀行給我發信息、打電話，推銷經營貸、消費貸，有的宣傳利率可低至3.8%，比起我的房貸利率低得多。如果我先貸下來，再去還房貸，那不是減少很多利息支出？”

事實上，一些中介也看到了“商機”。在一些貼吧、抖音號里，記者發現了類似的廣告，宣傳幾天就能辦結，利率最低能做到3.6%，并宣稱會提供資金過橋等“一條龍”服務。

經營貸，是為滿足企業經營活動需要發放的貸款，而消費貸則是滿足居民日常消費發放的貸款。隨著國家對小微企業的支持力度加大和貸款市場報價利率(LPR)的逐步走低，銀行的經營貸、消費貸利率確實已下調到很低的水平，例如，去年12月，北京新發放企業貸款加權平均利率為3.09%；2022年12月，上海企業貸款加權平均利率為3.59%。

看起來，相對于高位站崗的（存量房）房貸利率，經營貸、消費貸的利率確實是誘人。但要注意的是，并非所有人都能承受住房貸轉經營貸、消費貸的潛在風險。況且，中介在幫助操作相關轉貸時，自身的訴求也是收取中介費。

根據監管規定，經營貸、消費貸都會約定明確的資金用途，“轉貸”后，如果銀行發現貸款人未按約定用途使用相關貸款資金，可以按照貸款人違約而要求提前收回貸款并會影響個人征信等。在期限方面，房貸的時間較長，而消費貸、經營貸的期限較短，且多要求一次性歸還本金。如果貸款人無穩定的資金來源，貸款到期后不能及時償還本金，可能產生資金鏈斷裂風險。

話里話外

個人：要不要提前還？

銀行：到底同不同意？

十年河東，十年河西。萬萬沒想到，以前的“多貸一萬是一萬”變成了現在“早還一天是一天”。

不過，當一件事成為熱潮后，容易讓人心動跟風而變成錯誤決策。對于個人而言，要不要提前還貸，小編還問了問現在的大網紅ChatGPT

對于銀行來說，商業銀行是商業機構，自主經營，自負盈虧，如果拒絕還貸，從短期看，是減少了損失，保護了收益，從長期看，對于自己的轉型和品牌建設不利。敏銳的銀行，應該看到機會，主動出手。

首先，目前能夠提前還貸的客戶相對都是財務狀況優質的客戶，在龐大的存量房貸客戶中，這些客戶數量有限，他們是未來財富管理的潛在優質客戶。

其次，銀行應該按照客戶的收入狀況，年齡、風險偏好，資產負債狀況等等，為客戶定制一套合適的財富管理方案，比如，面對提前還貸的客戶，怎樣的客戶怎樣的合同應該提前還貸，提前還貸是否一定劃算，對于那些提前還貸不劃算的客戶，他的存款應該做什么樣的投資？如何做資產配置？而對于可以提前還貸的客戶，應該歸還多大比例？

銀行只有將客戶當作自家人，設身處地地為他們解決問題，做到多方共贏，才能會贏得客戶的信任，在激烈的市場競爭中勝出，而不是一味地為“提前還貸”設置各種各樣的門檻。

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